相続した建物が未登記だった！そんな時やらなければならないことは？
相続によって手に入れた建物が未登記物件だった事例は、決してめずらしいことではありません。
今回は、そうした場合、やらなければならないことについて紹介します。
登記とは何か？
ここでは、登記とは何かについて説明します。
不動産登記をする意味とは？
不動産登記は、土地や建物に関する権利関係（誰が所有しているかなど）を公示するための制度です。具体的には、法務局に登記申請をして記録されることで、誰でも内容を閲覧することができます。これによって大切な財産を守ることができますし、いざ売買などの取引をすることになった場合、安全なやり取りが可能となります。
不動産登記は、表題部、権利部に分けて登録されます。
表題部は、土地であれば所在、地番、地目、地積、原因（分筆・合筆の情報）及び登記の日付、所有者が記載され、建物は所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、原因（建物の新築など）及び登記の日付、所有者が記載されます。
表題部の登記は義務付けられているため、新たに土地や建物を取得したり、土地の現況や建物の構造が変更したりした場合は登記申請をしなければいけません。
権利部は、甲区、乙区に分けて情報が記載されます。甲区には所有権に関する情報、乙区は所有権以外の情報が載ります。
具体的には、甲区は不動産の所有者の住所、氏名と不動産を所有するにいたった理由（売買や相続など）が記載されます。乙区は、住宅ローンを組む時に不動産を担保にする抵当権設定や、地上権、地役権設定の内容が記載され、何もなければ乙区は作成されません。
なぜ未登記の建物があるのか？
表題部の登記が義務付けられている以上、本来であれば未登記の建物はないはずです。しかし、未登記物件を目にすることは、めずらしいことではありません。
古い建物に多く見られ、昔は住宅ローンを利用せずに現金で購入した人が一定数いたことが理由の一つといえます。不動産登記は当事者申請主義をとっていますので、所有者が登記手続きをしなければ、登記簿に反映されないため、未登記のまま現在に至る状況になっていると考えられます。
登記はされているものの、建物が増築された、所有者の氏名が変わったなどの変更登記がされていない一部未登記建物も多々あります。
建物を未登記のままにしておくデメリットは？
不動産登記制度は、土地や建物の権利関係を公に示すことを目的にしていますから、所有している建物を未登記にしておくと、所有権を第三者に主張できません。
最悪のパターンを挙げれば、第三者に所有権の登記をされたら、もはやその建物に関して所有権を主張できなくなります。
そのほか、売却を考えた時に未登記のままではできない、リフォームをしようと銀行から融資を受けたくても受けられないなどのデメリットがあります。
未登記建物を相続した場合、やるべきことは何か？
ここでは、未登記建物を相続した時、やるべきことについて説明します。
未登記建物も遺産分割協議の対象になる
実際に建物が存在する場合は、未登記であっても相続財産となり、遺産分割協議の対象となります。協議がまとまり、遺産分割協議書を作成するにあたっては、固定資産税納税通知書を参考にして、建物の所在等を記載します。
未登記建物を相続したら、まずは表題登記の申請を
未登記物件を相続したら、まずは表題登記の申請をする必要があります。
不動産登記法で、未登記不動産の所有権を取得してから1か月以内に登記をしなければ、10万円以下の過料を科すと定められているからです。
所有権保存登記または滅失登記をする
相続した未登記建物の所有権を第三者に対抗するためには、権利部の甲区に記載される所有権保存登記を申請しなければいけません。また建物が古いため、取り壊しをした場合は、滅失登記の申請が必要です。
建物を未登記のまま相続するデメリットは？
ここでは、建物を未登記のまま相続するデメリットについて説明します。
相続登記は義務ではない
表題部の登記は義務付けられていますが、権利部の登記は義務ではありません。未登記物件を相続し、登記をせずにそのままにしても法的に問題はありません。
相続登記をしないことで生じるデメリットは？
法的に問題がないとはいえ、未登記の建物を相続し、そのままの状態にしておくことで生じるデメリットは、所有権を第三者に対抗できないこと以外にもあります。
建物を有効活用できない
将来売却を検討しているならば、所有権の登記が必要となります。
銀行から融資を受けるために建物に担保権を設定するときにも、それまでに相続登記を完了しておかなければなりません。
相続関係者が増えて権利関係が複雑になる
相続をしてから未登記のままにしておくと、新たに相続が起きてしまう可能性があります。そうなるとより一層登記申請が複雑になってしまうので、相続したら早めに相続登記申請をしておくことが重要です。
固定資産税の軽減措置の適用を受けられない
未登記の建物は、固定資産税の軽減措置が受けられないのも問題の一つです。固定資産税は、建物が立っている土地であれば、軽減措置を受けることができます。しかし未登記だと、建物が立っていることを把握されていないため、軽減措置の対象にならない可能性が高いのです。
2024年4月から相続登記の申請が義務化される
現行法では、義務付けられていない相続登記ですが、2024年4月から義務化されます。これは、所有者が分からない土地等の発生を予防するための措置です。
相続で不動産を取得した人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければならなくなります。遺産分割協議の成立で不動産を取得した人も、遺産分割協議が成立した日から3年以内に登記申請をしなければなりません。
未登記建物の相続について弁護士に相談・依頼するメリットは？
ここでは、未登記建物の相続を弁護士に相談・依頼するメリットについて説明します。
未登記物件の扱いは複雑
未登記物件は、建物が古ければ古いほど、相続が何度も行われていたりして手続きが複雑になります。そうした場合は、必要書類を手に入れるのも膨大な手間と時間がかかります。
弁護士に相談すれば、こうした手続きを一挙に引き受けてもらえます。
的確なアドバイスと司法書士との連携でスムーズに処理ができる
相続案件を多数手がけてきた弁護士であれば、未登記物件を相続した場合の扱いについて、的確なアドバイスができます。必要に応じて、不動産登記のプロである司法書士と連携して、登記申請までスムーズに手続きを代行してくれるでしょう。
相続問題は弁護士への依頼でトラブルなくスピーディーに解決できます。
実績豊富なネクスパートにお任せください！
まとめ
相続した建物が未登記だった場合、表題登記をするなど、やらなければならないことが出てきます。一般的に馴染みのない不動産登記を一人で対応するのは難しい部分があります。そんな時は早めに弁護士に相談することをおすすめします。
この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
