土地の相続漏れが見つかったらすべきことは？予防方法も解説
相続の手続きが終わったと安心していたのに、手続きが漏れていた土地が見つかったら、早急に対応をしなければいけません。
この記事では、相続漏れの土地が見つかったらすべきこと、相続漏れになりやすい土地、そして相続漏れを防ぐ方法について解説します。
相続漏れの土地が見つかったらすべきことは？
相続漏れの土地が見つかったら、当初の手続きが遺言書による場合と、遺産分割協議による場合とで対応が異なることがあります。それぞれ以下で解説します。
遺言がある場合は遺言内容を確認する
遺言書があり、それにのっとって相続手続きを済ませた場合は、改めて遺言書の内容を確認しましょう。
相続漏れがあった土地に関する記載がないかどうかチェックします。
例えば、［遺言書に記載がないその他の遺産は〇〇がすべて取得する］などの記載があれば、それをもとに相続登記ができます。
遺産分割協議による場合は協議書の内容を確認する
遺産分割協議で相続手続きを行った場合は、遺産分割協議書に相続漏れの土地の記載がないか、確認をしましょう。
遺産分割協議書に相続漏れがあった土地の記載があれば、そのとおりに相続登記を行います。
具体的な記載がなくても遺言書同様に、［その他の遺産は〇〇がすべて取得する］といった内容の文言があれば、そのとおりに相続登記ができるケースが多いでしょう。
ただし、漏れていた土地の価値が高く、もしその土地の存在を知っていたら、このような遺産分割協議はしなかったといえる場合には、漏れていた土地を含めて全部の遺産について再協議が必要になることもあります。
改めて相続人全員で話し合って誰が相続するか決める
遺言書や遺産分割協議書に相続漏れの土地や残余財産の取得者に関連する記載が何もない場合は、相続人全員で遺産分割協議をします。
遺産分割協議が整ったら、相続漏れをしていた土地に関して新たに遺産分割協議書を作成します。
なお、相続漏れの土地を法定相続分どおりに分けることにした場合、遺産分割協議書の作成は必須ではありません。
相続する人が決まったら相続登記を行う
相続漏れをしていた土地を相続する人が決まったら、必ず相続登記の申請をしましょう。
相続登記の義務化に伴い申請期限がありますので、詳細は後述します。
必要に応じて相続税の修正申告を行う
相続税の申告をすでに済ませていれば、必要に応じて相続税の修正申告を行いましょう。
相続税の申告をしていない場合は、漏れていた土地を含む相続財産の合計が基礎控除額（3,000万円＋（600万円×法定相続人の数））を超える場合は、相続税の申告（または期限後申告）・納税が必要です。
期限後申告の場合は、延滞税などが発生するため、なるべく早く対応しましょう。
相続漏れになりやすい土地は？
ご自身で相続登記の申請をされる方もいらっしゃると思います。相続漏れが起きないように、相続漏れをしやすい土地の特徴を以下で解説します。
前面道路部分
一戸建てに住んでいる場合、家の前の道路部分は自分の土地ではないと思っている人が多く、相続漏れになりやすいです。
建物が接している道路は、公道の場合と私道の場合があります。公道の場合は国や地方公共団体が所有権を持っていますが、私道の場合は道に接している土地・建物の所有者が所有権を持っているか、もしくは近隣の人たちと所有権を共有しています。
戸建てを所有している人は、法務局で公図を閲覧して前面道路の所有者が誰なのか確認をしましょう。
建物が建っていない敷地内の土地
建物が建っていない敷地内の土地は、相続漏れしやすい傾向があります。
例えば、大きい土地を所有している人は、同じ敷地内に建物だけでなく、駐車場（登記上の地目は雑種地）や畑を所有しているケースがあります。この場合、建物が建っている土地、駐車場の土地、畑にしている土地が、登記記録上、別ものになっていることがあります。
この場合、住んでいる人からすれば同じ敷地内にある土地なので、土地と建物の相続登記をすれば、駐車場と畑の土地も同時に相続登記ができたと思ってしまいますが、実はそれぞれ相続登記をしなければいけません。
広い土地を所有している人は、建物が建っていない駐車場や畑などの土地が自身の名義になっているかどうか、確認をしましょう。
マンションの付属建物
マンションの付属建物は、相続漏れしやすい傾向があります。
1983年以降に竣工したマンションは、敷地権登記で土地と建物が一体になっています。しかし、このようなマンションでも、付属建物は別途一つの建物として家屋番号がある場合があり、マンションの所有者の共有持ち分となっているケースがあります。
こうした付属建物がないか、確認をしましょう。
敷地権登記がないマンションの敷地部分
1983年以前に竣工したマンションは、敷地権登記がないまま存続していますので、専有部分と敷地部分を別々に相続登記しなければいけません。そのためマンションの敷地部分となっている土地の筆数が多いと相続漏れが起きる可能性があります。
相続漏れの土地を防ぐ方法は？
相続漏れの土地が見つかると、相続手続きをやり直さなければならないため面倒です。
そうならないために、相続漏れを防ぐ3つの方法を解説します。
登記識別情報通知（権利証）を確認する
被相続人が不動産を所有していたら、登記識別情報通知（権利証）を確認しましょう。
登記識別情報通知（権利証）には、被相続人が所有している不動産の情報が記載されているので、相続登記をする際に重要な資料となります。
固定資産税納税通知書を確認する
不動産を所有している場合、毎年固定資産税を納めなければいけませんので、固定資産税納税通知書でも被相続人が所有している不動産の情報が分かります。
ただし、非課税となっている不動産は記載されないので注意しましょう。
名寄帳で確認する
名寄帳とは、市区町村の役所が土地や建物の情報を所有者別にまとめたものです。
被相続人が所有していた不動産の場所が分かっている場合は、該当する市区町村の役所で名寄帳を取得すれば、未登記や非課税の不動産もすべて把握できます。
相続漏れの土地が見つかったら、速やかに登記申請をしよう
2024年4月から相続登記の義務化がスタートしました。相続登記義務化に伴い、不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければいけません。
正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下のペナルティーが課せられますので、相続漏れの土地が見つかったら、速やかに相続登記申請をしましょう。
何代にもわたって長年登記をしていなかった土地の場合、複雑な相続になっている可能性があるため、手続きに時間がかかります。その場合、期限内に相続登記ができないケースがあるので、先に相続人申告登記の申請をおすすめします。
相続人申告登記は、不動産の所有者（亡くなった人）の相続人が、自らが相続人であることを法務局に申し出て、登記官が職権で登記をすることで相続登記の申請義務を履行したとみなされる制度です。
相続人申告登記については、下記で詳細を解説していますので、参考にしてください。
まとめ
被相続人が不動産を多く所有していた場合、相続人がすべての情報を知るのは難しく、相続漏れが起きる可能性があります。不動産をたくさん所有している人は、すべての不動産の所在等が分かるように、目録などでまとめておくとよいでしょう。
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
