家を相続する際に知っておきたい4つの基礎知識をわかりやすく解説

更新日：2022年11月5日

家や土地などの不動産を相続した場合、どのような手続きが必要になるのでしょうか？

不動産は預貯金などと異なり、共同相続人間で簡単に分け合うことが難しい財産であるため、分割方法に悩む方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、家を相続する際に知っておきたい4つの基礎知識をわかりやすく解説します。

 

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家の相続基礎知識｜①ケース別分割方法

ここでは、家や土地などの不動産の分割方法について解説します。

家以外にも相続財産がある場合｜現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの形で分割する方法です。

例えば、家以外にも預貯金や株式などの遺産がある場合に、被相続人の配偶者が不動産を、長男が預貯金を、次男が株式を取得するといったように、現物を分割して相続する方法です。

1つの土地を複数に分筆して各相続人がそれぞれ取得する方法も現物分割に含まれます。

現物分割のメリット

現物分割は、基本的に特定の相続人が特定の財産を引き継ぐため、手続きに手間がかかりません。

「家を継ぐ長男に多くの財産を引き継がせたい」など、特定の相続人に遺産を取得させることについて、他の相続人も納得しているケースでは、現物分割が適していると言えるでしょう。

現物分割のデメリット

現物分割は、遺産をそのままの形で相続するため、各相続人の具体的相続分に完全に一致する分割が難しいです。相続人間で取得金額や価値にばらつきが出る可能性があります。

現物分割に伴い、土地を分筆する必要がある場合は、分筆によって用途の制限などがかかり、土地の価値が下がる可能性もあります。

相続財産が家だけの場合｜換価分割

換価分割は、遺産を売却して、その売却代金を相続人間で分け合う方法です。

家以外に価値のある財産がない場合や、家の取得を希望する相続人がいない場合に適した分割方法です。

換価分割のメリット

換価分割には、以下のようなメリットがあります。

• 売却代金を配分するため公平感を保ちやすい
• 不動産を現金化するため遺産が数字化され円滑に遺産を分けられる
• 相続税の支払いのために現金が必要な場合に有益

換価分割のデメリット

換価分割のデメリットは、以下のとおりです。

• 売却手続きに手間や費用がかかる
• 買い手がすぐに見つかるとは限らない
• 時期を見誤ると安くしか売れないこともある
• 売却益に対して譲渡所得税がかかる可能性がある

特定の相続人が家を取得する場合｜代償分割

代償分割とは、特定の相続人が遺産の一部または全部を現物で取得する代わりに、具体的相続分に満たない遺産しか取得しない他の相続人に対して、不足分に相当する代償金を支払う方法です。

被相続人の配偶者や同居の相続人が家を取得する場合は、小規模宅地等の適用を受けられる可能性があるため、代償分割を選択すると相続税の節税につながることがあります。

代償分割のメリット

代償分割のメリットは、以下のとおりです。

• 不動産を手放さずに済む
• 相続人間で取得分の公平感が保てる
• 所得税や相続税を節税できる可能性がある

代償分割のデメリット

代償分割のデメリットは、以下のとおりです。

• 不動産を取得する人に代償金を支払える資力がないと利用できない
• 不動産を取得する人は別途納税資金を用意しなければならない
• 不動産の評価額について相続人間に意見の対立が生じることがある

家を共同相続人で共有する場合｜共有分割

共有分割とは、不動産を相続開始後の状態のまま、各相続人がそれぞれの法定相続分に応じて共有する方法です。

現物分割・代償分割・換価分割のいずれも選択できない場合などに、共有分割の方法がとられます。

共有分割をおすすめしない理由

共有分割は、法定相続分に応じて不動産を共有するため公平な遺産分割ができます。

しかし、以下のようなデメリットがあるため、共有分割はあまりおすすめできません。

• 不動産の処分行為（売却、取り壊し等）には共有者全員の同意が必要
• 共有関係に解消する場合は、共有物分割請求訴訟を経なければならない
• 二次相続で共有者が増えると権利関係が複雑になる

家の相続基礎知識｜②手続きの流れ

ここでは、家の相続手続きの流れを解説します。

遺言書の確認

相続が開始したら、まずは遺言書の有無を確認します。遺言書がある場合は、基本的に遺言の内容に従って手続きを進めます。

相続人調査

遺言書がない場合は、共同相続人全員で遺産分割協議を行います。

相続人調査とは、相続関係者の戸籍を調べて、被相続人の相続人を確定する手続きです。

相続人調査を怠ると、以下のようなトラブルが生じるおそれがあります。

• 相続人が漏れていると遺産分割協議が無効となる
• 必要な戸籍が全て揃っていないと相続手続きを進められない

相続が開始したら、できるだけ早い段階で相続人調査を行います。

相続財産調査

誰が何をどれだけ相続するのか、相続税はいくらになるのかを計算するためには、相続財産調査が必要です。

相続財産を正確に把握できていないと、相続税の申告漏れが生じたり、遺産分割のやり直しが必要になったりして、相続人が不利益を被る可能性もあります。

相続財産調査では、被相続人が相続開始時に持っていた積極財産だけでなく、負債などの消極財産も調査します。

なお、遺言がある場合も、遺言書に相続財産の全てが記載されているとは限らないため、調査が必要です。

遺産分割協議（遺言書がない場合）

遺言書がない場合は、共同相続人全員で遺産分割協議を行います。

遺産分割は、遺言で遺産分割を禁止されている場合を除いて相続開始後であれば、いつでも行うことができ、法的な期間制限はありません。

ただし、相続税の申告は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に行わなければならないため、相続開始後なるべく早く協議を行うことをおすすめします。

相続登記

遺産分割協議により、家を取得する相続人が決まったら、相続登記を行います。

相続登記は、対象の不動産を管轄する法務局に申請します。

家の相続基礎知識｜③相続登記の必要性

ここでは、相続登記の必要性について解説します。

相続登記は必ずしなければならない？

現行法では、相続登記に期限は設けられていません。

しかし、相続登記をせずに放置していると以下のようなリスクを抱えます。

• 法定相続を超えて取得した持分について第三者に権利を主張できない
• 新たな相続が発生すると相続関係者が増えて手続きが複雑になる
• 不動産を有効活用できない

そのため、相続登記はできるだけ早い時期にすることをおすすめします。

2024年4月1日からは相続登記が義務化される

民法改正により、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。

不動産を相続した場合は、以下の期限までに相続登記を行わなければなりません。

• 2024年4月1日以降に開始した相続：不動産を相続したことを知った日から3年以内
• 2024年4月1日以前に開始した相続：2024年4月1日から3年以内

相続登記の義務化は、施行前に発生した相続にも適用されます。

期限内に相続登記をしなければ、制裁として10万円以下の過料が科されますので注意が必要です。

相続登記の必要書類

相続登記に必要な書類は、相続のパターンによって異なります。

主な相続パターンの必要書類は下表のとおりです。

家の相続基礎知識｜④家の相続にかかる費用や税金

ここでは、家の相続にかかる費用や税金について解説します。

家の相続にかかる費用

戸籍謄本等の取得費

相続人調査では、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・原戸籍謄本を取得します。相続人を確定するためには、相続人の生存を確認するために現在戸籍を取り寄せなければなりません。

相続登記には、被相続人の住民票除票や相続人の住民票・印鑑証明書が必要です。

これらの取得費に、以下の費用がかかります。

• 戸籍謄本：1通につき450円
• 除籍・改製原戸籍謄本：1通につき750円
• 住民票・除票：1通につき200円～400円程度（市区町村によって異なる）
• 印鑑証明書：1通につき200円～400円程度（市区町村によって異なる）

なお、郵送請求の場合は、上記に加えて定額小為替手数料（1通につき100円）と往復郵便料がかかります。

専門家への報酬

遺産分割に関する手続きの一部または全部を弁護士に依頼する場合は、弁護士費用がかかります。

弁護士費用の相場は、以下のとおりです。

依頼内容	弁護士費用相場
法律相談料	30分5,500円～
相続人調査	10万円～20万円程度
相続財産調査	20万円～30万円程度
遺産分割協議書の作成	10万円～20万円程度
遺産分割交渉・調停・審判など	着手金：経済的利益（取得を希望する遺産の額）の2％～8％程度
	報酬金：経済的利益（取得した遺産の額）の4％～16％程度

相続登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士費用がかかります。

相続登記の司法書士費用の相場は、1件につき10万円程度です。

家の相続にかかる税金

登録免許税

相続登記の申請時には、登録免許税を支払わらなければなりません。

相続登記の登録免許税は以下の計算式で求めます。

登録免許税＝土地の固定資産税評価額×0.4％

・相続税

相続税は、遺産の総額が基礎控除額を上回る場合に申告・納付の義務が生じます。

基礎控除額は、以下の計算式で求めます。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

家を含む遺産の総額が、上記計算式で求めた基礎控除額を上回る場合は、相続税を申告・納付しなければなりません。

家を相続したくない場合の選択肢

ここでは、家を相続するデメリットや家を相続したくない場合の選択肢について解説します。

家を相続すると、住居として活用したり、賃貸に出して家賃収入を得たり、金融機関から融資を受ける際に担保として提供したりできるメリットがあります。

その反面、以下のようなデメリットも生じます。

家を相続するデメリット

相続税を自己資金で用意しなければならない

相続した遺産が家だけの場合は、遺産から相続税を支払えません。

そのため、家を取得した相続人は、手持ち資金で相続税を納めなければなりません。

被相続人が居住の用や事業の用に使用していた建物の敷地等も取得する場合は、小規模宅地の特例を適用することで節税効果が得られますが、不動産の価値が高い場合は一定の相続税を支払わなければならない可能性があります。

維持・管理に負担がかかる

家を相続すると、固定資産税を負担しなければなりません。

その他、維持管理費として、修繕費・改築費、火災保険料等の費用がかかります。

相続した家に住む場合は、通常の必要費として許容できるかもしれませんが、空き家状態で不動産を直接活用できない場合は、これらに費用を負担に感じることがあるでしょう。

家を相続したくない場合の選択肢

家を相続したくない場合は、どのような手続きをとれば良いのでしょうか？

家を売却する

共同相続人の中に、家の取得を希望する人が1人もいない場合や、家よりも現金が欲しい場合には、家を売却するのも一つの手段です。

家を売却するときには、その前提として相続登記が必要です。法定相続分どおりに相続し、持分に応じて売却益を分配する方法や、特定の相続人が相続して名義変更を済ませた後に売却する方法があります。

ただし、すぐに買い手が見つかるとは限らないため、換価分割や代償分割を選択するか、一旦法定相続分どおりに共有取得して売却するかなどは、専門家を交えて慎重に判断することをおすすめします。

相続放棄をする

相続放棄とは、被相続人の財産についての相続の権利を放棄することです。

家以外に積極財産がなく、家の価値を上回る負債がある場合などには、相続放棄を検討しましょう。

相続人の一部が相続放棄をした場合は、他の相続人が家を相続することになります。

次順位の相続人を含め相続人全員が相続放棄をする場合は、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申立てて、財産を管理する人を選任してもらわなければなりません。

相続放棄後も、相続財産管理人への引き継ぎが完了するまでは、家をきちんと管理しなければなりません。相続財産管理人への報酬を含め、予納金として数十万円～100万円程度の費用がかかります。

まとめ

不動産は現金や預貯金のように容易に分割ができないため、遺産分割がスムーズに進まなかったり、相続人間で争いの原因になったりすることもあります。

家を取得すると、固定資産税や維持管理費などがかかったり、自身の相続が発生した場合に子に負担をかけたりするなどの問題も生じます。

遺産に家や土地などの不動産が含まれる場合は、相続に詳しい専門家に相談することをおすすめします。

ネクスパート法律事務所では、司法書士や税理士などの他士業とも連携して、不動産を含む相続事案をワンストップで解決できるようサポートしております。

家の相続にお悩みの方は、ぜひ一度当事務所にお問合せください。

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