ある会社が一等地にある建物と土地を購入。この建物は老朽化により補修不能の状態であり、いずれ取り壊さないと危険な状態。土地の有効活用のため、新しく自社ビル建築を計画します。この物件の居住者に対し立退を請求するが、立退料合計約１３００万円を命じられてしまいます。立退料支払いの理由とは？

立退料支払の理由～賃貸借契約の終了には正当事由が必要～

賃貸借契約終了のためには正当事由が必要とされています（借地借家法２８条）。正当事由の有無は、貸主・借主双方が建物を必要とする事情やその他のいろいろな事情を考慮して判断されます。貸主の正当事由が不足する場合に、借主の建物退去に伴う損失を補填する意味合いで、立退料の支払いが命じられらます。以下では、今回のケースで立退料支払いが必要になった理由と、立退料算定の方法について見ていきます。

正当事由の判断～貸主側の事情と貸主側の事情の比較～

貸主側の事情
この土地は一等地にありながら、老朽化建物のために、極めて低廉な収益しか上げていませんでした。そこで、貸主としては、建物を取り壊して自社ビル兼賃貸物件を建築して土地を有効活用することを計画しました。

借主側の事情
この建物の賃料は近傍周辺の賃料相場と比べて格段に低額でした。借主は、定年後、清掃業等に従事して少ない収入を得ながら、少ない年金でこの建物に長年居住していました。借主は、この建物を出ていくと生活不能になります。

裁判所の判断
貸主の土地を有効活用する事情と一部借主の建物使用を必要とする事情の双方認め、一部借主に対する立退料支払いによって、借主に退去を命じました。

立退料の算定方法～補償方式と割合方式の併用～

裁判所が立退料算定の過程を示すことは多くありませんが、今回のケースにおいて裁判所は、①補償方式と②割合方式を用いて立退料を算出して、それぞれの方式で算出された立退料の平均額を立退料としました。

①補償方式は、「差額補償額＋一時金補償額＋移転費用」を立退料とする方式をいいます。
②割合方式は、「｛更地価格×（１－契約原価）×借地権割合＋建物価格｝×借家権割合×占有部分割合」という計算式によって立退料を算出する方式をいいます。

注意すべきは、立退料の算定は様々な事情を考慮するので、過去の事例から算出することが困難であることです。お困りの方は、ぜひ一度、専門家にご相談されることをお勧め致します。