個人再生なら住宅ローンがある家を守れるというのは本当か？

個人再生と住宅ローン特則

貸金業者等からの借金を裁判所の関与のもと5分の1から10分の1までカットし、それを3年から5年で支払う債務整理が個人再生です。

その手続きにおいて、自宅に担保をつけた住宅ローンをそのまま支払うことで住み続けることを可能にする条項を定めることができます。

その特則は一般に「住宅ローン特則」と呼ばれていますが、正式には「住宅資金特別条項」といいます。

通常再生計画において各債権者は債権の金額に応じて平等に返済を受ける権利があるのですが、この条項を定めることで住宅ローンと自宅を特別扱いすることが可能になります。

住宅ローン特則の趣旨

そもそもなぜ住宅ローンだけが、特別扱いされることが許されるのでしょう。

住宅ローンはほとんどの場合購入やリフォームの対象となる住宅に担保を設定します。

仮に住宅ローンを特別扱いせずに個人再生を進めても、住宅ローンの債権者はその手続きとは別に担保物件を強制的に売却して債権を回収してしまいます。

個人再生があろうがなかろうが回収できる金額にそう大きな違いはありません。

一方貸金業者等の一般債権者からすれば、住宅ローンの債権者は担保物件を処分して独自に回収できる権利を持っているので、特別扱いしてもしなくても自分たちの回収額にはあまり影響がないことになります。

さらに生活の本拠地である自宅が処分され再生計画自体の実行が難しくなって失敗し、破産となれば個人再生での回収額より少なくなってしまいます。

個人再生での弁済額は、破産した時の弁済額より大きくなるように設定されているからです。

債務者としては自宅に住み続けることで、安定して生活を立て直すことが可能になります。

このような理由で住宅ローン特則は住宅ローン債権者、一般債権者、債務者それぞれにメリットがあるため制定されたのです。

住宅ローン特則の内容

抵当権に基づく競売手続きを中止できる（条件付き）

住宅ローン債権者から申し立てられた競売手続きは、中止させることが可能です（但し住宅ローンの保証会社が代位弁済（注）してから6カ月以内の場合に限ります)。

（注）代位弁済：債務者に代わって保証会社が住宅ローン会社に残債務を支払うこと。

遅れている住宅ローンの返済分も再生計画に含めることが可能

個人再生手続開始決定の時点で遅れている住宅ローンの返済分も、再生計画のなかで返済していくことが可能です。

遅れている分を無理に追いつかなくても、手続きがすすめられます。

住宅ローンの期限を最大10年延長できる（条件付き）

住宅ローンの返済は再生計画の支払と併せて行うことになりますが、住宅ローンの返済が厳しい場合は当初契約で設定した最終期限より10年間を限度に延長することが可能です。

ただし70歳までに完済させる条件にしなければなりません。

再生期間中の住宅ローンの元金と利息の返済を免除できる

上記2つの対応でもまだ返済が困難であれば、再生期間中の住宅ローンの元本の一部の返済を猶予することも可能です。

住宅ローン特則利用の条件

住宅ローン又は住宅リフォームローンであること

住宅ローンが住宅購入のためか、住宅リフォームのためのローンである必要があります。

本人居住の自宅であること

対象となる住宅は、再生債務者本人が自宅として居住する物件に限られます。

投資マンションや別荘などは認められません。

住宅ローン以外の抵当権（担保）がついていないこと

住宅ローンの債権者以外の担保がついていると、住宅ローン特則は利用できません。

住宅ローンを特別扱いして自宅を残しても、他の担保権者から競売を申し立てられると意味がないからです。

住宅ローンの代位弁済から6ヶ月以内であること

住宅ローン特則の内容で、住宅ローンの代位弁済から6ヶ月以内であると競売手続きが止められると解説しました。

それは代位弁済から6ヶ月以内であれば、住宅ローン特則を定めることで代位弁済をなかったことにできるためです。

従って代位弁済から6ヶ月以内であることは競売手続きを中止できる条件であるとともに、住宅ローン特則利用の条件でもあります。

住宅ローンの残高の方が物件価値より大きい場合の注意点

住宅ローンの残高より物件価値が大きい場合は、注意が必要です。

住宅ローン残高を上回る部分については、清算価値保証原則の観点から一般の再生債権者に上乗せして支払う必要があります。

さらに専門的な解説が必要ですので、弁護士などの専門家に相談するのがいいでしょう。

まとめ

個人再生で住宅ローン特則を定めれば、自宅を残しつつ大幅な借金整理が可能です。

一方メリットが大きい反面、条件も複雑で難解です。

当事務所は個人再生の対応経験も豊富ですので、個々のケースに合わせた的確な住宅ローン特則の内容の提案が可能です。