賃借権は相続の対象となるのか？同居人の居住権についても解説
亡くなった人（以下、被相続人）がマンションやアパートの一室を借りていた場合、賃貸借契約に基づく賃借権は相続の対象となるのでしょうか？
今回の記事では、賃借権は相続できるのか、その場合に相続人と相続人ではない同居人はどのような対応をとればいいのかについて解説します。
目次
賃借権は相続できるのか？
賃借権は、法律上相続の対象となります。ただし、例外として相続の対象とならない場合もありますので、以下で説明します。
賃借権は相続の対象となる
被相続人と家主（以下、賃貸人）との賃貸借契約に基づく賃借権は相続の対象となります。
賃借権は、その性質上分けられない債権なので、相続開始により共同相続人による準共有状態となります。つまり、相続人が複数人いたら相続人全員が賃借権を共有することとなります。
実際には、借りている物件を分けるのは現実的ではないので、遺産分割協議で話し合って被相続人の賃借権を誰が引き継ぐのか決定しますが、それまでは、賃貸物件を相続人全員で法定相続分に応じて共有（準共有）します。
例外として終身建物賃貸借は相続されない
終身建物賃貸借の場合は、例外として相続の対象となりません。
終身建物賃貸借を内容とする賃貸借契約は、賃借人が亡くなった時点で契約が終了するからです。
終身建物賃貸借制度とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づいて、高齢者が単身あるいは夫婦で終身にわたり賃貸住宅に居住できる制度です。終身建物賃貸借は、一代限りの契約となるので、相続の対象となりません。
被相続人が亡くなり賃貸借契約を結んでいたら、賃貸人との間でどのような契約を結んでいるか、契約書を確認しましょう。
公営住宅の場合は、公営施設の利用「許可」であり、賃貸借ではないため、賃借人が死亡したからといって賃借権（使用権）は相続人に当然には引き継がれません。
賃借権を相続すると家賃を支払う義務も承継する？
賃借権を相続する場合、家賃を支払う義務も承継します。
遺産分割協議で賃借権を相続する人が決まるまでは、相続人全員が家賃の支払い義務を負います。賃貸人は、相続人の一人に家賃の全額を請求できます。
なぜなら家賃の支払い義務は連帯債務の性質を持っていると考えられているからです。
賃貸人からの請求に基づいて家賃を全額支払った相続人は、他の相続人に対してそれぞれの負担分（法定相続分）の範囲で求償できます。
なお、被相続人が生前、家賃を滞納していた場合、相続人は滞納分を支払う義務はありません。
賃借権が相続されると同居人の居住権はどうなるのか？
賃借権が相続された場合、被相続人が同居していた人の居住権はどうなるのでしょうか。同居人が相続人である場合とそうでない場合について解説します。
同居人が相続人の場合
相続人全員での遺産分割協議の結果、生前、被相続人と同居していた相続人が賃借権を相続することが決まったら、当該相続人は継続してその賃借物件に居住できます。
賃借権を相続するにあたり、賃貸人に対して承諾を得る必要はありません。
同居人が相続人以外の場合
同居人が戸籍上の夫婦ではない内縁の配偶者の場合、内縁の配偶者は、その賃借権を相続できません。
内縁の配偶者には、相続権がないからです。
ただし、被相続人に相続人がおらず、その建物が生活の基盤となる居住用のものである場合には、借地借家法に基づいて内縁の配偶者が賃借権を引き継ぎ、同時に賃貸人への家賃支払い義務も引き継げます。
被相続人に相続人がいる場合については、判例では法定相続人が引き継ぐ賃借権を内縁の配偶者が援用して、相続人に対し居住権を主張できるとしています（最高裁―昭和42年 2月21日）。
賃貸物件に相続人が住む場合の手続き方法は？
賃貸物件に相続人が引き続き住む場合、手続きの流れは次のとおりとなります。
遺産分割協議で相続する人を決定する
相続人が複数人いる場合、遺産分割協議で誰が賃貸物件を相続するか決定します。
誰が賃貸物件を相続するか決める際には、賃貸人の承諾を得ずにあくまでも相続人同士の話し合いで決められます。
賃貸物件を相続する人が決まれば、その人は単独で住めるようになり、同時に家賃の支払い義務も生じます。
住む人が決定したら、賃貸人に連絡する
相続する人（新たに住む人）が決まったら、なるべく早く賃貸人に連絡をしましょう。
基本的に被相続人が賃貸人と交わしていた賃貸借契約をそのまま引き継ぐケースが多いので、新たに契約の手続きをしなくてもよいですが、トラブルを防ぐために相続で賃借権を承継した旨の合意書等を賃貸人と交わしておくとよいかもしれません。
賃貸物件に誰も住まない場合の手続き方法は？
被相続人が住んでいた賃貸物件に誰も住むのを望まない場合、手続きの手順は次のとおりです。
賃貸借契約を解約する
できるだけ早く賃貸人に対して賃貸借契約を解約する旨を連絡しましょう。
契約を解約しなければ毎月家賃の支払いが発生しますので、早めに対応したほうがよいです。
多くの場合、賃貸借契約は契約期間が設けられており、1か月前に申し出ることで契約期間中でも解約が可能という条件が入っています。解約手続きは、賃貸借契約書の内容に沿って手続きを進めましょう。
敷金は誰に返還されるのか？
相続人は、賃貸借契約を解約するにあたり、賃貸人に対して敷金の返還を求められます。
相続人が複数人いる場合、賃貸人は誰に敷金を返還すればよいかという点が問題となりますが、判例では、敷金は分けられる金銭債権という性質上、相続人がそれぞれの相続分に応じて賃貸人に敷金の返還請求ができるとしています（最高裁―昭和29年4月8日判決）。
ただし、この方法はあまり合理的ではないため、通常は遺産分割協議で敷金を誰が受け取るか決めて、賃貸人に敷金の返還を請求する方法をとります。
まとめ
マンションやアパートを借りる賃借権が、相続の対象となるのを知らない人は多いかもしれません。契約の内容にもよりますが、借りていた人が亡くなったらその場で自動的に契約終了となるわけではありません。当然、引き続き家賃が発生するので、借りている物件を相続するのかしないのか、相続人の間で話し合い、早めに決めて対応しましょう。
相続手続から除外してしまうと、家賃の不払いや物件の立ち退き等で賃貸人とのトラブルに発展する場合があります。被相続人が物件を借りていたけれど、どのように対応すればいいのか分からない場合、弁護士に相談をおすすめします。
ネクスパート法律事務所は、相続案件を多数手がけてきた弁護士が在籍しています。賃借権を含む相続手続きについてお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。初回相談は30分無料となっていますのでご利用ください。
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
