空き家を負の遺産にしないための4つの活用事例を紹介

実家が空き家になり、管理に困っている方がいらっしゃると思います。
空き家を放置すると建物の劣化だけでなく、ご近所とのトラブルなどのリスクがあります。漫然と空き家を所有し続けると、将来負の遺産を背負うことになるかもしれません。
この記事では、空き家を生きた資産に変える賢い活用事例等について解説します。

空き家を放置するリスクは？

空き家を放置した場合のリスクとしてあげられるのが、固定資産税が増額する可能性です。2023年に改正された空家等対策特別措置法により、管理を怠り放置された空き家は、行政から特定空家や管理不全空家に指定される可能性が高まりました。
この指定を受けると、住宅用地の特例の適用（土地の固定資産税が最大6分の1に減額される制度）が解除され、税額が3〜6倍に跳ね上がります。
行政による改善勧告や命令を無視し続けた場合、50万円以下の過料が科されたり、最終的には行政代執行によって強制的に建物が解体されたりします。その場合、所有者が解体費用を負担しなければならないリスクが伴います。

空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？対策方法も解説

空き家を資産に変える賢い活用事例は？

空き家が持つ価値を再発見して活かせば、利益を得られる可能性があります。空き家を資産に変えるにはどんな活用事例があるか、紹介します。

戸建賃貸で安定収入を得る

空き家の活用方法として一般的なのが、戸建賃貸として貸し出す方法です。
アパートやマンションとは異なり競合物件が少ないため、入居者が定着しやすく、安定した家賃収入が期待できます。賃貸に出す前にリフォームをした場合、かかった費用を経費として計上できます。空き家を資産として保有し続けられるため、将来再び自宅として使用したり、別の形で活用したりする選択肢が残せる点も魅力です。
ただし、築年数の古い建物の場合、大規模な改修費用がかかる可能性がありますし、入居者が見つからない期間は収入がゼロになるリスクがあります。これらのリスクを回避するためには、市場のニーズを正確に把握し、適正な家賃設定を行ったほうがよいでしょう。

民泊として利用する

観光地や商業地に近いエリアでは、外国人観光客をターゲットにした民泊として利用する方法があります。物件購入の初期費用を抑えやすく、宿泊客を受け入れるため定期的に清掃し建物を良い状態で維持しやすいメリットがあります。
ただし、騒音などの近隣トラブルや、法律で定められた営業日数の制限、清掃や鍵の受け渡し等、管理の手間がかかります。

シェアハウス・オフィスとして利用する

都心や大学の近くなど若者が集まるエリアでは、シェアハウスやシェアオフィスとして利用する方法があります。複数の入居者と個別に契約するため、一人が退去しても他の入居者からの賃料収入は継続し空室リスクを軽減できます。一人あたりの賃料も抑えられるため、高い入居率を維持しやすい傾向があります。
ただし、入居者間のトラブルや、部外者の管理、さらには管理の手間が増えるリスクは避けられません。

コミュニティスペースとして地域に貢献する

コミュニティスペースとして地域に貢献する方法があります。
例えば、シェアカフェやレストラン、健康増進施設へ再生した事例や、お化け屋敷をコンセプトにしたユニークな方法で地域活性化に成功した事例も存在します。地域のコミュニティスペースや、子どものための寺子屋、主婦のランチスペースとして活用する動きも広まっています。直接的な収益だけでなく、所有者自身が社会貢献し、地域の活性化を図る意義があります。
空き家活用方法の選択肢は多岐にわたり、それぞれメリットとデメリットが存在します。ご自身の状況と照らし合わせて判断しましょう。

空き家活用を考える前にすべきことは？

空き家を活用する場合、事前準備が重要です。どんな準備が必要か解説します。

空き家の登記が完了しているか確認する

空き家が登記されているかどうか、確認をしましょう。
例えば相続で取得したのなら、所有者の名義が亡くなった人のままになっていないかどうか、確認をしなければいけません。
2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されました。不動産を相続したと知った日から3年以内に登記を申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります 。これは、所有者不明の空き家が増加するのを防ぐための重要な措置です。空き家の所有権を明確にするのは、空き家の活用をスムーズに進めるための第一歩です。

建物診断をする

空き家の状態を客観的に把握するために建築士による建物診断を行いましょう。
倒壊のおそれがある建物を賃貸したり民泊にしたりするのは、危険だからです。基礎や外壁のひび割れ、雨漏りなどの劣化状況を明確にし、場合によっては修繕をしなければいけません。自治体によっては、建物診断にかかる費用を負担する制度がありますので、活用しましょう。

弁護士に相談する

空き家をめぐっては、相続人などの共有者間の意見の食い違いや、固定資産税・管理責任をめぐる問題など、法的なトラブルに発展することがあります。そのような場合には、弁護士に相談することで適切な対応策を講じられます。
万が一トラブルに巻き込まれた場合、解決まで一貫してサポートできるのは弁護士だけです。不測の事態に備える意味でも弁護士への事前相談は有効です。

まとめ

空き家は適切な対策を講じなければ負担となり、時には家族間の争いの種になりかねません。適切な手続きと専門家の助言が得られれば、所有者自身の安心だけでなく、地域社会に貢献する道が開かれます。空き家問題に直面したときは、弁護士をはじめとした専門家のアドバイスを受けてください。
ネクスパート法律事務所には、不動産案件に詳しい弁護士が在籍しています。空き家に関して法的なお悩みを抱えている方は、ぜひ一度ご相談ください。