不動産相続登記を自分で行う手順を解説｜よくある疑問も紹介
不動産を相続した場合、最終的に相続登記の手続きをしなければなりません。
2024年4月から不動産相続登記が義務化されるにあたり、自分で手続きをしたいと考える方がいらっしゃるでしょう。
この記事では、不動産の相続登記を自分で行う方法、そして申請手続きをする際に生じる疑問点について解説します。
不動産相続登記を自分で行う方法
ここでは、不動産の相続登記を自分で行う際の手順について解説します。
登記識別情報などで相続不動産を調査する
まずは、亡くなった人（以下「被相続人」といいます。）が所有していた不動産を調査します。自宅に登記識別情報（権利証）があれば、所有している不動産の詳細が書かれています。
登記識別情報を紛失している場合は、固定資産税課税明細書で確認をしましょう。
なお、相続不動産の調べ方については、下記の記事で紹介していますので参考にしてください。
法務局で登記事項証明書を取得する
被相続人が所有していた不動産の特定ができたら、法務局で登記事項証明書を取得しましょう。
相続登記申請は相続する不動産を管轄する法務局にしなければなりませんが、登記事項証明書はどの法務局でも取得できます。
登記事項証明書を取得する理由は、相続する不動産が現在どのような登記がなされているか確認するためです。名義が被相続人になっているか、登記上の住所がどこになっているかなどは、不動産相続登記を申請する際に重要なポイントとなります。
被相続人の戸籍謄本等を取得する
被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本等を取得します。
なぜ生まれてから亡くなるまでなのか、その理由は相続人を特定するために、被相続人の子どもの有無を正確に把握しなければならないからです。
戸籍の証明書には主に下記の種類があり、ほとんどの場合、現在の戸籍謄本だけで足りることはなく、除籍謄本や改製原戸籍謄本が必要となります。
| 戸籍謄本（抄本） | 現在の戸籍情報を記載したもの |
| 除籍謄本（抄本） | 戸籍に載っていた人が、結婚や死亡・転籍などで全員いなくなり閉鎖された戸籍の情報を記載したもの |
| 改製原戸籍（原戸籍）謄本（抄本） |
戸籍の改製（戸籍のコンピュータ化など、戸籍の編成単位や様式が変更されること）があった場合の、改製前の戸籍情報を記載したもの |
戸籍謄本等の収集は、不動産の相続登記を自分で行う上で難関ポイントといえます。
被相続人が亡くなった時点の本籍地のみで取得できる場合もありますが、婚姻などを理由に本籍地を変更していると複数の市区町村の役場に請求しなければならない可能性があります。時間をかけて正確に調査をしましょう。
なお、古い戸籍が破棄され出生時の戸籍がどうしても手に入らない場合は、概ね被相続人が10歳前後からの戸籍があれば問題ないといわれています。
相続人を特定する
被相続人の戸籍謄本を集めたら、相続人を特定しましょう。
被相続人に配偶者がいれば、配偶者は常に相続人となり、それ以外の人は下記の順で配偶者とともに相続人となります。
- 第1順位 被相続人の子ども（子どもが死亡している場合は孫）
- 第2順位 被相続人の直系尊属（父母、祖父母など）
- 第3順位 被相続人の兄弟姉妹
配偶者がいない場合は、上記の中で最も順位の高い人が一人でもいれば、その順位の人だけが相続人になります。
どのような方法で相続登記をするか決める
相続人がすべて特定できたら、どのような方法で不動産の相続登記を行うか決めます。
相続登記には次の3つの方法があります。
- 法定相続による相続登記
- 遺産分割協議による相続登記
- 遺言書による相続登記
それぞれの注意点を以下で説明します。
法定相続で手続きをする際の注意点
法定相続とは、被相続人の財産を民法で定められた相続できる権利のある人が、法定相続分どおりに相続することです。
相続人が複数いる場合、登記申請書の相続人（申請人）の欄にそれぞれの持ち分を記載します。その際は、相続分を間違えないように注意しましょう。
なお、配偶者がいる場合の相続人の範囲と法定相続分は、以下のとおりです。
同順位の相続人が複数いる場合は人数で持ち分を分けます。
| 相続人が配偶者と子どもの場合 | 配偶者2分の1、子ども2分の1 |
| 相続人が配偶者と直系尊属の場合 | 配偶者3分の2、直系尊属3分の1 |
| 相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合 | 配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1 |
遺産分割協議で手続きをする際の注意点
遺産分割協議とは、相続人全員で被相続人の遺産をどのように分けるか話し合う手続きです。遺産分割協議で不動産の相続登記を申請する場合は、遺産分割協議書を作成しなければいけません。
遺産分割協議書の記載例は、以下のとおりです。
画像の引用元：登記申請手続のご案内 （相続登記①／遺産分割協議編）｜ 法務局 (moj.go.jp)
遺産分割協議書は登記申請の対象となる不動産のみを記載したものでも、遺産の全ての分け方を記載したものでも構いません。ただし、不動産の情報が正確に伝わらなければ登記申請はできないため、登記事項証明書どおりに記載することを心がけましょう。
相続人全員が内容に合意していることを証明するために実印を押印し、印鑑証明書を添付します（なお、この場合に添付する印鑑証明書に有効期限は特に指定されていません）。
遺言書で手続きをする際の注意点
遺言書に基づく相続登記の際には、遺言書を添付書類として提出しなければいけません。
遺言書には3つの種類があり、それぞれの特徴を表にまとめましたので、確認しましょう。
| 遺言書の種類 | 特徴 |
| 自筆証書遺言 | ・成立要件（全文・日付・氏名を自筆で書き、作成者の印鑑が押されている）を満たしていなければ無効になる。
・必ず家庭裁判所で検認の手続きが必要となる。（ただし法務局の自筆証書遺言保管制度を利用している場合は不要） |
| 公正証書遺言 | 公証役場で厳重に保管されているので、家庭裁判所の検認は不要 |
| 秘密証書遺言 | ・公証役場が遺言書の存在を証明する遺言書だが、公証人は遺言書の内容は確認しないため、方式不備で無効になる可能性がある。
・必ず家庭裁判所で検認手続きが必要となる。 |
相続不動産を管轄する法務局を調べる
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請しなければいけません。
管轄違いの法務局に申請をすると、即却下となります。必ず事前に不動産が所在する都道府県の法務局の公式サイトで、管轄法務局を確認しましょう。
登記申請書を作成する
相続登記を申請するには、決められた様式の登記申請書を作成しなければいけません。
法務局の公式サイトで申請書のひな型がダウンロードできますので、活用しましょう。
参考：不動産登記の申請書様式について：法務局 (moj.go.jp)
登記申請書に添付する書類を作成する
不動産の相続登記は、申請書に以下の書類を添付しなければいけません。
| 法定相続による相続登記の場合 | ・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 ・被相続人の住民票の除票 ・相続人全員の戸籍謄本 ・相続人全員の住民票 ・固定資産税評価証明書もしくは固定資産税課税証明書 ・相続関係説明図 ・相続放棄申述受理通知書（相続人の中に相続放棄をした人いる場合） |
| 遺産分割協議による相続登記の場合 | ・遺産分割協議書 ・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 ・被相続人の住民票の除票 ・相続人全員の戸籍謄本 ・不動産を取得する相続人の住民票相続人全員の印鑑証明書 ・固定資産税評価証明書もしくは固定資産税課税証明書 ・相続関係説明図 ・相続放棄申述受理通知書（相続人の中に相続放棄をした人いる場合） |
| 遺言書による相続登記の場合 | ・遺言書 ・検認済証明書（自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合） ・遺言書情報証明書（自筆証書遺言保管制度を利用している場合） ・遺言者の戸籍（除籍）謄本（死亡の事実がわかるもの） ・遺言者の住民票の除票または戸籍の附票 ・不動産を取得する相続人の戸籍謄本 ・不動産を取得する相続人の住民票 ・固定資産税評価証明書もしくは固定資産税課税証明書 ・相続関係説明図 |
なお、上記以外にも必要な書類がある場合があります。相続登記の申請にあたっては、法務局のサイトをご確認ください。
相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）：法務局 (moj.go.jp)
登録免許税を算出する
相続登記をする際には、登録免許税という税金を納付しなければいけません。
登録免許税は、以下の手順で算定します。
1．相続した不動産の固定資産税評価を調べる
2．不動産が複数ある場合は、すべての評価額を合算する
3．2で合算した評価額の1,000円未満を切り捨て、税率0.4％を掛ける
4．3で算出した金額で、100円未満の金額は切り捨てる
自分で算出した登録免許税が正しいかどうか不安であれば、法務局の窓口で相談すると良いでしょう。登録免許税を算出したら、金額分を収入印紙で納付します。この際に消印はしないようにしましょう。
収入印紙は法務局で販売している場合がありますが、事前に郵便局で購入したほうが確実です。
戸籍謄本など原本還付をする書類の準備をする
相続登記の申請書に添付する戸籍謄本等は、他の相続手続きで必要になりますので、原本を還付する手続きをしましょう。
すべての戸籍謄本のコピーを取り、原本に相違ありませんという文言を記載し、日付、登記申請人の名前、申請書に押す登記申請人の印鑑を押印します。
原本還付の手続きは、意外に大変な作業となりますので、場合によっては法定相続情報証明制度の利用を検討してください。法定相続情報証明制度の詳細は、下記の記事を参考にしてください。
管轄の法務局へ申請する
書類がすべてそろったら、管轄の法務局へ申請をします。
不備があった場合、連絡をしてもらえるように、登記申請書には電話番号を必ず記載しましょう。
窓口に直接行く場合
法務局の不動産登記申請窓口に提出します。
法務局にはさまざまな部署がありますので、間違って提出しないように係員に確認をしましょう。
万が一その場で不備が見つかった場合のために、登記申請書に押した印鑑を持参しましょう。
郵送申請する場合
郵送申請をする場合は、郵便の追跡ができて対面で受領する方法（書留やレターパックプラス）を利用しましょう。
登記が完了した際、書類を返送してもらうために返信用封筒（要：書留送料分の切手）またはレターパックプラスを同封します。
オンライン申請する場合
相続登記はオンラインで申請ができますが、添付書類が電子化されていないので、オンラインのみで登記の完了ができません。
専用のアプリや電子証明書を取得するなど、事前準備も必要となるので、一般の人には利用しづらいかもしれません。
参照：不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）：法務局 (moj.go.jp)
登記完了予定日を確認する
登記申請をしたら、登記完了予定日を確認しましょう。
法務局によって異なりますが、登記が完了するまで、だいたい10日から2週間ほどかかります。この間に不備があれば法務局から連絡がありますので、きちんと対応しましょう。
ただし、簡易的な修正で済まない場合は、申請書の取り下げを求められます。その際は相続登記の申請を最初からやり直します。
登記識別情報を受領する
登記が完了したら、登記識別情報を受領します。
これはかつて権利証と呼ばれた大切な書類です。将来不動産を売却したりする際に必要なので、大切に保管しましょう。
不動産相続登記申請に関するよくある質問
ここでは、不動産相続登記申請に関するよくある質問について解説します。
相続登記はいつまでに済ませればよいですか？
これまでは相続登記は任意で行うものだったので、特に期限を設けていませんでした。
しかし、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得した人は取得を知った日から3年以内、遺産分割協議で不動産を取得した人は遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければいけません。
正当な理由なく違反した場合は、10万円以下の過料の対象となります。
なお、2024年4月1日以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。
相続登記の申請書は法務局へ行けば手に入りますか？
相続登記の申請書は法務局にあるわけではなく、申請者が自ら作成しなければいけません。法務局の公式サイトから、ひな型がダウンロードできますので活用しましょう。
参考：不動産登記の申請書様式について：法務局 (moj.go.jp)
被相続人は、不動産を取得後に何度か引っ越しをしていました。住所変更の手続きをしていなかったため、最後の住所と登記上の住所が違っています。この場合、どうすればいいでしょうか？
最後の住所が違っていても、そのまま相続登記ができます。
その際には登記上の住所と最後の住所のつながりが分かる、被相続人の住民票の除票または戸籍の附票を添付しましょう。
相続する不動産が長期にわたって相続登記をしていないことが分かりました。一度に申請できるのでしょうか？
相続する不動産が長期にわたって名義変更をしていない場合、数次相続や代襲相続が起きている可能性が高いです。
一度に申請できる場合とそうでない場合がありますので、法務局の窓口で相談するか、弁護士か司法書士に相談・依頼するのをおすすめします。
相続人の一人が長年音信不通で連絡が取れません。その人を除いて相続登記ができますか？
相続登記は、相続人全員が合意した上で申請しなければいけません。そのため音信不通の相続人を除いて登記申請はできません。
住んでいる場所が分からないのであれば、音信不通の人の戸籍の附票を取得すれば、現住所が分かる可能性があります。
現住所が分かっても、実際にその住所に住んでおらず行方不明のこともあります。その場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらうか、失踪宣告の申立てを視野に入れましょう。
ただし、被相続人が有効な遺言書を残しており、音信不通の相続人以外の人に財産を相続させると明記している場合は、音信不通の相続人の関与は不要となります。その場合は遺言書をもとに相続登記の申請ができます。
相続人が海外に住んでいる場合、どのような手続きをすれば良いですか？
相続人が海外に住んでいる場合、相続登記で必要となる住民票や印鑑証明書が取得できないため、それに代わる以下の書類が必要です。
サイン証明書
サイン証明書は、印鑑証明書と同様の効力があるものです。
サイン証明書を受けるには、遺産分割協議書を在外公館（大使館・領事館）に持参します。職員の面前で遺産分割協議書にサインをして在外公館が発行する証明書が綴じられることで、サインが相続人本人のものだと証明します。
在留証明書
在留証明書は、住民票の代わりになるものです。サイン証明書と同様に在外公館で手続きをしますが、日本国籍を有していること、現地に3か月以上滞在していること、それ以降も引き続き滞在することが発行の条件となります。
発行を受ける際にはパスポートの他に居住地と滞在期間が分かるもの（公共料金の請求書など）を提出しなければいけません。
まとめ
不動産の相続登記は、通常の名義変更と違って手続きが複雑です。
法務局の窓口へ行けば簡単に手続きができると思っていたら、複雑な手続きなので心が折れてしまい、そのまま放置してしまう人も少なくありません。
2024年4月1日から不動産相続登記が義務化されるにあたり、不動産を相続したすべての人が相続登記に向き合わなければならなくなります。できることなら自分で対応したいと考えていらっしゃる方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。
長年相続登記を放置していた人など、手続きがより複雑になってしまう可能性のある方は、ぜひ弁護士や司法書士に相談してください。
なお、ネクスパート法律事務所では、相続登記手続きのみに関するご相談は受け付けていません。相続登記の方法についてお悩みの方は、日本司法書士会連合会や各都道府県の司法書士会で相談窓口を設けていますので、そちらにお問い合わせください。
参考： 日本司法書士会連合会 | 相続登記相談センター特設サイト (shiho-shoshi.or.jp)
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
