別稿において、飲食店の店舗を借りて運営する際の注意点をまとめました。その中で、建物賃貸借契約には普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があり、定期賃貸借契約では借主にとって不利な場合が多いことを説明しました。
本稿では、特に定期建物賃貸借契約を締結するうえで注意するべき事項をまとめます。
定期賃貸借契約とは？
定期建物賃貸借（以下「定期借家」といいます。）とは、契約で決めた期間の満了により、契約が終了する建物賃貸借契約をいい（借地借家法38条）、定期借家には原則として契約の更新はありません。普通賃貸借と違い、正当事由が不要であり、契約終了に対するハードルが圧倒的に低いです。
対して、定期借家を締結するに際しては、公正証書や契約書等の書面によらなければならず、また、書面の中で更新がなく、期間の満了によって契約が終了することを明記しなければなりません。更には、あらかじめ上記事項を明記した書面（判例上、契約書とは別の説明書が必要とされています。）を交付して説明しなければならないとされています。
貸主が書面を用いた説明を行わない場合には、普通賃貸借として扱われます。また、契約交渉段階で定期借家であるにもかかわらず、契約を更新できることを定めることもあり得ます。
しかし、定期借家を締結しようとする場合には貸主側も慎重に説明等の手続きを行うと考えられますし、交渉段階で更新の合意をしていたとしてもそれをしっかり書面で起こしたり、または口頭の説明を録音しておくなどしなければ更新の合意を立証することは難しいです。借りる側としては、そのような性質を踏まえて契約内容を検討するべきでしょう。
定期借家の特質の一つとして中途解約や賃料増減額請求の排除があげられます。特に中途解約については非常に重要性が高いため、別稿で詳しく解説します。
定期建物賃貸借契約の終了と更新の交渉
定期借家の期間が1年以上である場合には、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して終了の通知をします。
借主としては、同一物件で引き続き店舗を運営しようとする場合には、この通知が来てから契約期間満了までの間に貸主と再契約交渉を行い、再度新しい賃貸借契約を締結しなければなりません。期間満了までに交渉がまとまらなければ、当然ながら物件を返さなければなりませんし、再契約交渉においては賃料の増額や敷金の積み増し等の条件が貸主から示されることも多くあります。
定期借家では、再契約の義務がありませんから、貸主が圧倒的に有利です。内装にお金をかけすぎた等の事情があると、なかなか店舗を手放すことができず、賃料の増額等に応じなければならないといったことになりかねないので、定期借家である場合には内装費をどの程度かけるか等は要検討事項と言えます。
おわりに
本稿では、定期建物賃貸借契約の特徴や性質を概説しました。定期借家は貸主が圧倒的に有利であるため、借主としては、契約内容をしっかり理解するとともに、必要に応じて内容を交渉し、後のトラブルを防ぐために交渉内容を記録しておくと良いでしょう。
ネクスパート法律事務所では、飲食店の経営をサポートする専門チームが、飲食店の店舗を借り入れるにあたり、どのような内容の契約をすべきか、どのような交渉をすべきか等アドバイスをさせていただきます。飲食店の経営に際してトラブルやご心配事などがありましたら、是非ネクスパート法律事務所までお気軽にご相談ください。
