離婚時に多くの夫婦が「購入した家」についての取り扱いに悩んでいます。特に住宅ローンを組んで購入している場合、返済を誰が続けるのか、あるいは売却をするのか等の問題が発生します。

そこで、この記事では離婚時の財産分与で発生する家の問題について、住宅ローンや売却時の注意点を中心に詳しく解説します。

財産分与の対象になるものとは

離婚時には「財産分与請求権」に基づいて夫婦が財産の分与を求めることができます。しかしこの権利は強制ではないので、夫婦間で同意ができている場合や割るべき財産がない場合には行う必要はありません。

財産分与請求権は放棄をすることも可能です。しかし、夫婦としての生活の中で預貯金や保険などがある場合には、離婚時に財産分与を行うことが一般的です。では、財産分与の対象となるものを簡潔にご紹介します。

①慰謝料的財産分与

不貞行為や暴力などで相手方に精神的・身体的な苦痛を与えた場合に支払う財産分与です。

「慰謝料」としての意味合いがあるため、必ずしもどの財産分与にも登場するわけではありません。慰謝料は別途財産分与に組み入れずに支払われる場合もあります。

②扶養的財産分与

夫婦関係は必ずしも収入が対等な関係ではありません。特に小さなお子様がいる場合は、妻がパートやアルバイト、専業主婦に従事していることが多く、夫と収入格差があります。

このような場合離婚によって困窮する可能性があるため、経済的に弱い立場にいる側へ多く財産分与を行うことを扶養的財産分与と言います。

③清算的財産分与

離婚時に夫婦が作った共有財産を「清算」するため清算的財産分与と呼ばれます。一般的な財産分与はこの清算的財産分与を指します。

清算の対象は婚姻期間中に夫婦で築いた一切の財産が該当し、プラスの財産だけではなくマイナスの財産も清算します。該当する財産は以のとおりです。

  • 現金や預貯金(どちらの口座名義かは問いません)
  • 退職金や年金
  • 投資信託や有価証券
  • 不動産(土地・建物や樹木類などの定着物も該当します)
  • 自動車
  • 損害保険や生命保険
  • 負債(住宅や車のローン、教育ローンなども該当します)

この他に宝石や家電類なども該当します。

借金やローンなどのマイナスの財産について

財産分与は夫婦間で経済的格差がある場合でも「2分の1ルール」に基づいて公平に分与することが一般的です。では、負債も2分の1ルールに基づき均等に夫婦間で割るのでしょうか。

借金などのマイナスの財産も、夫婦の共同生活を営む上で発生した債務であれば財産分与の対象となります。しかし、結婚前の借金や夫婦生活とは関係なく自分のためにした借金(ギャンブルなど)は財産分与の対象外となります。

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夫婦で購入した家や土地を売却する場合の注意点

では、離婚時に夫婦で購入して暮らしていた不動産を売却し、スッキリと清算したい場合にはどんな点に注意すべきでしょうか。この点はよくあるオーバーローンとアンダーローンに分けて解説します。

オーバーローンの場合

住宅ローンで購入した不動産を売却する場合、査定をすると現在のローンの残債よりも不動産の価値が下回っている場合があります。

つまり、売却してもローンが残ってしまう状況のため「オーバーローン」と言います。オーバーローンの場合には次の2点に注意が必要です。

①抵当権や保証人の問題

完済していない住宅ローンがある場合、家や土地には金融機関によって抵当権が付いていることが一般的です。また、住宅ローンによっては保証人がおり夫婦のどちらか、あるいは親族が保証人となっていることがあります。

離婚で不動産を売却したくても、ローンが完済していない以上は金融機関の同意が無ければできません。また、保証人の問題も優先して検討しなければなりません。金融機関は抵当権抹消や保証人の変更を、私的な事情に過ぎない離婚を理由に簡単に認めるわけではありません。

離婚協議と並行して金融機関への相談も必要です。保証人の変更を認めてもらう場合には、現在の保証人と同様の条件を満たせているかなど、細かい審査が行われます。

②任意売却の問題

①で触れたように完済していないローンに関しては不動産に抵当権が付いていますが、売却については金融機関が同意をすれば可能です。この方法を「任意売却」と言います。

任意売却をするには不動産会社に査定を依頼し、金融機関側へ査定額を見せ離婚に伴い任意売却をしたい旨を相談することになります。しかし任意売却を認めない金融機関もありますし、売却後も完済できないので返済は続くことになります。

この点の解決が難しい場合には、住宅ローンの名義人となっている方が自己破産を検討するケースもあります。

アンダーローンの場合

不動産を売却しても返済が終わらないオーバーローンとは異なり、アンダーローンは売却をすれば住宅ローンの完済が見込めるパターンです。

この場合売却で得た利益でローンを完済させ、残りの利益は夫婦で分割すればスムーズに解決します。一方で、売却をしない場合には、下記のような一定のリスクが残ることになります。

①これからの返済や所有権の問題

不動産を売却すれば利益が出るにも関わらず、夫婦の一方が住み続ける選択をすることもよくあります。この場合は今までと同様にローンの返済が続くので、誰がどのように返済するかしっかりと協議を行う必要があります

例として、夫の名義でローンを借りて所有権も夫、離婚後家に残るのは妻と子のケースの場合で解説しましょう。返済義務は今後も夫に残り、所有権も夫です。夫側が何らかの事情で住宅ローンの返済を怠った場合には、妻や子はある日突然強制退去や競売に巻き込まれる可能性があります。

また、住宅ローンは名義人がその家に住む前提で組めることになっていますが、離婚で家を出てしまう場合にはローン契約上の厳密には約定違反となります。そのためローンの負担をどうしていくか、所有権の名義をどうするかは慎重に協議をする必要があります。

②保証人の問題

任意売却をせずどちらかが家に残る場合には、保証人の問題も残り続けることになります。返済を怠った段階で保証人に住宅ローンの請求が発生してしまうので、保証人についても予め様々な事態を想定して協議をすべきです。

ペアローンの解消を目指す場合

離婚によって悩まれる方が多いペアローンについては、解消を目指すためにローンの借り換えを行う方法もあります。原則として住宅ローンの名義変更は返済途中では認められておらず、ペアローンの解消には借り換えを行うことで対処が可能です

しかし、借り換えは返済能力によっては審査が通過しない可能性があります。また、保証人の設定が求められる場合には親族に離婚やお金に関する相談を行わねばならないため、早めにご家族も含めて話し合う機会を持つことが望ましいでしょう。

不動産の売却や名義変更の際には税金や手数料が発生する

離婚に伴いスッキリと不動産を売却する、あるいは夫婦のどちらかに名義変更して決着をつけたい場合にはもう1つ考慮すべき点があります。それは、不動産の売却や名義変更には税金や手数料が発生する点です。

不動産会社への手数料や不動産登記に伴う登録免許税、司法書士への依頼費などが生じます。この点も家の取り扱いを協議する際に細かく確認していく必要があります。不動産の評価額によっては登録免許税だけでも結構な金額になるので確認を怠らないようにしましょう。

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まとめ

この記事では離婚に伴う住宅ローンや家の売却に焦点を当てて解説しました。ご一読いただくとお分かりのように、住宅ローンが残っている家については簡単に売却が出来ず金融機関や保証人に対しても協議を依頼することになります。

また、アンダーローンの場合でも売却をしない場合は離婚後にもリスクが残されます。加えて、税金や手数料などの予想外の出費が発生します。離婚はこうした財産分与以外にも、親権や面会交流なども争う場面があるため、まずは早期に法律相談を行うことがおすすめです。離婚に精通した弁護士とともに、円満な解決を目指しましょう。