不動産を相続する際に考えるべきことは？｜評価・登記・税金等を解説
相続財産の中に不動産が含まれている場合、相続人の間でどのように分けるか、相続手続きや税金について考えなければいけません。
この記事では、不動産を相続する場合に頭の中に入れておくべきことについて解説します。
目次
不動産を誰がどのように相続するか｜4つの分割方法
不動産を誰がどのように相続するか、具体的には4つの方法があります。以下でそれぞれ解説します。
不動産をそのまま相続する｜現物分割
不動産をそのまま相続する現物分割という方法があります。
例えば土地はAさん、建物はBさんというように分ける方法です。相続手続きが簡単に進められますが、必ずしも公平に分けられるとは限らない点がデメリットです。
具体的相続分より少なく相続する相続人に代償金を交付する｜代償分割
相続人の一人が不動産を相続する代わりに、具体的相続分より少なく相続する相続人に代償金を支払う代償分割という方法があります。
例えば土地と建物をAさんが相続する代わりに、Bさんに対して相続分に見合った金銭を支払います。
そのため、代償分割を行う場合は、不動産を取得する相続人に代償金を支払う資力があることが前提となります。
一見、公平に相続手続きができるように見えますが、代償分割の対象となる不動産の評価について、相続人間で意見が割れて揉める場合があります。
不動産を売却して現金を分ける｜換価分割
不動産を売却して現金を相続人同士で分ける換価分割という方法があります。
公平に分けられ、現金が手元に欲しい場合に好都合ですが、不動産がすぐに売却できるとは限らないため、長期的なスパンで計画しなければいけません。
複数の相続人で不動産を所有する｜共有分割
複数の相続人で不動産を共有する共有分割という方法があります。
相続人全員でそれぞれの具体的相続分に応じて不動産を取得します。公平に相続ができますが、不動産を共有すると以下のようなトラブルが生じる可能性があります。
- 不動産の売却や賃貸を考えた場合に共有者全員の同意が必要
- 不動産の修繕をしたい場合に共有持ち分の過半数の同意が必要
- 新たに相続が発生したら権利関係が複雑になる
相続した不動産をどのように活用するか｜3つの選択肢
相続した不動産をどのように活用するかも重要なポイントです。大きくわけて3つの選択肢がありますのでそれぞれ解説します。
保有する
相続した不動産を保有して住む方法です。
相続人が不動産を所有していない場合や転居するメリットがある場合におすすめの方法です。
売却を検討する
相続した不動産を売却する方法です。
現金が必要な場合は有効ですし、不動産の維持管理費もかかりません。
ただし、すぐに買い手が見つかるとは限らず、希望の金額で売れるかどうかもわかりません。戸建てで建物が古い場合は、更地にして売りに出すことを迫られるなど、思っていた以上のコストがかかる可能性もあります。売却後に得た利益によっては譲渡所得税がかかるケースもあります。
相続した不動産を売却する方法については、以下の記事で詳細を説明していますので、参考にしてください。
賃貸その他の方法で有効活用する
相続した不動産を賃貸その他の方法で有効活用する方法です。
賃貸すれば家賃収入が期待できるので、立地条件が良い不動産であれば選択肢の一つにしてもいいかもしれません。
ただし、不動産を維持管理するためのコストがかかりますし、家賃収入を得ることで確定申告をしなければならないことが負担になる可能性があります。
不動産を相続する際に考えなければならない4つのことは？
相続財産の中に不動産がある場合、考えなければならない4つのことがあります。
以下でそれぞれ解説します。
相続する不動産の評価額
相続する不動産の評価額を知ることが重要です。不動産評価額は以下の場面で必要となります。
公平に遺産分割するための不動産評価
公平に遺産分割をするためには、不動産の価値を正確に把握しなければいけません。
不動産は価値が高く、遺産の総額に占める割合も大きくなる傾向にあるため、評価方法によって、遺産分割の結果が変わる可能性があります。
相続人全員が合意すれば、どの評価方法を用いても構いませんが、当事者の意見に対立がある場合は、調停や審判において不動産鑑定を行うケースもあります。
遺産分割における不動産の評価方法には、主に以下の5つの方法があります。
| 評価方法 | 詳細 |
| 公示価格 | 公示価格は、全国の標準地について定められる地価であり、国が適正であると認めた土地の評価額 |
| 相続税評価額 | 相続税評価額とは、相続税算定の基準として用いられる不動産の評価方法 |
| 基準地価（基準地標準価格） | 基準地価とは、各都道府県が選んだ基準地の価格 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税評価額は、土地家屋課税台帳等に登録された基準年度の価格又は比準価格で、不動産の固定資産税を課税する際の基準となるもの |
| 実勢価格（市場価格） | 実勢価格とは、不動産市場で実際に取引されている価格 |
詳細については、以下の記事で解説していますので参考にしてください。
遺留分侵害額請求のための不動産評価
遺留分侵害額を請求する側・請求される側では、どの評価方法を用いるのかで、受け取れる金額・支払わなければならない金額が変わってきます。
遺留分侵害額を請求する側は不動産評価額が高くなる評価方法を用いたいのに対し、遺留分侵害額を請求される側は不動産評価額が低くなる評価方法を使って折り合いを付けたいことが多いでしょう。
不動産の評価方法や額については、当事者間で合意すれば、その評価額・評価方法に基づいて価額を算定することになります。
当事者の意見に対立がある場合は、その中間値が採用されることが多いでしょう。裁判所に鑑定人選任審判の申立てを行い、裁判所が選任する中立な鑑定人に評価してもらう方法もあります。
相続税申告のための不動産評価
相続財産に不動産が含まれる場合は、相続税申告のための評価が必要です。
相続税申告のための不動産の評価方法には、以下の2種類があります。
相続税法第22条の財産評価基本通達による評価
相続税財産評価に関する基本通達において、相続税及び贈与税の課税価格計算の基礎となる土地の評価方法が、以下のとおり定められています。
| 評価方法 | 特徴 |
| 路線価方式 （路線価が定められている地域の評価方法）
| ◎市街地のような形態を形成する地域にある宅地は、路線価方式によって評価する ◎路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格で、千円単位で表示される ◎路線価方式における土地の価格は、宅地の面する路線（道路）に付された路線価を基礎として、以下のような各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算する |
| 倍率方式 （路線価が定められていない地域の評価方法） | 倍率方式における土地の価格は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する |
不動産鑑定評価による時価
路線価方式の評価によらないことが正当と認められるような特別な事情がある土地は、不動産鑑定士による鑑定評価額を相続税法第22条による時価として申告できます。
不動産の名義変更（相続登記）の申請
2024年4月から相続登記の申請が義務化されたため、不動産を相続したら、期間内に相続登記を申請しなければいけません。
以下で、手続きの流れや必要書類、登記申請にかかる税金について解説します。
相続登記の申請の流れ
相続登記は、被相続人が遺言書を遺しているかどうかで流れが変わります。
遺言書がある場合
遺言書がある場合は、以下の流れで相続登記を進めます。
①家庭裁判所に遺言書の検認の請求をする
②登記申請に必要な書類を揃える
③不動産を管轄する法務局に相続登記申請をする
なお、公正証書遺言と自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は、①の検認手続きは不要です。
遺言書がない場合
遺言書がない場合や、遺言書の内容と異なる遺産分割協議を行う場合の手続きの流れは、以下のとおりです。
①法定相続人を確定する
②相続財産を調査・確定する
③遺産分割協議を行う
④遺産分割協議書の作成をする
⑤登記申請に必要な書類を揃える
⑥不動産を管轄する法務局に相続登記申請をする
具体的な手順は、以下の記事をご参照ください。
相続登記に必要な書類
相続登記申請に必要な書類は、遺言書がある場合とない場合で異なります。
遺言書がある場合
遺言書がある場合の必要書類は、以下のとおりです。
- 登記申請書
- 遺言書
- 検認済証書（自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合）
- 被相続人の死亡の事実の記載のある戸籍（又は除籍）謄本
- 被相続人の住民票の除票（又は戸籍の附票）
- 不動産を相続する人の戸籍謄本
- 不動産を相続する人の住民票
- 固定資産評価証明書
申請は直接窓口へ行ってもよいですし郵送でも可能です。
遺言書がない場合
遺言書がない場合の必要書類は、以下のとおりです。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書（法定相続人全員の署名・実印の押印が必要。法定相続分で相続する場合は不要）
- 法定相続人全員の印鑑証明書（法定相続分で相続する場合は不要）
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（又は戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 固定資産評価証明書
申請は直接窓口へ行ってもよいですし郵送でも可能です。
相続登記でかかる税金
相続登記を申請するにあたり、登録免許税がかかります。税額は以下の計算式で算出します。
相続登記の登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×0.4％
固定資産税の評価額は、1000円未満を切り捨てて計算します。算出した登録免許税の100円未満は切り捨てます。
相続登記の期限
2024年4月から相続登記の申請が義務化に伴い、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内、遺産分割協議で不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
相続税申告における特例・控除
不動産の相続にかかる税金と相続税申告における特例・控除について解説します。
不動産の相続税申告で使える特例
相続税は、遺産の総額が基礎控除額を上回る場合に申告・納付の義務が生じます。
基礎控除額は、以下の計算式で求めます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
相続税の申告が必要な場合、以下の特例の適用が受けられる可能性があるので確認をしましょう。
小規模宅地の特例
小規模宅地の特例とは、被相続人が居住していた自宅の敷地や事業用の建物の敷地等の評価額を最大80％減額して評価できる特例です。
居住用物件の宅地は330㎡まで、事業用物件の宅地は400㎡まで適用できます。
特定計画山林に係る特例
特定計画山林の特例とは、特定計画山林相続人等が相続等で取得した特定計画山林について、相続税の課税価格を減額できる特例です。
特定計画山林相続人等が、相続、遺贈又は相続時精算課税により取得した特定計画山林で、この適用を受ける選択をしたものについて、相続、遺贈、贈与に係る申告期限までその山林を引き続き所有している場合は、相続税の課税価額に算入すべき金額を5％減額できます。
農地等に係る特例
農地の納税猶予の特例とは、農業を営んでいた被相続人から、相続によって一定の農地等を取得した相続人が、これらの農地等について継続して農業を行っている場合に限り、一定の要件のもとに、一定額まで相続税の納税が猶予される特例です。
納税猶予とありますが、実際には一定額（農業投資価格に基づいて計算した税額）以外の部分の納税が免除されます。
相続税申告で適用できる税額控除
相続税の申告が必要な場合、相続財産に不動産があるかどうかに関わらず、以下のような税額控除があります。
配偶者控除
被相続人の配偶者は、税額控除の適用を受けられます。
控除額は、原則として、以下のいずれか大きい方の金額です。
- 課税価格の合計額のうち配偶者の法定相続分相当額
- 課税価格の合計額のうち配偶者の法定相続分相当額
配偶者控除は、申告期限（被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内）までに遺産分割協議が成立しないときは適用がありません。
もっとも、申告期限後3年以内の分割見込書を提出しておけば、3年以内に遺産分割が完了した時点で税額控除の適用を受けられます。
未成年者控除
未成年者については、18歳（2022年3月31日以前の相続については20歳）に達するまでの年数（1年未満の端数は繰り上げる）に6万円を乗じた金額を、税額から控除できます。
障害者控除
障害者については、70歳に達するまでの年数（1年未満の端数は繰り上げる）に6万円（特別障碍者については12万円）を乗じた金額を、税額から控除できます。
相次相続控除
数次相続が発生している場合、第1次相続の開始と第2次相続の開始の間が10年以内であるときは、第１次相続の際に課せられた相続税額のうち、一定割合の控除を受けられます。
在外財産に対する相続税額の控除
日本国外にある財産を取得し、その財産について外国でも相続税またはそれに類する税を課せられた場合は、原則として、その課せられた税額を控除できます。
相続時精算課税制度の適用による贈与税額控除
相続時精算課税制度の適用を受ける贈与に贈与税が課せられていた場合は、その贈与税額を控除できます。控除しきれない残額がある場合は、還付を受けられます。
相続した不動産を売却する際の税金と特例・控除
相続した不動産を売却する場合にかかる税金と、税金に対する特例や控除について解説します。
不動産売却にかかる税金
相続した不動産を売却した場合、以下の税金がかかります。
印紙税
不動産を売却する際には、売主と買主の間で不動産売買契約を締結しますが、契約書に記載された金額（売買代金）に応じて、収入印紙を貼付しなければなりません。
契約書の記載金額に応じた印紙税額は以下の通りです。
| 契約書に記載された金額 | 印紙税額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超200万円以下 | 1,000円 |
| 200万円超300万円以下 | 1,000円 |
| 300万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 160,000円 |
| 10億超50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
| 記載金額なし | 200円 |
譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得の税率は、売却した不動産の所有期間によって、以下のとおり異なります。
- 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：30％
- 所有期間が5年以上（長期譲渡所得）：15％
2013年から2037年までは、東日本大震災の復興特別所得税として、所得税の税率に2.1％が加算されます。住民税の税率も、譲渡所得の税率と同様に不動産の所有期間によって異なります。所有期間に応じて住民税の税率は、以下のとおりです。
- 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：9％
- 所有期間が5年以上（長期譲渡所得）：5％
不動産売却時の税金を安くできる特例・控除
相続した不動産の売却時に適用で切る可能性がある特例や控除は、次のようなものがあります。
取得費加算の特例
相続した不動産を、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合は、その不動産にかかった相続税を、譲渡所得の計算時の取得費に含められる取得費加算の特例があります。
相続税の一部を取得費に含められれば、所得税の基礎となる売却益（譲渡所得）が少なくなるので、所得税の減額効果が得られます。
3,000万円特別控除
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却し、かつ、一定の要件に該当する場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
この控除を受けるためには、以下の要件を満たさなければなりません。
| 不動産の要件 | 譲渡の要件 |
| 被相続人が住んでいた住居であり、かつ、以下の要件を満たすこと ・1981年5月31日以前に建築された住居 ・区分所有建物登記されていない ・相続開始の直前に被相続人以外が居住していない ・相続開始時から譲渡時まで、事業の用・貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと | ・相続又は遺贈(死因贈与を含む)により取得した相続人が譲渡（売却）した ・譲渡価格が1億円以下である ・譲渡時において、譲渡の対象となる家屋が現行の耐震基準に適合する
|
被相続人が老人ホームなどの施設に入居し、自宅に戻ることなく亡くなった場合でも、一定の要件を満たすときは、相続開始直前に被相続人が居住していなくても特例の適用を受けられることがあります。ただし取得費加算の特例と3,000万円特別控除は併用できません。
まとめ
相続財産の中に不動産がある場合、どのように分けるか相続人の間でもめる場合があります。不動産には複数の評価方法があるため、相続人間で意見が分かれると、相続トラブルに発展する可能性も高いです。また誰が不動産を相続するか決まっても、税金や登記など考えなければならないことがたくさんあります。
相続手続きに詳しい弁護士に依頼すれば、他士業（司法書士、税理士など）との連携により、不動産にまつわる相続問題についてワンストップでの解決が望めます。
ネクスパート法律事務所には、相続案件を多数手掛けている弁護士が多数在籍しています。
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不動産の相続にお悩みの方は、ぜひ一度ネクスパート法律事務所にご相談ください。
この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
