所有者不明土地管理命令とは？命令が及ぶ範囲や流れを解説
所有者が分からない土地が近隣にあり、不法投棄がされて困っている場合、所有者不明土地管理命令の申立てを検討してみましょう。
この記事では、所有者不明土地管理命令とは何か、命令が及ぶ範囲と流れについて解説します。
目次
所有者不明土地管理命令とは何か？
所有者不明土地管理命令は、2023年4月にスタートした新制度です。
所有者を知ることができず、または所在を知ることができない土地について、利害関係人が裁判所に対し、管理人による所有者不明土地の管理を求める手続きです。
所有者不明土地管理命令どのような場合に発令されるか？
所有者不明土地管理命令が発令されるための要件は、以下のとおりです。
①申立人が利害関係人に該当すること
一つ目の要件は、申立人が利害関係人であることです。
利害関係人に該当しうるのは、次のような人と考えられています。
- 土地が適切に管理されていないことで不利益を被るおそれのある隣接地所有者
- 共有部の一部が不特定または所在不明となった共有者
- 土地を取得してより適切な管理をしようとする公共事業の実施者
- 購入計画に具体性があり土地建物の利用に利害が認められる民間の購入希望者
- 地方公共団体の長 など
不在者財産管理人や相続財産管理人（清算人）よりも広く申立権が認められています。
②所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないこと
二つ目の要件として、土地の所有者を知ることができない、または所有者が特定できてもその所在を知ることができないことが必要です。
土地が数人の共有に属する場合は、共有者が多数いて全員を特定できない、またはその所在を特定できないことが要件となります。
所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないこととは、必要な調査をしても所有者またはその所在が特定できない状態を指します。
具体的には、次のような場合です。
- 所有者が死亡していて戸籍等を調査しても相続人が判明しない場合
- 所有者の相続人全員が相続放棄した場合
すなわち、所有者を知ることができないと言えるためには、次のような調査が必要であると考えられています。
| 自然人・法人の別 | 調査事項 |
| 所有者が自然人の場合 | ・所有者が登記簿上及び住民票上の住所に居住しているかどうかを調査する
・所有者が死亡している場合は、戸籍や住民票を調査して相続人の有無や所在を確認する |
| 所有者が法人の場合 | ・法人の登記簿上の所在地に本店また主たる事務所がないか調査する
・代表者が法人の登記簿上及び住民票上の住所に居住していないか調査する ・法人の登記簿上の代表者が死亡して存在しないことを調査する |
③管理命令の必要があると認められること
三つ目の要件として、管理命令の必要があると認められることが必要です。
所有者が分からず適切な管理がされていない土地であるために、草が茂ったりゴミが不法投棄されたりしている、または土砂の流出や崩壊で周辺の土地に災害を発生させる危険性があるなど、管理状況等に照らし管理人による管理の必要があると裁判所が認めた場合に発令されます。
したがって、第三者が適法な権限のもとに管理している場合などには、基本的に管理命令を発令する必要はないものと考えられます。
所有者不明土地管理命令が及ぶ範囲は？
所有者不明土地管理命令が及ぶ範囲は、所有者不明の土地はもちろんのこと、対象となる土地にある所有者の動産、所有者不明土地管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）にも及びます。
所有者不明土地管理命令の申立て～発令・管理の終了までの流れは？
所有者不明土地管理命令の申立てから発令、管理が終了するまでの流れは、以下のとおりです。
土地の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てる
利害関係人は、所有者不明土地の所在地を管轄する地方裁判所に、所有者不明土地管理命令を申立てます。
裁判所が提出された資料をもとに審理する
所有者不明土地管理命令の申立てがなされたら、裁判所は管理命令発令の要件が備わっているか、申立人から提出された書類に基づき審理します。場合によっては審問期日を開いたり、追加の調査や確認を求めたりします。
審理を踏まえた上で、裁判所は1か月以上の異議届出期間を定めて公告します。この期間内に所有者が現れて異議を申し出た場合は申立てが却下されます。
所有者不明土地管理命令が発令され、所有者不明土地管理人が選任される
裁判所は、所有者不明土地管理命令の発令が妥当だと判断した場合、所有者不明土地管理命令を発令します。それと同時に所有者不明土地管理人を選任します。
所有者不明土地管理人については、別途以下の記事を参考にしてください。
所有者不明土地管理人が権限に沿って土地の管理を行う
所有者不明土地管理人が、与えられた権限に沿って土地の管理を行います。
所有者不明土地管理人は、管理を任された土地に対して保存行為ができ、さらに財産の性質を変えない範囲で利用・改良行為が行えます。
裁判所の許可が得られれば、土地の処分もできます。
対象の土地を処分したら、管理命令が取り消される
所有者不明土地管理人が管理の対象となっていた土地を処分するなど、管理の必要がなくなったときは、管理人は売買代金などを供託し、裁判所はその旨を公告して所有者不明土地管理命令を取り消します。
所有者不明土地管理命令が取り消されたら、裁判所は嘱託で法務局に対し、登記の抹消手続きを行います。
まとめ
所有者が分からず適切に管理されていない土地を放置するのは、周辺住民にとって決して良いことではありません。
増え続けている所有者不明の土地に対する対策として設けられたのが所有者不明土地管理命令です。
放置された土地をどうにかしてほしいと考えて所有者不明土地管理命令の申立てを検討しているなら、ぜひ一度弁護士に相談をしてみてください。
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
