不動産の遺産分割｜4つの分割方法と評価の仕方を解説

不動産を遺産分割する4つの方法

ここでは、不動産を遺産分割する方法について解説します。

不動産の分割方法には、次の4つの方法があります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

ひとつずつ説明します。

現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの形で分割する方法です。

例えば、次のように土地や建物そのものを分割する方法です。

ただし、各共同相続人の具体的相続分に完全に一致するような分割が難しい場合があるため、代償分割の方法を取り入れて分割することを検討しなければなりません。

具体的相続分とは、法定相続分や指定相続分を前提に個別具体的な要素を加味して修正した相続分です。考慮される個別具体的な要素には、主に次のものがあります。

• 特別受益（相続人が被相続人から生前に受けた贈与）
• 寄与分（相続人による遺産の維持・増加に対する特別の寄与）

代償分割

代償分割とは、共同相続人の1人または数人に具体的相続分を超えて遺産の一部または全部を現物で取得させるとともに、その者に現物では具体的相続分に満たない遺産しか取得しない他の共同相続人に対して、不足分に相当する分を代償として負担させる方法です。

債務負担による分割ともいわれます。

具体例を挙げると、以下のような分割方法です。

換価分割

換価分割は、遺産を売却して、その売却代金を分割する方法です。

換価分割には、以下のようなメリットがあります。

• 売却代金を配分する点で公平感を保ちやすい
• 不動産が現金に変わることで遺産が数字化され円滑な分割手続きに資する
• 相続税の支払いのため現金が必要な場合に有益

調停手続きや審判においては、通常、現物分割も代償分割も困難な場合に、換価分割の方法がとられます。

共有分割

共有分割とは、不動産を相続開始後の状態のまま、各共同相続人がそれぞれの法定相続分に応じて共有する方法です。

現物分割・代償分割・換価分割のいずれも困難な場合に、共有分割の方法がとられます。

共有分割は、法定相続分に応じて不動産を共有するため公平感のある遺産分割ができますが、以下のようなデメリットもあります。

• 不動産の処分行為（リフォーム、売却等）には共有者全員の同意が必要
• 共有関係に解消する場合は、共有物分割請求訴訟を経なければならない
• 二次相続で共有者が増えると権利関係が複雑になる

遺産分割における不動産の評価方法

ここでは、遺産分割における不動産の評価方法について解説します。

遺産の分配を公平かつ適正に行うためには、その前提として遺産の価値を把握しなければなりません。遺産分割における不動産の評価方法には決まりがなく、相続人同士で納得をして決めればどの評価方法でも法的には問題ありません。

不動産の評価方法には、主に次の5つの方法があります。

• 公示価格
• 相続税路線価
• 基準地価
• 固定資産税評価額
• 実勢価格（市場価格）

ひとつずつ説明します。

公示価格

公示価格とは、全国の標準地について定められる地価であり、国が適正であると認めた土地の評価額です。1ヶ所につき2名以上の不動産鑑定士が別々に調査を行い、国土交通省の土地鑑定委員会がその結果を審査して最終的な公示地価が決められます。

公示価格は、国土交通省が毎年１月１日を基準日として定めており、毎年3月以降（4月1日前後）の官報で公示されます。

公示価格は、次の3種類の方法を用いて総合的に算定されます。

• 比較法：類似物件の市場での取引事例をもとに価格を推定する方法
• 還元法：当該不動産から得られると見込まれる収益から価格を推定する方法
• 原価法：不動産の再調達原価を減価修正して価格を推定する方法

相続税路線価

相続税評価額とは、相続税算定の基準として用いられる不動産の評価方法です。

市街地の道路に面した宅地の1平方メートルあたりの価格が示されており、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。路線価で計算できるのは、土地の評価額のみです。

路線価は、実勢価格や公示地価の８割程度です。

基準地価（基準地標準価格）

基準地価とは各都道府県が選んだ基準地の価格です。

評価の対象となるのは全国約2万地点の基準地で、不動産鑑定士1名以上が調査を行います。公示価格の対象とならない住宅地や商業地、工業地なども含めて算定されています。

基準地価は国土利用計画法に基づく調査であり、基準地1平米あたりの価格が示され、毎年9月下旬頃に公示されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地家屋課税台帳等に登録された基準年度の価格又は比準価格で、不動産の固定資産税を課税する際の基準となるものです。

固定資産税評価額は、公示地価や実勢価格の7割程度です。

固定資産税評価額は、その不動産が所在する市町村役場または都（府・県）税事務所で固定資産評価証明書を取得することで確認できます。

実勢価格（市場価格）

実勢価格とは、不動産市場で実際に取引されている価格です。市場における時価として、売買価格を決定する際に参考とされます。

実勢価格には、次の2種類があります。

• 不動産鑑定士による鑑定（不動産鑑定評価額）
• 不動産業者による査定（不動産査定額）

ひとつずつ説明します。

不動産鑑定士による鑑定（不動産鑑定評価額）

不動産鑑定士または不動産鑑定士補による不動産鑑定評価額は、売手・買手のいずれにも偏らない客観的な交換価値を表す評価額です。比較法、収益法、原価法によって検証された不動産の客観的な価格です。

不動産業者による査定（不動産査定額）

不動産業者による査定においては、物件の取引事例や売り出し事例に基づき、個別要因を加味して算定されるのが一般的です。

そのため、売り手の希望価格や不動産業者の売却希望物件の価格が含まれることもあり、不動産業者によって査定結果にばらつきが生じます。

不動産査定には、次の2つの方法があります。

• 机上査定：立地条件や路線価、類似物件の取引価格を参考に算定する方法
• 訪問査定：現地調査により不動産を確認して価格を算定する方法

遺産分割における不動産の権利の評価方法

ここでは、遺産分割における不動産の権利の評価方法について解説します。

土地賃借権

土地賃借権は、通常、更地価格に借地権割合を乗じて算出します。借地権割合とは、税務署が相続税を算出するための数値で、路線価図などに記載されています。

地域差がありますが、土地賃借権の評価額は、更地価格の概ね50～90％となるのが一般的です。

土地使用借権

土地使用借権については、土地賃借権のような基準はありませんが、鑑定においては以下のとおり評価されるのが一般的です。

• 堅固建物（コンクリート造、ブロック造等）の場合：更地価格の10～30％
• 非堅固建物（木造等）の場合：更地価格の10～20％

建物賃借権

建物賃借権は、原則として価値がないとされるため、評価額は0円とするのが一般的です。

不動産の遺産分割方法・評価方法はどのように決める？

遺産の評価を含めた遺産分割は、どのように進めれば良いのでしょうか？

ここでは、遺産分割の進め方について解説します。

遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、裁判外において相続人全員で話し合い、誰が、どの財産を、どのくらいの割合で相続するかを取り決める手続きです。遺産分割協議の成立には、相続人全員の同意が必要です。

遺産分割協議は、概ね次のような流れで進められます。

• 遺言書の調査
• 相続人の調査、確定
• 遺産の調査・把握
• 遺産の評価方法や分割方法を決める
• 遺産分割協議成立
• 遺産分割協議書への署名・押印

遺産分割調停・審判を申立てる

共同相続人間で遺産分割の協議が成立しない場合は、遺産分割調停を申立てます。調停による話し合いにおいて、相続人全員の同意が得られれば、調停が成立します。

遺産分割調停が不成立になると審判に移行します。調停不成立によって当然に審判手続きが開始されるため、あらためて審判申立書を提出する必要はありません。

まとめ

遺産分割における不動産の評価方法や分割方法には決まりがないため、選択肢が多いことが原因で親族間のトラブルに発展することも少なくありません。

不動産の分割方法や評価方法が分からない場合や、相続人間での話し合いが難しい場合は、弁護士に相談することをおすすめします。