賃貸物件を借りる場合、一般的に賃貸借契約書を作成しますが、近しい間柄の場合は契約書を取り交わさないケースがあります。
契約書がない場合、原状回復費用等の負担はどのような扱いになるでしょうか？
この記事では、賃貸借契約書がない場合の対処法とトラブルを避ける方法について解説します。
賃貸借契約書がない場合の原状回復はどうなる？
賃貸借契約書がない場合でも、借主には、一定の原状回復義務が生じます。ただし、通常の使用に伴い生じた損耗や経年変化については、原則としてその対象には含まれません。
通常損耗を超える部分は借主に原状回復義務が生じる
借主の故意過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用による損耗は、借主が原状回復義務を負います。
たとえ契約書を取り交わしていなくても、借主は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うことが、民法第621条で明文化されているからです。
賃貸借契約終了時に、借主が原状回復義務を負うのは、通常の使用に伴い生じた損耗や経年劣化を除く部分です。
例えば、次のような損耗については、借主に原状回復義務が生じます。
- 壁に穴を開けるなど故意・過失による破損
- タバコの焦げ跡や汚れ
- ペットによる傷や臭い
通常損耗等は契約書なしでは借主負担となる可能性が低い
賃貸借契約時、通常の使用により生じた損耗や経年劣化についても、借主が原状回復義務を負担する旨の定めをするケースもあります。
しかし、このような特約は、借主が負担する範囲が契約書の条項に具体的に明記されておらず、貸主から口頭による十分な説明もなければ、借主がこの特約を合意の内容として認識していたとは認められません。
本来貸主が負担する通常損耗や経年劣化についての原状回復義務を、借主に負わせることは、借主に予期しない特別の負担を課すことになります。
そのため、通常損耗や経年変化に対する原状回復義務を借主に負担させる特約は、次の要件を満たしていなければ無効となる可能性が高いです。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること
したがって、契約書がなく、貸主が口頭により説明し、借主がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる事情もなければ、借主が通常損耗や経年変化に対する原状回復義務を負うことはないでしょう。
賃貸借契約書をなくした場合に退去時にすべきことは？
賃貸物件の入居時に賃貸借契約書を取り交わしたものの、後に紛失した場合は、貸主や不動産会社にコピーを入手できないか相談しましょう。
退去時に原状回復の範囲、特約の有無、敷金について、どのような記載があるか確認が必要だからです。
契約書の再発行は、ほとんどの場合できませんので、賃貸借契約書は退去時まで大切に保管しましょう。
賃貸借契約書がない場合にトラブルを避ける方法は？
賃貸借契約書がない場合、トラブルを避けるには自分で自分の身を守るしかありません。
必ずすべき4つの方法を述べます。
貸主と密にコミュニケーションをとる
貸主と密にコミュニケーションをとりましょう。
相手のペースで物事が進まないように、予防線を張らなければいけません。その際にはケンカ腰にならず、丁寧な対応を心掛けましょう。
国土交通省のガイドラインを熟読する
国土交通省のガイドラインを熟読しましょう。
インターネット上で誰でも内容が確認できますので、不当に原状回復費用の負担を求められないように内容を理解しましょう。
退去時に必ず立ち会う
物件を退去する際の確認は、必ず立ち会いましょう。
立ち合いは不要だと言われるケースが多いですが、これを承諾すると一方的に原状回復費用の負担を求められる等のトラブルになる可能性があります。
たとえ面倒でも物件内の確認に立ち会ったほうがよいです。
原状回復が必要な個所の費用内訳を出してもらう
原状回復費用の負担を求められた場合、該当箇所の費用内訳を出してもらいましょう。
何にどれぐらいの費用がかかるか、具体的に示してもらうまでは、安易に費用負担を承諾してはいけません。
賃貸借契約書がない場合は弁護士に相談を
賃貸借契約書なしで賃貸物件に入居した場合、退去時に弁護士への相談をおすすめします。契約書がない状態で退去時の手続きを進めるのは、リスクが高いです。
あらかじめ弁護士から注意すべき点についてアドバイスを受けたほうが安全です。
貸主とのやり取りに不安があるなら、弁護士に依頼をして代理人になってもらうことを検討しましょう。
まとめ
日頃から親しくしている人から物件を借りる場合、口約束で済ませてしまう人がいるかもしれません。法律上、契約は口頭でも成立しますが、トラブルを避けるためには契約書の取り交わしが不可欠です。
「あまり細かいことをいうと心証が悪くなるから…。」と遠慮せず、相手に対して契約書の取り交わしを求めましょう。それが相手との良好な関係を長く維持する秘訣だからです。
ネクスパート法律事務所には、不動産に関する案件を多数手掛けている弁護士が在籍しています。契約書を取り交わしていない場合はもちろんのこと、契約書を紛失して、原状回復のトラブルに困っている方は、ぜひご相談いただければと思います。[cite: 1]
