不動産の贈与・遺贈と遺留分の関係｜遺留分算定における不動産の評価
相続財産や生前贈与された財産に不動産が含まれる場合、不動産の評価方法が問題となります。
不動産の評価方法は複数あり、どの評価方法を用いるかによって評価額が大きく異なることがあります。
この記事では、不動産の贈与・遺贈と遺留分の関係や遺留分算定における不動産の評価方法について解説します。
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目次
不動産の生前贈与・遺贈で遺留分を侵害された場合はどのように解決する？
ここでは、生前贈与や遺贈により遺留分を侵害された場合の解決策を解説します。
遺留分を侵害されている人は、遺留分を侵害している人に対して、遺留分減殺請求権または遺留分侵害額請求権を行使することにより、侵害を回復できます。
遺留分の規定（制度）は、2018年改正民法により、その内容が大きく変更されました。
相続が開始した時期によって、適用される規定が以下のとおり異なります。
- 2019年6月30日までに開始した相続：改正前の規定
- 2019年7月1日以降に開始した相続：改正後の規定
そのため、相続開始の時期によって、遺留分の請求方法が以下のとおり異なります。
【改正前】現物の返還を求める｜遺留分減殺請求
遺留分減殺請求とは、遺留分を侵害された人が、贈与や遺贈を受けた人に対し、遺留分侵害の限度で贈与や遺贈された財産の返還を請求することです。
遺留分減殺請求権を行使すると、遺留分権利者は各相続財産に対し一定割合で権利を取得し、侵害者に対し取得した権利（例えば不動産に対する共有持分権）の返還を求められます。
これを現物返還といいます。
なお、侵害者は、現物返還ではなく、それに代わるものとして価格弁償（金銭で支払うこと）の申出ができます。
【改正後】侵害額を金銭で請求する｜遺留分侵害額請求
遺留分侵害額請求とは、被相続人が遺留分権利者以外に財産を贈与又は遺贈したことにより、遺留分に相当する財産を受け取れなかった遺留分権利者が、贈与又は遺贈を受けた者に対し、侵害額に相当する金銭の支払いを請求することです。
遺産に不動産がある場合の遺留分侵害額の算定方法
ここでは、改正後の規定による遺留分侵害額の算定方法について解説します。
遺留分算定の基礎となる財産総額の算定
遺留分算定の基礎となる財産総額の算定は、相続開始時に被相続人が有した積極財産の価格に贈与財産の価格を加え、相続債務の全額を控除して行います。
積極財産額の確定
被相続人が相続開始時に有していた財産は、遺留分の計算の基礎とされます。
遺留分算定の際に考慮される積極財産は、不動産のほか、現預金や有価証券、動産などがあります。
贈与財産額の確定
贈与財産や持ち戻すべき特別受益は、遺留分の際に考慮されます。
遺留分算定の基礎財産となる贈与は、以下のとおりです。
- 相続開始前1年間になされた贈与
- 遺留分権利者に損害を加えることを知ってなされた贈与
- 特別受益にあたる贈与については相続開始前10年間なされた贈与
債務の控除
遺留分の基礎となる財産から控除される債務は、私法上の契約に基づく債務（借金など）だけでなく、税金や罰金などの公法上の債務も含まれます。
相続債務を調査・確定し、遺留分の基礎となる財産から控除します。
遺留分額の算定
遺留分額は、遺留分の基礎となる財産額に、個別的遺留分の割合を乗じて計算します。
以下3つの計算式を用いて算出します。
| 遺留分算定の基礎となる財産額＝（被相続人が相続財産時に有していた資産）＋（贈与財産の価格）－（相続債務の全額） |
| 個別的遺留分の割合＝（民法1028条所定の遺留分の割合）×（法定相続分の割合） |
| 遺留分額＝遺留分算定の基礎となる財産額×個別的遺留分の割合 |
遺留分侵害額の算定
遺留分侵害額の算定は、以下の計算式により計算します。
| 遺留分侵害額＝（遺留分額）－（遺留分権利者が相続によって得た財産額－相続債務負担額）－（特別受益額＋遺贈額） |
上記計算結果がゼロよりも大きい場合には、遺留分侵害があると考えることになります。
遺留分算定の基礎財産に不動産が含まれる場合の不動産の評価方法は？
ここでは、遺留分算定の基礎となる財産の評価方法について解説します。
不動産の4つの評価方法
不動産を評価する方法には、主に次の5つの方法があります。
- 固定資産税評価額
- 路線価
- 公示価格
- 基準値標準価格
- 実勢価格
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、地方税法349条による土地家屋台帳等に登録された基準年度の価格又は比準価格です。
路線価
路線価とは、財産評価基本通達により、相続税や贈与税の基準として利用されている価格で、毎年8月頃に公表されます。相続税の算出の基準として用いられることから、多くの事例で参考とされます。
公示価格
地価公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が特定の標準地について、毎年1月1日を基準日として公示する価格です。毎年3月頃に公表されます。
この価格は、一般的には取引価格や市場価格に近いとされていますが、対象となる土地が少なく、現実的に利用するのは難しいでしょう。
基準値標準価格
基準値標準価格とは、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価です。地価公示から半年後の地価を評価するもので、基準地も全国に2万地点が設定されているため、公示価格を補完する役割を担っています。
実勢価格
実勢価格とは、不動産が実際に市場で取引される額（成約価格）のことで、時価とも言います。実勢価格は、近隣の土地の取引相場や過去の当該土地の価格などを比較検討し、平均値を参考に算出します。
実勢価格は取引条件等によって大きく変動するため、あくまでも目安として利用されます。
どの評価方法を用いる？
評価の方法や額は、当事者全員の合意で定められます。当事者全員が合意すれば、裁判所もその合意を前提に判断するのが一般的です。
遺留分算定の基礎財産に含まれる不動産の評価はいつを基準時とする？
ここでは、遺留分算定の基礎となる財産の評価基準時について解説します。
遺留分の算定は、財産の価格によって行います。預貯金など額面がはっきりしているものは、基本的には財産の評価が時期によって変わることはありませんが、不動産や有価証券などは、評価の時期や方法によって、金額が大きく異なることがあります。
そのため、遺留分の算定の基礎となる財産は、相続開始時を基準時として評価するのが判例の立場です（最判昭51・3・18）。
遺留分の算定にあたって不動産の評価方法に合意できない場合はどうすればいい？
ここでは、当事者間で不動産の評価方法や額に争いがある場合の対処法について解説します。
当事者間で評価方法や額に争いがある場合は、裁判所に鑑定人選任審判の申立てを行い、裁判所が選任する中立な鑑定人に評価してもらう方法があります。
鑑定人選任の審判の申立ては、相続開始地を管轄する家庭裁判所に行います。
申立書に添付する書類は、以下のとおりです。
- 被相続人、申立人、相続人の戸籍謄本
- 条件付権利、期限付権利に関する目録
まとめ｜不動産の相続・遺留分侵害額請求は弁護士に相談を！
遺留分が侵害されている場合に限らず、相続財産に不動産が含まれている場合は、不動産の評価方法を巡り、相続人間でトラブルが生じることは少なくありません。
相続財産の中に不動産が含まれている場合や、贈与財産の中に不動産が含まれている場合は、ネクスパート法律事務所にご相談ください。
この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
