相続不動産の調べ方は？手がかりになる書類と方法を解説
相続が発生し、亡くなった人が不動産を所有していたことは知っているものの、不動産の所在が分からないことがあります。
このような場合、相続登記をしたくてもできず、結果的に放置してしまう可能性があります。今回の記事では、相続した不動産を調べるために手がかりになる書類や方法について解説します。
目次
相続財産【不動産】の調べ方｜①手がかりになる書類がありそうな場合
ここでは、相続した財産の中に不動産があり、手がかりになる書類が手元にある場合の調べ方について解説します。
権利証または登記識別情報を確認する
亡くなった人の居宅内や手元に権利証または登記識別情報があれば、まず内容を確認しましょう。
登記識別情報があれば、亡くなった人が所有していた不動産の詳細を把握できます。
登記識別情報とは、かつて権利証と呼ばれていたもので、対象となる不動産を所有していることを証明する書類です。不動産を取得し法務局で所有権の登記が完了したら、登記識別情報が交付されます。登記識別情報には、対象となる土地や建物の所在など不動産の情報が記載されています。
これらをもとに法務局で登記事項証明書を取得すれば、不動産の現在の所有者が分かります。
交付申請の際に、共同担保目録も同時に請求をしておけば、亡くなった人が所有していた新たな不動産の存在が判明することがあります。
固定資産税の納税通知書を確認する
登記識別情報が紛失などで手元にない場合は、固定資産税の納税通知書をもとに所有している不動産を特定できます。
固定資産税の納税通知書とは、毎年4月～6月頃に、不動産の所有者に送られてくる土地・家屋などに課税される固定資産税に関するお知らせです。納税通知書には、未登記建物も含め、課税対象となる土地や家屋の所在地や情報が記載されています。
固定資産税の納税通知書から不動産を発見することもあるので、亡くなった人宛ての郵便物を探してみると良いでしょう。ただし、亡くなった人と他の人が共有している不動産が含まれている場合には、他の共有者宛てに固定資産税の納税通知書が送付されていることもありますので、見当たらない場合には、次章以下の方法で調べましょう。
相続財産【不動産】の調べ方｜②手がかりになる書類がない場合
ここでは、不動産の所有に関する手がかりになる書類がない場合、どのようにして調査をするかについて解説します。
不動産のおおよその所在地が分かれば名寄帳を取得する
亡くなった人が所有していた不動産のおおよその所在地が分かる場合は、その地域の市区町村役場で名寄帳（なよせちょう）を取得しましょう。
名寄帳とは、固定資産課税台帳を所有者別に一覧表でまとめたもので、固定資産税が課税されていない不動産に関する情報も記載されています。
自治体によって、次のように呼ばれることもあります。
- 名寄帳兼課税台帳
- 土地・家屋名寄帳
- 固定資産税課税台帳
- 土地家屋課税台帳
ただし、亡くなった人の名寄帳に載っているのは個人名義の不動産のみです。法人名義で所有していた不動産に関しては、法人名で名寄帳を別途取得しなければなりません。
名寄帳の請求は、不動産が所在すると思われる地域の市区町村の役場で行います。東京23区の場合は東京都税事務所もしくは都税証明郵送受付センター、一部の政令指定都市では、各市税事務所となります。
亡くなった人が複数の市区町村に不動産を取得していたと思われるなら、各市区町村の役場で名寄帳を請求しましょう。
名寄帳は個人情報保護の観点から、請求できる人が限られています。
原則として所有者本人ですが、本人が亡くなった場合は、相続人や遺言執行者・受遺者が請求できます。
- 相続人等が名寄帳を請求する際には、以下の書類が必要です。本人確認ができる書類（運転免許証など）
- 亡くなった人の死亡が確認できる書類（除籍謄本など）
- 相続人であることを証明する書類（戸籍謄本、法定相続情報一覧図など）
自治体によっては、提出する戸籍謄本等の範囲や必要書類が異なる場合がありますので、事前の確認をおすすめします。
私道や非課税の不動産は法務局で公図を取得する
相続財産である不動産を調査するにあたり、見落としが多いのが私道や非課税の不動産です。これらを見落としてしまうと、土地の評価が誤ってなされてしまいます。
私道とは個人や法人が所有して管理している道路ですが、亡くなった人自身も私道を所有していたことを認識していないケースが多いため、相続財産として把握が難しいです。
この場合は、法務局で相続財産となる建物が建っている土地の公図を取得し、公道に出るまでの道をすべて確認しましょう。
確認ができたら登記事項証明書を取得し、所有者をチェックしましょう。
相続財産【不動産】の存在が判明したらすべきことは？
相続した不動産の存在が判明したら、次にすべきことについて解説します。
登記事項証明書を取得する
相続した不動産が分かったら、該当不動産の登記事項証明書を取得しましょう。
現在はどこの法務局の窓口でも取得できますし、郵送やインターネットでも取得可能です。インターネットであれば窓口で取得するよりも手数料が安くすみますし、平日21時まで申請が可能です。
固定資産評価証明書を取得する
固定資産評価証明書とは、固定資産税の課税対象となっている土地や建物などの資産について、評価額を証明するものです。
相続税の申告や相続による名義変更登記（相続登記）をする際の登録免許税の算定に必要です。
遺産分割を公平かつ適正に行うための不動産の評価方法の一つにも挙げられます。
相続人を調査し、遺産分割協議を経て相続登記を申請する
亡くなった人の相続人を調査し、相続人が判明したら遺産分割協議を経て、相続した不動産の相続登記を申請しましょう。もっとも、法定相続分による相続登記においては、遺産分割協議をしなくても登記できます。
いずれにせよ、2024年4月から相続登記が義務化しますので、早めの対応をおすすめします。
相続登記は自身で申請ができますが、決まった書式で申請書を作成したり、そろえなければいけない書類が多かったりして複雑です。
法務局の窓口でも相談を受け付けていますが、自分で申請するのは難しいと感じたのなら、司法書士や弁護士に依頼するのも一つの方法です。
まとめ
亡くなった人が多くの不動産を所有していた場合、すべてを把握するのには時間がかかります。特に、未登記の土地であれば調査に時間がかかります。
しかし、面倒だからといって放置しておくとトラブルのもとになります。2024年4月から相続登記が義務化しますので、早めの対応をおすすめします。
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
