所有者不明土地を買いたい場合すべきことは？問題点やリスクを解説
購入を検討している土地の所有者が分からない場合、どのように手続きを進めればいいでしょうか？
この記事では、所有者不明土地を買いたい場合にすべきことや購入者を悩ませてきた従来の制度の問題点、新たな制度となる所有者不明土地管理制度の注目点について解説します。
目次
所有者不明土地とは？
所有者不明土地とは、登記事項証明書を取得しても登記上の所有者がすでに亡くなり相続人が分からない、または所有者が分かっても所在が確認できず連絡が取れない土地です。
2024年4月以前は、相続登記が任意で行われていたため、相続登記が正確に行われず所有者不明土地が増えたといわれています。
所有者不明土地を買いたい場合にすべきことは？
所有者不明土地と買いたい場合、やらなければならないことは以下の2点です。
土地の登記内容を確認して所有者を調査する
購入を検討している土地の登記事項証明書を取得し、登記上の所有者が誰なのかを調査します。
登記上の所有者が判明したら連絡が取れるか確認する
登記上の所有者が判明したら、そこに記載された住所を参考に連絡を取ります。
相手が当該土地の売却に対して前向きであれば、通常の売買と同様の手続きをとります。
登記上の所有者がすでに亡くなっている場合は、相続人を調査します。相続人が判明したら連絡を取り、当該土地を買いたい旨交渉をしましょう。この場合、相続人全員が売却に同意しなければいけません。
登記上の所有者は存命しているものの所在が分からない場合や、所有者が亡くなり相続人が分からない場合は、新制度となる所有者不明土地管理制度の利用を検討しましょう。
所有者不明土地を買いたい人を悩ませた従来の制度と問題点
所有者不明土地を買いたい人を悩ませた従来の制度と問題点は何だったのか、以下で解説をします。
不在者財産管理制度
不在者財産管理制度とは、従来の住所や居所を去って容易に戻る見込みがない者（不在者）に財産管理人がいない場合、利害関係人の申立てによって家庭裁判所が財産管理人選任等を行う制度です。
この制度を利用するには、所有者の住民票、戸籍謄本などを取得して住所地の確認を行い、親族などへ問い合わせをして不在になった経緯等の調査をしなければいけません。申立てをしてから管理人が決まるまで時間がかかります。
相続財産管理制度
相続財産管理制度とは、所有者がすでに亡くなり相続人の有無がわからない場合、家庭裁判所が選任した財産管理人が代わりに財産の保存や処分を行う制度です。
不在者財産管理制度と同様に相続人の調査が必要で、調査の対象数が推定される相続人の数となるため申立てを行うまでに時間がかかります。
訴訟
長期間にわたって土地を占有し取得時効が完成している場合、占有者が取得時効を援用して訴訟を提起し、所有権移転登記手続きを求めて、当該土地を取得する方法があります。
この場合、被告が行方不明となっている所有者なので誰に対して訴訟を提起すればよいかが問題となりますが、公示送達ないし特別代理人を選任して対応することが多いです。
ただし、訴訟で土地を取得しようとする場合、訴訟を提起する手間・時間・費用がかかりますので、自身で行うにはハードルが高いといえます。
所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度
所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度とは、共有状態にある土地や建物について、共有者が他の共有者の所在が分からない場合、裁判所に対して所在等不明共有者以外の共有者全員が第三者に対して持分全部を譲渡することを条件に、所在等不明共有者の持分を当該第三者に譲渡する権限を申立人に与える旨の裁判を求める手続きです。
本制度を利用するには、以下の要件を満たさなければいけません。
- 土地または建物が複数人によって共有されていること
- 共有者が他の共有者の所在を知ることができないこと
- 供託をすること
なお、所在等不明共有者の持ち分が相続財産の場合、相続開始から10年が経過しなければ本制度を利用できません。
所有者不明土地を買いたい人に朗報！民法改正による所有者不明土地管理制度の新設
所有者不明土地の購入を考えた場合、これまでさまざまな方法があったものの問題点も多かったため困難が伴いました。民法改正による所有者不明土地管理制度が新設されたことで、こうした難問が解消できる可能性があります。
所有者不明土地管理制度とは、調査を尽くしても所有者はその所在を把握できない場合に、利害関係人が裁判所に申し立てることで、その土地の管理を行う管理人を選任してもらう制度です。
この制度によれば、個々の土地に特化して管理ができ、複数の共有者の所在が不明な場合でも不明な共有持分の全体について一人の管理人を選任できます。
所有者が全く特定できない土地の場合でも、管理人を選任して土地を管理でき、裁判所の許可を得れば売却等の処分も可能なので、従来の制度よりもコストの削減が期待できます。
制度の概要について以下の記事で詳しく述べていますので参考にしてください。
所有者不明土地を購入するリスクは？
所有者不明土地を購入するには、以下2点のリスクが考えられます。それぞれ解説します。
不明だった所有者が分かりトラブルになる可能性がある
不明だった所有者が分かり、土地購入後にトラブルに発展する可能性があります。
一部の共有者の所在が分からなくても他の共有者の協力があれば売買できるため、共有持ち分だった土地にありがちなケースです。
行方不明だった共有者が現れても供託された売買代金を受け取れるので法的な問題はありませんが、抗議される可能性があることは念頭に置いておいたほうがいいかもしれません。
土地の整備にコストがかかる場合がある
所有者不明土地は、管理が行き届いていない場合も多いため土地の整備にコストがかかる可能性があります。
売買に関しては近隣の相場よりも安く手に入れられたとしても、土地を使える状態にするまでに費用や手間がかかると、想定していたコストを上回ってしまう可能性があります。
土地の状態をよく見極めて取得を検討したほうがよいでしょう。
まとめ
買いたいと思った土地があっても、所有者が分からないために諦めていた方もいらっしゃると思います。
そういう方たちにとって、このたびの民法改正による所有者不明土地管理制度の新設は朗報といえるかもしれません。制度の内容をよく確認して、後々トラブルにならないように十分な対策を練りましょう。
ネクスパート法律事務所には、不動産全般に強い弁護士が在籍しています。所有者不明土地管理制度の利用を検討中の方は、お気軽にご相談ください。
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
