離婚をする際、残った家をどうするかを決めなければなりません。

公平に財産分与をするために売却するケースもありますし、片方が住み続けて住宅ローンを支払うケースもあります。

もし売却すると決めたならば、住宅ローンの残債や売却のタイミング、財産分与の方法などに注意しなければなりません。

ここでは、離婚時の不動産売却の流れや注意点、家が売れない場合の対処法について解説します。

離婚時に家を売る理由

まずは、離婚時になぜ家を売るのか、その目的と理由を説明します。

財産分与を公平に行うから

離婚に伴う財産分与では、婚姻中に築いた財産を公平に分ける必要があります。

しかし、家は簡単に分割できるものではありません。一方が住み続ける場合、もう一方に相応の財産を渡す必要があるため、負担が大きくなります。

そのため、家を売却して現金化し、夫婦で公平に分配する方法が一般的です。

不動産売却によって適切な財産分与を行えば、双方が新たな生活をスタートしやすくなります。

財産分与については「財産分与で争点になりそうなことは？【弁護士が解説】」も参考にしてください。

住宅ローンの支払いが難しくなるから

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合、離婚後に一方だけで支払いを続けるのは大きな負担になります。

特に、ローンの名義人が家を出る場合は借り換え（名義変更）が必要ですが、収入や返済能力によっては金融機関の審査で落とされることもあります。

その結果、ローンを引き継げずに家を売らざるを得ないケースが少なくありません。

住宅ローンの残債を考慮しながら、売却や今後の住まいについて慎重に判断する必要があります。

どちらも住めない・住みたくないから

家をどちらかが所有し続ける選択肢もありますが、物理的・心理的な理由で住めなくなる場合も少なくありません。

【物理的な理由】
・離婚後は実家に戻る
・転職や新生活のために遠方へ引っ越す
・住宅ローンの支払いが難しく住み続けられない

【心理的な理由】
・新しい人生をスタートするために環境を変えたい
・夫婦で過ごした家に思い出がありすぎて住みたくない
・将来的に新しいパートナーと暮らすことを考えると不都合がある

このような事情から、住み続ける選択肢を取らず、家を売却するケースも多くあります。

離婚で家を売るとき住宅ローンはどうなる？

家を売る際、住宅ローンの残債があるかどうかが重要です。

ローンを完済できる場合（アンダーローン）と売却額が残債を下回る場合（オーバーローン）で対応が異なります。

それぞれのケースについて解説します。

アンダーローン：売却の利益でローンを完済

アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態を指します。

この場合、売却代金でローンを完済できるため、追加の支払いが発生しません。売却益が出れば、それを夫婦で財産分与することも可能です。

アンダーローンの状態で家を売ると、ローンの問題を残さずに離婚後の生活をスムーズにスタートしやすいメリットがあります。

オーバーローン：不足分は夫婦の財産で補填

オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態のことです。

この場合、売却してもローンを完済できず、不足分の対応を考えなければなりません。

主な対応策として、夫婦の貯金で補填する、売却後も残ったローンを支払い続けるなどが挙げられます。

ただし、ローンの契約内容によっては、オーバーローンの状態では家を売却できないケースもあるため、その場合は借り換えや金融機関との相談が必要になります。

金銭的負担を減らすためにも、できるだけ高く売却できるよう工夫することが重要です。

「オーバーローンの家は財産分与できるか？｜ペアローンについても解説」の記事も参考にしてください。

離婚で不動産売却をするタイミングは？

家を売るタイミングは、離婚前と後、どちらがいいのでしょうか。

売却益の分配方法、住宅ローンの処理、税金の影響などを考慮しながら、自分たちの状況に合った選択をしましょう。

離婚前に売るべきケース

財産分与をスムーズに進めたい場合は、離婚前に売却するのがよいでしょう。

売却益を公平に分けやすく、財産分与のトラブルを防ぐのに役立ちます。

住宅ローンの名義変更が難しい場合は、売却して完済すれば、離婚後の経済的リスクを回避できます。

離婚後に売るべきケース

市場の状況を見極めて売却価格を最大化したい場合は、離婚後に売る選択肢もあります。

どちらかが住み続ける可能性があるなら、離婚後に売却を決めるのも選択肢の一つです。

ただし、財産分与のルールを明確にしておくことが重要です。

離婚で不動産を売却する際の流れ

離婚時に家を売却する場合、適切な手順を踏むことでスムーズな取引が可能になります。

特に住宅ローンの残債や売却条件の決定、税金の処理などは慎重に進める必要があります。

ここでは、家を売却する際の基本的な流れを詳しく解説します。

住宅ローンの残債を確認する

まず、住宅ローンの残債がどれくらいあるのかを確認しましょう。

これは、売却後にローンを完済できるかどうかを判断する重要なポイントです。

アンダーローン（売却益でローンを完済できる）なら問題ありませんが、オーバーローン（売却額がローン残債を下回る）の場合、自己資金で補填する必要があります。

金融機関に相談し、繰り上げ返済や借り換えが可能かどうかも確認しておくとよいでしょう。

売却する不動産を査定に出す

次に、不動産会社に売却価格の査定を依頼します。

不動産の価格は市場状況や立地、築年数などによって変動するため、複数の会社に査定を依頼し、適正な相場を把握することが大切です。

不動産会社によって査定額が異なることも多いため、慎重に比較検討しましょう。

売却を急ぐ場合は、買取業者への売却も選択肢になりますが、相場より低い価格になりやすいため、慎重に判断しましょう。

夫婦で売却条件を決める

査定結果をもとに、家をいくらで売るのか、売却の期限をどうするかなど、夫婦間で売却条件を決めます。

売却後の住宅ローンの処理や売却益の分配方法についても話し合い、合意を得ておくことが重要です。

離婚の条件として財産分与を行う場合、売却益をどう分けるかを明確にしておくことで、後々のトラブルを防げます。

話し合いが難しい場合は、弁護士や専門家に相談するのも有効です。

不動産会社と契約して売却を開始する

売却の方針が決まったら、信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。

媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があるので、それぞれの特徴を理解して選びましょう。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数社への依頼 可 不可 不可
自分で買主を見つける 可 可 不可（業者経由のみ）
契約期間 制限なし 最長3か月 最長3か月

例えば、一般媒介は複数の不動産会社に依頼できる反面、売却の優先度が低くなりやすいです。

一方、専任媒介・専属専任媒介は一社と契約するため、より手厚いサポートが受けられる可能性があります。

売れたら引き渡しを行う

買主が決まると、売買契約を締結し、物件の引き渡し準備を行います。

この際、住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。

引っ越しの準備も並行して進め、買主がスムーズに入居できるようスケジュールを調整しましょう。

契約時には手付金の受領、決済時には売却代金の受領と鍵の引き渡しなど、細かい手続きが発生します。

そのため、売却スケジュールを事前にしっかり確認しておくことが大切です。

売却代金を分配・清算する

売却が完了したら、売却代金を住宅ローンの完済や手数料の支払いに充てます。

その後、残ったお金を夫婦間で公平に分配することになります。財産分与の割合については、事前の取り決めをしておきましょう。

売却費用（仲介手数料、司法書士費用、抵当権抹消費用など）を差し引いた後の金額を分けるため、手続きにかかる諸費用も計算しておく必要があります。

「住宅ローンが残っている家の財産分与はどうなる？」の記事も参考にしてください。

税金や住所変更の手続きなどをする

売却益が出ると、譲渡所得税が発生する可能性があります。

譲渡所得税の計算方法や控除の適用条件については、税理士や専門家に相談するのがおすすめです。

家を売却した後は住民票や銀行口座の住所変更、必要に応じて郵便物の転送手続きなども行い、新しい生活へスムーズに移行できるよう準備しましょう。

住宅ローンを完済した場合は、念のため金融機関への確認を忘れずに行ってください。

離婚時の不動産売却の注意点

離婚に伴う不動産売却は、住宅ローンの残債や財産分与、税金など、慎重に対処すべきポイントが多くあります。

売却後のトラブルを避けるために、知っておくべきポイントを解説します。

売却してもローンを完済できない可能性がある

家を売却しても、売却価格が住宅ローンの残債を下回る（オーバーローン）場合、売却代金だけではローンを完済できません。

この場合、不足分を自己資金で補填するか、売却後もローンを支払い続ける必要があります。

ローンの契約内容によっては、家を売却できないこともあります。

売却前にローンの残高と査定価格を確認し、必要なら金融機関に相談することが重要です。

売却前に財産分与の取り決めをしないと揉めやすい

家を売った後、売却代金をどう分配するか決めていないと、夫婦間でトラブルになることがあります。

特に、一方が頭金や住宅ローンを多く負担していた場合、分け方について意見が対立しやすいです。

事前に財産分与のルールを明確にし、公正証書を作成するなどしてトラブルを防ぎましょう。

売却後の名義変更やローン変更は必ず行うこと

家を売却して所有者が変わった場合、名義変更（登記手続き）や住宅ローンの抹消手続きを行いましょう。

売却後もローンの名義が変わっていないと、買主が滞納した際などに、名義人の信用情報に傷がつく可能性があります。

売却後に譲渡所得税が発生する可能性がある

家を売って利益が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。

ただし、マイホームの場合は、3,000万円特別控除を適用できるケースが多く、税負担を軽減できます。

売却益が出るかどうかを事前に計算し、必要なら税理士に相談するなど、税金対策を考えておくことが大切です。

離婚で家を売る際のよくある質問

離婚時に家が売れないとどうなる？

家が売れない場合は、価格を下げて売却活動を続ける、賃貸に出す、任意売却を検討するといった方法があります。

住宅ローンが残っている場合、売却できないままでは返済義務が続くため、金融機関に相談し、ローンの条件変更やリスケジュール（返済計画の見直し）も検討しましょう。

離婚後に家を売却したら財産分与はどうなる？

離婚後に家を売った場合、売却代金は夫婦の合意に基づき分配されます。

ただし、売却益の分け方について意見が対立することもあるため、離婚時にあらかじめ財産分与のルールを決め、公正証書に残しておくと安心です。

売却が長引く場合でも、後のトラブルを防ぐために取り決めを明確にしておきましょう。

まとめ

離婚時に家を売るケースは多いです。

財産分与を公平にするため、住宅ローンの負担が大きいため、住み続けるのが難しいためなど、さまざまな理由があります。

売却する際は、売却益の分配、住宅ローンの処理、譲渡所得税の発生など、考慮すべき点が多く、慎重な対応が求められます。

特に、オーバーローンの対応や財産分与の取り決めを誤ると、後々のトラブルにつながる可能性があるため注意しましょう。

家の売却や財産分与で悩んだときは、弁護士や不動産の専門家に相談し、適切な手続きを進めることが大切です。