空き家対策特別措置法改正を解説　固定資産税6倍と特定空家の条件

空き家対策特別措置法とは？2023年の法改正で何が変わったか

空き家対策特別措置法とは、全国的に深刻化する空き家問題に国や自治体が対応するために定められた法律です。

2023年の法改正では、これまでの空き家対策をさらに強化し、空き家の活用促進と所有者による管理の徹底を目的とした新たな制度（管理不全空家の創設など）が導入されました。

特に不動産の所有者にとっては、固定資産税の増額に直結するペナルティ的な要素が含まれているため、その改正内容や適用要件を正しく理解しておくことが実務上不可欠となります。

全国的な空き家問題の解決を目指すための法律

空き家対策特別措置法は、倒壊の危険や衛生上の問題など、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす空き家の増加を背景として、2015年（平成27年）に制定・施行されました。

同法の主な目的は、倒壊や保安上の危険から国民の生命、身体および財産を保護し、良好な生活環境の保全を図ることにあります。

また、利用可能な空き家の活用を促進することも重要な柱の一つとされており、国や各市区町村が一体となって総合的な空家等対策を進めるための強力な法的根拠となっています。

【2023年12月施行】法改正による3つの重要な変更点

2023年12月13日に施行された改正空き家対策特別措置法の内容は、主に以下の3つの柱で構成されています。

第一の変更点は、空き家の活用拡大です。

市区町村が空家等活用促進区域を指定し、建築基準法などの用途規制を緩和して用途変更をしやすくするなど、空き家を地域資源として積極的に利用・再生する仕組みが整えられました。

第二の変更点は、所有者の管理責任をより明確化するための管理の確保（強化）です。

特定空家の一歩手前となる管理不全空家という区分が新たに創設され、自治体からの勧告を受けることで固定資産税の優遇措置が解除される（実質的な増額につながる）仕組みが導入されました。

第三の変更点は、危険な特定空家に対する行政措置の円滑化です。

所有者が不明な場合や緊急時において、行政代執行などの手続きが簡略化・迅速化され、周囲に危害を及ぼすおそれのある危険な空き家へよりスピーディに対応できるようになりました。

あなたの家は対象？法律で空き家と定義される具体的な条件

法律上、空家等の定義は、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）と規定されています（[空き家対策特別措置法第2条第1項）。

実務上の具体的な判断基準としては、概ね1年間を通して人の出入りの形跡がないことや、電気・ガス・水道などのライフラインが長期間使用されていないことなど、客観的な事実に基づいて総合的に判断される傾向にあります。

そのため、別荘やセカンドハウスのように、年間を通じて定期的な利用や管理がなされている建築物であれば、原則として空き家対策特別措置法の対象外となります。

【最大のリスク】固定資産税が最大6倍になる管理不全空家の指定基準

今回の法改正において、実家の相続などで空き家を所有する方が最も注意すべきポイントは、管理不全空家という新たな指定区分の創設です。

自治体から管理不全空家として指定を受け、さらに改善の勧告まで受けてしまうと、土地の固定資産税を軽減する住宅用地の特例が解除され、結果的に土地の固定資産税額が最大で約6倍に跳ね上がる可能性があります。

これまでの制度では、極めて状態の悪い「特定空家」に指定されて勧告を受けない限り税金の優遇は維持されていましたが、今後はより早い「管理不全」の段階で増税リスクに直面することになります。

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放置すると指定される管理不全空家の具体的な状態とは

管理不全空家とは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば将来的に倒壊等のおそれがある特定空家になる可能性が高い状態の建物を指します。

実務上の判断基準としては、窓ガラスが割れたまま放置されている、外壁や屋根にひび割れや亀裂が生じている、敷地内に雑草や樹木が生い茂り隣地に越境している、ゴミ等が散乱しているなど、適切な管理が行われていない客観的な状態が該当します。

直ちに倒壊するなどの著しい危険性が切迫しているわけではないものの、防犯面や景観、衛生面において、すでに周辺環境へ悪影響を及ぼし始めている警戒段階といえます。

勧告を受けると住宅用地の特例が解除される仕組み

市区町村などの自治体は、管理不全空家と認めた物件の所有者等に対し、まずは状態の改善を促す助言・指導を行います。

助言・指導を行ってもなお正当な理由なく状態が改善されないと判断された場合、次なる行政措置として勧告が行われます。

この勧告を受けた空き家の敷地は、地方税法の規定により、翌年度から固定資産税および都市計画税の軽減措置である住宅用地の特例の適用対象から除外されることになります。

住宅用地の特例は、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の固定資産税の課税標準額を6分の1に軽減する制度であるため、これが解除されると土地にかかる税負担が実質的に大幅に上昇する仕組みとなっています。

倒壊の危険も！さらに重い措置が取られる特定空家とは

特定空家（特定空家等）とは、管理不全空家よりもさらに建物の状態が悪化し、周辺住民や通行人への危険性が極めて高まっている状態の空き家を指します。

単に管理が不十分であるだけでなく、建物の倒壊の危険性、アスベスト飛散などの衛生上の有害性、景観の著しい阻害など、そのまま放置することが公益上極めて不適切な状態にある建築物が該当します。

特定空家に指定され勧告等を受けると、固定資産税の増額（特例解除）だけでなく、命令違反による過料（罰則）や、最終的には行政代執行による強制解体といった非常に厳しい措置の対象となります。

特定空家に指定されてしまう4つの判断基準

特定空家は、[空き家対策特別措置法第2条]第2項に基づき、市町村による立ち入り調査等の結果、以下の4つの基準のいずれかに該当する状態にあると判断された場合に指定されます。

• ①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態（例：基礎や土台に深刻な損傷が見られる、屋根や外壁が脱落・飛散する危険性が高いなど）
• ②著しく衛生上有害となるおそれのある状態（例：吹付け石綿等の飛散の危険がある、ゴミの放置により害虫・悪臭の深刻な発生源となっているなど）
• ③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態（例：周囲の景観と著しく不調和なゴミの散乱、壁面の落書き、多数の窓ガラスの破損が放置されているなど）
• ④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態（例：立木や枝が隣地や公道へ大きく越境し、通行や生活を妨げているなど）

管理不全空家から特定空家への移行プロセス

管理不全空家として自治体から受けた助言・指導・勧告等に従わず放置を続け、建物の老朽化や敷地の状態がさらに悪化した場合、より深刻な「特定空家」へと指定が移行（悪化）する可能性があります。

例えば、当初は外壁の軽微なひび割れや雑草の繁茂程度で管理不全空家と判断されていた物件が、長年の放置によって主要構造部の腐食が進み、倒壊の危険性が著しく高まったと判断された場合などがこれに該当します。

建物の所有者や相続人は、過料や強制解体などのより重い行政措置を避けるためにも、特定空家に至る前の早期の段階で、修繕や解体といった適切な管理・処分を行うことが実務上強く求められます。

所有者への行政措置は4つのステップで段階的に進む

空き家の所有者に対する行政措置は、原則として突然強制的に行われるわけではなく、法的の要件に従って段階的に進められます。

これらの調査や指導、勧告などの行政措置を実施する主体となるのは、対象の空き家が所在する市区町村となります。

2023年の法改正により、自治体は所有者を早期に特定するため、電力会社やガス会社などに対して所有者の個人情報（契約情報等）の提供を求めることが可能となり、所有者把握のプロセスがより円滑化されました。

措置のプロセスは通常、助言・指導から始まり、それでも改善が見られない場合に勧告、法的拘束力のある命令、そして最終手段としての行政代執行へと進んでいきます。

ステップ1：改善を促す助言・指導

行政措置の最初のステップとして実施されるのが、所有者に対する助言・指導です。

これは、空き家の状態を改善するための措置を講じるよう行政が任意で促すものであり、この時点では直接的な法的強制力やペナルティは伴いません。

実務上は、自治体職員による現地訪問をはじめ、適切な管理を促すチラシのポスティング、あるいは郵送による文書での通知・指導といった形で行われるのが一般的です。

この初期段階で、所有者が自主的に業者を手配して清掃や修繕、伐採などの対応を完了させれば、それ以降のより厳しい行政措置へと進むことは通常ありません。

ステップ2：税金が上がるきっかけとなる勧告

再三の助言・指導に従わず、空き家の状態に正当な理由なく改善が見られないと判断された場合、行政は次のステップとして勧告を行います。

この勧告は、助言・指導よりも法的効果を伴う重い行政措置として位置づけられています。

特に管理不全空家としてこの勧告を受けてしまうと、敷地に対する固定資産税の住宅用地の特例が適用除外となり、翌年度から土地の税額が大幅に増加（最大6倍）する事態となります。

特定空家の場合も同様に、勧告を受けた時点で住宅用地の特例が解除されます。
勧告後も改善措置を講じない場合は、さらに法的強制力を持つ命令や代執行へと進むことになります。

ステップ3：従わない場合に科される命令と罰則

勧告を受けてもなお、正当な理由なく期限までに改善措置を講じなかった場合、市町村長は事態の深刻さに応じて、所有者に対し必要な措置（修繕や解体など）を講じるよう命令することができます。

この命令は行政処分としての法的拘束力を持ち、違反した場合には行政上の秩序罰として過料（罰則）が科せられることになります。

具体的には、法律の規定に基づき、特定空家の所有者が命令に違反した場合は50万円以下の過料、管理不全空家の所有者が違反した場合は20万円以下の過料に処せられる可能性があります（[空き家対策特別措置法第30条]）。

ステップ4：最終手段としての行政代執行による強制解体

所有者が命令に違反して措置を行わない場合、または期限までに履行されない場合、行政は最終手段として、行政代執行法等に基づく行政代執行を行います。

行政代執行とは、所有者に代わって自治体が直接業者等を手配し、建物の解体や危険箇所の修繕、越境した立木の伐採といった是正措置を強制的に実施する制度です。

代執行の実施にかかった工事費用等の実費は、すべて所有者（または相続人）に対して厳格に請求されます。

行政代執行による解体費用等は数百万円単位と高額になるケースが多く、支払いに応じない場合は給与や不動産などの財産が差し押さえられるリスクもあるため、所有者にとって取り返しのつかない大きな金銭的負担となります。

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手遅れになる前に！空き家所有者が今すぐできる5つの対策

管理不全空家や特定空家に指定され、固定資産税の増額や過料、代執行といった事態に発展してしまうと、所有者は金銭的にも精神的にも極めて大きな負担を抱えることになります。

事態が悪化する前に、トラブルを未然に防ぐために所有者としてできる対策は数多く存在します。

ここでは、不利益を回避するための具体的な空家対策として、所有者が今すぐ検討すべき5つの方法を紹介します。

ご自身の経済状況や空き家の劣化状態、将来の利用予定などに合わせて、最もリスクの少ない最適な方法を選択することが重要です。
判断に迷う場合は、不動産問題に強い弁護士や専門家への相談も検討しましょう。。

空き家を負の財産にしないために！リスクを回避する空き家対策を解説

対策1：定期的な清掃や修繕で適切に自己管理する

最も基本的かつ重要な対策は、所有者自身で空き家を適切に自己管理することです。

月1回などを目安に定期的に訪問し、室内の換気・通水や清掃を行い、庭の草むしりや越境リスクのある樹木の剪定を実施します。

また、外壁のひび割れや屋根の破損、シロアリ被害など、建物の構造に関わる劣化が見られる場合は、放置せずに早めに専門業者へ修繕を依頼することが重要です。

こうした地道な管理を継続することが、結果的に「管理不全空家」への指定や資産価値の低下を防ぐ最も確実な方法といえます。

対策2：売却して資産を整理し、管理負担をなくす

将来的に空き家を利用する予定（居住予定）がなく、遠方などの理由で管理の手間や維持費を負担に感じる場合は、不動産の売却を検討するのが実務上有効な選択肢です。

まずは複数の不動産会社等に査定を依頼し、現状のまま（古家付き土地として）売却するのか、あるいは解体して更地にしてから売却するのか、市場相場を踏まえて相談しましょう。

売却が成立すれば資産を現金化できるだけでなく、毎年の固定資産税の支払いや将来的な特定空家指定のリスク、管理義務から完全に解放されるという非常に大きなメリットがあります。

対策3：リフォームや修繕を行い賃貸物件として収益化する

空き家の立地条件や建物の状態が比較的良好であれば、必要なリフォームや修繕を行ったうえで、賃貸物件として貸し出して活用する方法もあります。

リフォーム費用などの初期投資は必要になりますが、入居者が決まり安定した家賃収入を得られれば、固定資産税などの維持費を賄いつつ、収益を生む資産へと変えることが可能です。

ただし、空室リスクも伴うため、地域の賃貸需要や想定されるリフォーム費用、利回りなどを事前に調査し、事業としての採算が合うかどうかを専門家を交えて慎重に検討しましょう。

対策4：建物の解体を検討する（自治体の補助金制度も確認）

建物の老朽化が激しく倒壊リスクがあり、リフォームや現状での売却が困難な場合は、建物を解体して更地にすることも重要な選択肢の一つです。

建物を解体すると住宅用地の特例が適用されなくなるため翌年から土地の固定資産税は上がりますが、第三者への損害賠償リスク（倒壊による被害等）や日々の管理負担からは完全に解放されます。

各自治体によっては、危険な空き家の解体費用に対する補助金・助成金制度（老朽空き家解体補助金など）を設けている場合があるため、費用負担を抑えるためにも事前に役所の窓口で確認することをおすすめします。

対策5：専門の空き家管理代行サービスを利用する

所有者が遠方に住んでいる、または高齢等の理由で定期的な自己管理が難しい場合は、民間企業が提供する専門の「空き家管理代行サービス」を利用するのが実務的で現実的な解決策です。

プランによりますが、月額数千円から1万円程度の維持費用で、定期的な目視巡回、通風・換気、郵便物の整理、簡易清掃、写真付きの状況報告などを依頼できます。

また、今回の法改正で新たに創設された制度である、市町村指定の「空家等管理活用支援法人」（NPO法人や民間企業など）の窓口へ相談し、活用や管理のサポートを受けるのも良い方法といえます。

空き家対策特別措置法に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、空き家対策特別措置法に関して、実家の相続人や所有者から寄せられることの多い疑問と、その法的な回答をまとめました。

法改正によって新たに生じた疑問の解消や、具体的な状況における実務上の対応の参考にしてください。

Q. 固定資産税が急に6倍になるのはいつからですか？

A. 所有する空き家が、管理不全空家または特定空家に指定され、自治体から改善を求める勧告を受けた場合、その翌年度の課税分から固定資産税が上がります。

厳密には住宅用地の特例が解除されるため、最大で約6倍に上がる計算となります。

空き家になったからといって自動的に税金が上がるわけではなく、自治体からの指導に従わず勧告という行政措置を受けたことが引き金となります。

改正法はすでに2023年（令和5年）12月13日に施行されているため、2024年（令和6年）以降、全国各地で新たな基準に基づく指導や勧告が行われる可能性が高まっています。

Q. 相続したばかりの実家もすぐに特定空家や管理不全空家になりますか？

A.通常、相続が発生して空き家になったからといって、無条件ですぐに指定されるわけではありません。

しかし、被相続人が生前の時点から既に建物が著しく老朽化して放置されているなど、法の定める基準（倒壊の危険等）に該当する状態であれば、相続開始後であっても自治体による調査を経て早期に指定される可能性は十分にあります。

建物の維持・管理責任は相続開始と同時に法定相続人へ承継されるため、相続後は速やかに実家の建物の状態を確認し、適切な管理や遺産分割の協議を始めることが重要です。

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Q. 遠方に住んでいて自分で管理できない場合はどうすればよいですか？

A. 専門の空き家管理代行業者や、空き家が所在する地域のシルバー人材センターなどが提供する草刈り・見回り等の管理メニューを利用するのが実務上有効です。

または、まずは空き家が所在する市区町村の空き家対策担当窓口に直接相談し、支援制度がないか確認することをおすすめします。

国土交通省のポータルサイトや各自治体の条例・ホームページ等でも、空き家バンクなどの関連情報を探すことができます。

将来にわたって管理が困難な場合は、放置による賠償リスクなどを避けるためにも、売却や賃貸、あるいは相続放棄などを含めて、不動産会社や弁護士といった専門家へ早めにアドバイスを求めるのが良いでしょう。

まとめ

2023年（令和5年）に改正・施行された空き家対策特別措置法は、倒壊リスクなどを防ぐため、実家などの空き家所有者に対し、その管理責任をこれまで以上に重く位置づける内容となっています。

新たに設けられた「管理不全空家」の指定制度により、特定空家に至る前の比較的早い段階で、勧告による「住宅用地の特例」の解除、すなわち固定資産税の大幅な増額という直接的な不利益が生じるリスクが高まりました。

法的なペナルティや賠償責任など、空き家を放置するリスクを正しく理解し、自己管理、売却、賃貸、解体といった選択肢の中から、個別事情に合った最適な対策を早期に検討・実行していくことが、将来のトラブル防止につながります。

ネクスパート法律事務所には、空き家トラブルや相続・不動産案件全般に精通した弁護士が在籍しています。
遠方にある実家の相続や、特定空家の指定リスクなどでお悩みを抱えている方は、事態が悪化する前に、ぜひ一度当事務所までご相談・お問い合わせください。