住宅ローンが払えない場合に行う任意売却とは？
住宅ローンが払えなくなると、何もしなければローン会社が強制的に住宅を売却してしまいます。
その前に何か取れる方法はないのでしょうか。
強制的に売却されるまえに、任意で住宅を売却する「任意売却」という方法があります。
任意売却は競売による売却よりメリットが多い方法ですが、債権者との交渉が必要になるなど決して簡単な方法ではありません。
ここではその任意売却の概要とメリット・デメリットついて、わかりやすく解説します。
目次
任意売却とは
任意売却とは、自宅などの不動産に担保をつけている金融機関等の債権者（これらを担保権者といいます）の合意を得て、不動産を任意で売却することです。
原因としては勤務先の倒産や事業の失敗で住宅ローンの返済が困難になった場合が多くなっていますが、離婚の際の財産分与の場合もあります。
一般的には、任意売却を得意としている不動産会社に相談することから始まります。
後に解説する金融機関との交渉は、不動産業者が皆行っている業務ではないためです。
物件の評価をして売却方針が決定すれば、次に実際に買い手を見つける不動産業者と媒介契約を結びます。
おおよその販売価格が決まれば、債権者との交渉です。
買い手が現れ、債権者の了解も得られれば物件を売却します。
不動産業者の仕事はここで終わりですが、債務者はそうはいきません。
物件売却金での返済でも残ってしまったローンの残額を、それからも返済する必要があります。
競売とは
競売とは、担保をつけて借りている住宅ローンが支払えなくなった場合、金融機関等の担保権者が裁判所に申し立てて不動産を強制的に売却することをいいます。
原則は担保権者による申立てで行われますが、まれに担保をつけていない債権者が確定判決などの債務名義をもとに競売を申し立てることもあります。
担保権者などの申立てが妥当と認められれば競売開始決定がされます。
裁判所の執行官と不動産鑑定士が競売の対象となる不動産を実際に訪問し、物件の調査・評価が行われます。
最低売却価額が決まれば物件の内容とともに競売物件として公表され、入札が待たれます。
最低売却価額を上回る入札者が現れれば競売は成立し、強制的に入札者へ所有権は移ります。
そして債務者などの居住者は、退去を求められることになります。
住宅ローン等が払えなくなって起こる事態という点では同じことですが、任意売却はあくまで債務者側が主体となって進めるのに対し、競売は法律で定められた手続きに則って裁判所が強制的に行う点が大きく違います。
任意売却のメリット
競売より高く売却できるケースが多い
競売は裁判所による強制的な売却ですので、入札制度があったり実際に物件の中が見られなかったり入居人が素直に出ていかないおそれがあったりと、一般の売却よりリスクがあります。
そのため売却で得られる金額は一般に行われる売却金額の6割～7割といわれています。
言い換えれば任意売却の方が競売による売却より高く売却でき、それだけ多くローンの返済に充てることができるので、売却後の残債務の返済が楽になります。
競売のように第三者に知られない
競売では物件の調査・評価が強制的に行われます。
調査期日に不在でも専門業者を使って強制的に開錠されることもあります。
評価が終われば競売物件として公表されます。
裁判所のサイトから閲覧できるほか、競売物件の情報を集めたサイトさえありますので、人の目に触れる機会は多いと言えるでしょう。
一方任意売却はあくまで不動産会社が買い手を見つけるだけですので、広告の必要がなければ行いません。
また必要があってもその方法は一般的な不動産広告として行えるので、変に思われることはありません。
仲介手数料や引っ越し費用を売却金から支出できる可能性がある
競売で売却された場合、引っ越し費用は債務者が用意しなければなりません。
一方任意売却では、債権者との交渉次第で売却金額から引っ越し費用や仲介手数料もまかなえる可能性があります。
任意売却のデメリット
債権者と合意できるか不確実
債権者との合意が難しくなるのは通常物件価格よりローン総額が大きい場合であり、言い換えるとローン会社に売却時に泣いてもらう必要があるわけです。
売却後の解決方法も含めて交渉し債権者の了解を取り付けますが、ローンの残り残高と売却によるローン返済額の隔たりが大きければ大きいほど、交渉は難航します。
売却価額の妥当性などを満たさなければ債権者と合意できず、競売へすすむ可能性もあります。
売却金額が手元に残らない
もともとオーバーローン（売却価額より債務総額の方が大きい状態）ですので、売却しても手元にお金は残りません。
但しこれは競売の場合であっても同じです。
破産と任意売却
任意売却と破産の関係はどうでしょうか。
結論で言うと、任意売却しても売買代金を担保権者に返済するのであれば、売却後に問題なく破産は可能です。
しかし売却金額があまりに相場とかけ離れていたり、返済後も剰余金が出てそれを特定の債権者にのみ返済したりした場合は、後の破産手続きで売却を否認されるので注意しましょう。
まとめ
住宅ローンの返済が厳しくなった時、任意売却という方法があります。
裁判所が行う競売よりメリットが多い方法ですが、債権者の了解を得る必要がありその交渉は簡単ではありません。
数多くの任意売却を取り扱ってきた当事務所では、金融機関との交渉経験も豊富です。
