所有者不明土地管理人とは？権限や選任方法について解説
相続登記が長年放置されたことが原因による所有者不明の土地が増加しています。
このような事態に対応するために、2023年4月に所有者不明土地・建物管理制度がスタートしました。
この記事では、本制度に基づいて選任される所有者不明土地管理人とは何か、権限等について解説します。
目次
所有者不明土地管理人とは？
所有者不明土地管理人とは、裁判所が所有者不明土地管理命令を発令した際に、土地の管理を行うために選任する人です。
管理人による管理の対象となる財産は、所有者不明土地のほか、対象となる土地にある所有者の動産や、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）にも及びます。
所有者不明土地管理人の権限は？
所有者不明土地管理人は、保存行為、利用・改良行為を行う権限を有するほか、裁判所の許可を得て処分行為を行えます。
不動産の保存・利用・改良行為ができる
所有者不明土地管理人には、管理を任された土地に対して保存行為ができるほか、対象財産の性質を変えない範囲内での利用・改良行為を行う権限が与えられます。
例えば、所有者が適切な管理をしなかったために雑草が生い茂ったり、不法投棄されたり、害虫が発生したりしている場合、所有者不明土地管理人の権限で解消すべく処理ができます。
共有持分を管理する所有者不明土地管理人は、共有物の保存行為ができるほか、共有物の変更や管理について同意ができます。
裁判所の許可を得て不動産の処分ができる
所有者不明土地管理人は、管理を任された土地の保存・利用・改良行為だけでなく、裁判所の許可を得て、対象の土地を売却するなどの処分行為ができます。
所有者不明土地管理人が負う義務は？
所有者不明土地管理人は、所有者に対して善管注意義務を負います。
共有持分を管理する場合は、共有者全員のための誠実公平義務を負います。
所有者不明土地管理人はどのように選任されるか？
所有者不明土地管理人は、以下の流れで選任されます。
①利害関係人による申立て
利害関係人が、不動産の所在地を管轄する裁判所に所有者不明土地管理命令の申立てをします。
②裁判所による審理
申立ての受理後、裁判所は、管理命令発令に必要な法律上の要件が備わっているかを、提出された資料に基づき審理します。
審理に必要な場合は、審問期日を開かれたり、追加の調査・確認を求められたりすることもあります。
なお、管理命令発令に必要な法律上の要件は、以下のとおりです。
- 申立人が利害関係人に該当すること
- 申立てがなされた土地が所有者がわからない、または所有者の所在が判明しない土地であること
- 管理命令の必要があると認められること
土地が数人の共有に属する場合は、上記②の要件を、【共有者がわからない、またはその所在が判明しない土地の共有持分であること】に置きかえます。
③管理命令に関する異議の催告
上記の審理を踏まえて、裁判所は、１か月以上の異議届出期間を定めて公告をします。
- 所有者不明土地管理命令の申立てがあったこと
- 管理命令の発令に異議があるときは、届出期間満了日までに異議の届出をすること
- 異議がないときは、管理命令が発せられること
- 対象となる土地・建物及びその所有者の氏名住所
- 申立人の氏名住所
この期間内に所有者が現れて異議を届出た場合は、申立ては却下されます。
管理命令の発令
上記②および③を踏まえ、裁判所が申立て要件を満たすと判断すれば、所有者不明土地管理命令を発令し、所有者不明土地管理人を選任します。
所有者不明土地管理人に関するQ&A
所有者不明土地管理人に関し、よくある質問について解説します。
所有者不明土地管理命令の申立てができる利害関係人に該当するのは誰か？
所有者不明土地管理命令の申立ては、土地の管理について利害関係がある人、もしくは地方公共団体の長ができます。
利害関係がある人とは、申立てをする土地の管理が行き届いていないことで迷惑を被っている近隣住民等が該当します。
その他にも公共事業の実施者など不動産の利用・取得を希望する人や、土地を共有している他の共有者も利害関係人と認められる場合があります。
所有者不明土地管理人はどのような人が選任されるか？
所有者不明土地管理人は、個別の事案における管理人の具体的な職務の内容を勘案して、適切に管理できる者が選任されます。
弁護士、司法書士、土地家屋調査士といった専門家が選任される可能性が高いでしょう。
申立ての際に所有者不明土地管理人の候補者を立てられますか？
申立ての際には、所有者不明土地管理人の候補者を立てられません。
公平かつ中立な立場で適切に管理することができる者を選任する必要があるからです。
所有者不明土地管理人の報酬は誰が支払うのですか？
所有者不明土地管理人は、裁判所が定める額の報酬が受け取れます。
その報酬は、所有者不明の土地の所有者（共有持ち分を有するものを含む）が負担します。
所有者不明土地管理人の報酬はいくらぐらいですか？
所有者不明土地管理人の報酬は、裁判所が予定される管理業務の内容や管理に要する期間等を勘案した上金額を決定します。
所有者不明土地管理人の報酬は、申立ての際に裁判所に納める予納金に含まれますが、所有者不明土地管理制度は、特定の土地のみを対象にしているため、不在者財産管理制度等で支払われる予納金の金額より大幅に低い額になると見込まれています。
なお、不在者財産管理制度や相続財産管理制度においては 50～100 万円の予納金が支払われています。
予納金の金額、その内訳となる所有者不明土地管理人の報酬の目安額については、今後の各裁判所の実務運用を注視したいところです。
所有者不明土地管理人が選任されているかどうかは登記簿で確認できますか？
対象の不動産の登記簿（登記事項証明書）で所有者不明土地管理人が選任されているかどうか確認できます。
所有者不明土地管理命令が発令されると、裁判所が嘱託で法務局に対して登記を申請するからです。
まとめ
所有者が分からず適切に管理されていない土地は、近隣住民に迷惑がかかるのはもちろんのこと、公共事業を行うにあたっても支障をきたします。
そうしたことを解消するために新たに設けられたのが所有者不明土地管理制度です。近隣に所有者不明の土地があり、不法投棄などで困っている場合は、制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
どのように対応すればいいか分からない場合、弁護士に相談を検討してみてください。
相続問題は弁護士への依頼でトラブルなくスピーディーに解決できます。
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
