小規模宅地等の特例とは｜適用の要件や同居していない場合は？
小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たす土地の相続税評価額を最大で80%減額して相続税を計算できる特例のことです。
亡くなった人（被相続人）の配偶者、同居していた親族、そして同居していなくても一定の条件を満たした親族であれば適用可能です。
相続した土地の評価額を最大80%減額した分に対して相続税が課税されるお得な特例ですが、土地や一定期間住み続けるなどの条件もあります。
この記事では、小規模宅地等の特例の要件、対象となる相続人や土地、適用できるケースなどについて解説します。
目次
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、相続財産にかかる相続税を計算する際に、一定の条件を満たす土地の評価額を最大で80%減額減額できる制度です。
地価の高い自宅や土地を相続する場合、相続税が非常に高額になることがあります。
そのままでは、相続人が家や土地を維持できず、やむを得ず売却せざるを得ないケースもありました。
そこで、生活の基盤となる自宅や事業用地を守るために、この特例が設けられました。
例えば、評価額が1億円の自宅を相続した場合、小規模宅地等の特例を適用することで、評価額が80％減額され、2,000万円として相続税が計算されるため、大幅に税負担が軽くなります。
なお、この制度は、相続税を計算する際の評価額を減額するものであり、土地そのものの価値が下がるわけではありません。
ただし、特例の適用には、土地の利用状況や相続人の居住条件など、細かな要件を満たす必要があります。
事前に税理士など専門家に相談し、適用可能か確認しておくことが大切です。
小規模宅地等の特例の土地の要件
小規模宅地等の特例の要件には、土地の要件、対象者の要件、そして相続税の申告が必要です。
小規模宅地等の特例が適用される土地と、その面積の上限、減額される割合は以下のとおりです。
| 土地の種類 | 面積の上限 | 減額される割合 |
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 評価額の80%減額 |
| 事業用宅地等 | 400㎡ | 評価額の80%減額 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 評価額の50%減額 |
以下で詳しく解説します。
特定居住用宅地等
特定住居用宅地とは、亡くなった人が生前に自宅として使用していた土地のことで、相続人も住み続ける場合に適用されます。
亡くなった人が自宅として住んでいた土地については、限度面積330㎡までの土地の相続税評価額が80%まで減額できます。
例えば、1㎡10万円の土地で、300㎡の場合、相続税評価額は3,000万円です。
小規模宅地等の特例の特例を適用すれば、相続税評価額は3,000万円×0.8（80%）で、2,400万円を差し引いた600万円で相続税が計算されることになります。
土地の評価額については、以下の記事も参考にしてみてください。
事業用宅地等
亡くなった人が生前に事業の用に使っていた土地で、相続人もその事業を続ける場合に適用されます。
例えば、亡くなった人が個人商店や工場などを営んでいた場合は対象となります。
事業用の場合は、限度面積が400㎡までで、相続税評価額が80%まで減額できます。
貸付事業用宅地等
亡くなった人が生前に賃貸物件を貸し出していた土地で、相続人も貸付事業を続ける場合に適用されます。
例えば、賃貸アパートや投資用のマンション、駐車場などに使用できます。
貸付事業用宅の場合は、限度面積が200㎡まで、相続税評価額が50%まで減額できます。ただし、適用には細かな条件があるため注意が必要です。
小規模宅地等の特例の対象者の要件
小規模宅地等の特例を適用するためには、土地だけではなく、相続人にも指定された要件があります。
小規模宅地等の特例が適用できるのは、以下の相続人です。
- 配偶者
- 同居親族
- 家なき子（持ち家のない別居親族）
それぞれについて解説します。
配偶者
被相続人が亡くなった場合、配偶者であれば小規模宅地等の特例が無条件で適用されます。
配偶者は、被相続人と協力して財産を築いた存在であり、相続税を負担するために、自宅を売却せざるを得ない状況を避けるために、このような配慮がなされています。
なお、配偶者が相続後に自宅を売却する場合でも、生前被相続人と同居していなくても適用を受けることが可能です。
同居親族
亡くなった人と同居していた親族が自宅を相続する場合も、小規模宅地等の特例を適用できます。
どこからどこまでが同居親族だと判断されるのかについては、後述します。
家なき子（別居親族）
被相続人と別居していた親族（独立した子どもなど）でも、3年以上借家に住んでいる親族であれば、小規模宅地等の特例が適用できる可能性があります。
この持ち家がない子どもなどが適用される特例を、税理士業界では家なき子特例と呼ぶそうです。
この家なき子特例でも、いくつか要件があるため、後述します。
小規模宅地等の特例の同居の定義
亡くなった人と同居していた親族が自宅を相続する場合、小規模宅地等の特例を適用できます。
ただし、相続人の中には、住民票だけ一緒にしておけばよい、亡くなる際に一緒に住んでいれば、後は自宅に帰ればよいなどと考える人もいるかもしれません。
同居親族として特例を適用するためには、同居の実態があることが必要です。
以下では、小規模宅地等の特例の要件である、同居の親族について解説します。
同居の実態があること
小規模宅地等の特例を適用するには、形式的な同居ではなく、実際に生活を共にしている実態があることが重要です。
なお、この特例を適用する場合、同居の実態があるかどうか、税務署では以下のような項目を確認します。
- 預金通帳（家賃の引き落としがされているか）
- 光熱費がどの程度かかっているか、同居の実態があるか
- 郵便物が被相続人の住所に届いているか
- 通勤が被相続人の自宅からか、通勤定期の区間
- 近隣住民への聞き取り調査 など
仮に、住民票が別であっても、同居の実態があれば適用される可能性があります。
さらに、同居期間は特段定められていないため、被相続人が亡くなる一週間前から同居していても適用が受けられます。
ただし、一定期間の同居の実態がなければ、同居かどうか判断は難しいでしょう。
亡くなった後10か月間住み続けること
さらに、同居親族として特例を受けるには、被相続人が亡くなった後に10か月はその自宅に住み続けなければならないという要件があります。
同居の開始時期には特段定めがありませんが、亡くなった後は一定期間そこに住んでいることが必要です。
同居に該当するケース・しないケース
どのようなケースであれば、同居に該当するのでしょうか。以下では、同居に該当するケースとしないケースを表でまとめました。
| 同居に該当するケース・しないケース | |
| 介護のための一時的な同居 | ×同居に該当しない |
| 仕事の都合などによる一時的な別居 | 〇同居に該当する |
| 同じ敷地だが建物が別 | ×同居に該当しない |
他にも、親が老人ホームに入居している場合や、二世帯住宅の場合などについては、後述します。
小規模宅地等の特例で同居していない場合でも適用できる？
前述のとおり、小規模宅地等の特例は、同居していない場合でも、他の条件を満たせば適用できます。
小規模宅地等の特例の家なき子特例とは、亡くなった人と別居していた親族でも、一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例が適用できる制度です。
家なき子特例を適用するためには以下のような条件を満たす必要があります。
- 被相続人と別居をしていて3年以上借家に住んでいる親族
- 被相続人に配偶者や同居親族がいないこと
- 相続が発生した日から10か月以内は相続した土地を売却しない
被相続人に配偶者や同居親族がいないとは、配偶者がすでに亡くなっている場合、離婚している場合、あるいは被相続人が一人暮らしをしていた場合などが該当します。
被相続人と別居しており、かつ3年以上借家に住んでいる親族とは、たとえばすでに独立している子どもなどが考えられます。
借家には、賃貸アパートやマンションのほか、社宅や寮なども含まれます。
ただし、親名義や配偶者名義の住宅に住んでいる場合は借家とは判断されず、この特例は適用されないため注意が必要です。
小規模宅地等の特例は申告が必要
小規模宅地等の特例の最後の要件は、相続税の申告を行うことです。
特例を適用して、相続税が課税される金額が0円になったとしても、必ず申告を行ってください。
相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
この期間内に、被相続人の住所地を管轄とする税務署に相続税の申告を行います。
小規模宅地等の特例の申告には以下の書類が必要です。
| 共通の必要書類 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本または法定相続情報一覧図 |
| 相続人の住民票の写し・被相続人の住民票の除票・被相続人の戸籍の附票 | |
| 遺言書もしくは遺産分割協議書のコピー | |
| 相続人全員の印鑑証明書 | |
| 特例を利用する人の住民票（コピー可）もしくは、申告書にマイナンバーを記載する | |
| 家なき子特例のみ必要な書類 | 現在住んでいる家が借家であることを証明する書類（賃貸借契約書） |
| 現在住んでいる物件の登記簿謄本 | |
| 3年以上借家で暮らしていることを証明する書類（相続人の戸籍の附票）
申告書にマイナンバーを記載する場合は不要 |
なお、被相続人の土地を相続した場合は、土地の名義変更を行うこと、登録免許税がかかる点にも注意が必要です。
小規模宅地等の特例が適用できるケースは？
被相続人が老人ホームに入宅した場合
被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、実際には相続人と別々で生活していたことになりますが、小規模宅地等の特例が受けられる可能性があります。
例えば、以下のようなケースであれば、同居していたと判断されます。
- 被相続人が要介護や要支援認定を受けていたこと
- 都道府県知事へ届け出をしている介護施設に入居していたこと
- 老人ホームなどの入居中に、自宅を賃貸として貸し出していないこと など
被相続人が老人ホームに入居しており、小規模宅地等の特例の適用を申告する場合は、以下の書類も必要です。
- 被相続人の戸籍の附票（相続開始日以降に取得したもの）
- 要介護認定を受けていたことを証明できる書類のコピー
- 施設に入居した際の契約書のコピー など
住んでいるのがマンションの場合
遺産としてマンションを相続する場合でも、小規模宅地等の特例は利用可能です。
ただし、分譲マンションの場合は、マンション全体の土地を、所有者全員で分けて所有していることになり、該当する土地の大きさもその分小さくなります。
そのため、戸建てに比べれば、相続税評価額に適用される金額の恩恵は小さくなると考えられます。
家の面積が大きい場合
小規模宅地等の特例は、小規模宅地とされており、適用できる面積には、200㎡から400㎡の上限があります。
しかし、例えば住宅の面積が仮に500㎡あった場合でも、330㎡までは小規模宅地等の特例を適用可能です。
さらに、被相続人が亡くなった場合に、配偶者と同居している子どもがそれぞれ250㎡ずつ相続すれば、小規模宅地等の特例を適用することも可能です。
その後、もし配偶者が亡くなった場合は、残りの250㎡を相続する際に、小規模宅地等の特例を適用することもできます。
このように、家の面積が大きい場合でも、特例が使用できる可能性があるため、税理士に相談するとよいでしょう。
相続時精算課税制度で土地を贈与した場合
相続時精算課税制度とは、両親や祖父母から子どもや孫に贈与を行う場合に、累計2,500万円までは非課税となる代わりに、相続発生時に、贈与分が相続税の課税対象となる制度です。
相続時精算課税制度で土地を生前に贈与している場合、小規模宅地等の特例を適用することはできない点には注意が必要です。
まとめ
小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた家などの相続税評価額を80%減額して相続税が課されるお得な特例です。
配偶者や同居していた親族などは家を失わずに済みます。
さらに、家の面積が大きい場合でも、一部の面積のみ特例を適用して相続する方法もあります。
ただし、小規模宅地等の特例は、相続時精算課税制度などで適用できないケースもあるため、注意が必要です。
小規模宅地等の特例の活用や、他の節税方法を知りたい場合は、専門家である税理士に相談するとよいでしょう。 相続問題は弁護士への依頼でトラブルなくスピーディーに解決できます。 実績豊富なネクスパートにお任せください！
この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
