相続による不動産名義変更はいつまでにすべき？放置するリスクも解説
相続によって不動産を取得した場合、名義変更の手続きはいつまでにすべきでしょうか？この記事では、名義変更の手続きについてと手続きを放置するリスク等を解説します。
目次
相続による不動産名義変更はいつまでにすべき？
相続による不動産の名義変更（以下、相続登記といいます。）は、2024年4月1日に義務化されたため、決められた期限内に手続きをしなければいけません。
相続開始から3年以内に申請しなければならない
2024年4月1日以後に開始した相続（遺言による相続を含む）により、不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければいけません。
なお、遺産分割が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記を行わなければなりません。
【補足】2024年4月1日以前の相続も義務化の対象となる
2024年4月1日以前に開始した相続により、不動産を取得した場合も、相続登記の義務化の対象となります。この場合には、3年の猶予期間が設けられていますが、2027年3月31日までに相続登記の申請をしなければいけません。
相続による不動産名義変更を期限内にしなかった場合の罰則は？
相続登記の申請を期限内にしなかったことに正当な理由がなければ、10万円以下の過料の対象となります。
2024年4月1日以前の相続についても、猶予期間である2027年3月31日までに相続登記申請をしなければ、10万円以下の過料の対象となります。
期限内に相続登記の申請をしなかったことを、登記官（法務局職員）が把握した場合には、登記官から、相続登記の申請をするように催告がなされます。
催告書に記載された期限内に登記をせず、登記申請を行わないことに正当な理由も認められなければ、裁判所の判断により、過料が科される可能性があります。
不動産名義変更が遅れても過料の対象とならない正当な理由の具体例
相続登記の申請が遅れても、過料の対象とならない正当な理由はいくつかあります。
ご自身が当てはまるかどうか参考にしてください。
名義変更の義務を負う人が重病等の事情を抱えている
相続登記の申請義務がある人が、重病もしくはそれに準ずる事情を抱えている場合は、正当な理由があると認められる可能性が高いです。
相続人が極めて多く特定に時間がかかっている
相続人が極めて多く、戸籍謄本等の収集や相続人の特定に時間がかかっている場合は、正当な理由があると認められる可能性が高いです。
遺言の有効性や遺産の範囲について相続人間で争いがある
被相続人が遺した遺言の有効性や遺産の範囲について、相続人間で争いがある場合は、正当な理由があると認められる可能性が高いです。
名義変更の義務を負う人が配偶者のDVから避難している
相続登記申請の義務を負う人が配偶者のDVから避難し、生命や心身に危害が及ぶおそれがある状態にある場合、正当な理由があると認められる可能性が高いです。
名義変更の義務を負う人が経済的な理由で申請費用を用意できない
相続登記申請の義務を負う人が、経済的に困窮して申請費用の用意ができない場合、正当な理由があると認められる可能性が高いです。
上記に該当しない場合でも、個々の具体的な事情に応じて、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、正当な理由があると認められます。
相続による不動産名義変更を放置するリスクは？
相続登記をせずに放置すると、以下に例示するような、さまざまなリスクが生じます。
2次相続が発生して権利関係が複雑になる
2次相続が発生し、権利関係が複雑になるリスクがあります。
例えば、1次相続を放置している間に、相続人が婚姻したり子どもが生まれたりして、生活環境に変化が生じたとします。その相続人が亡くなれば、新たな相続人が増えて、権利関係が複雑になります。
相続人が増えれば、必要となる戸籍の範囲も広がり、相続関係説明図の作成や遺産分割協議にかかる手間も増大します。特に、新たな相続人が、1次相続の相続人からみて疎遠な関係であれば、遺産分割の手続きが円滑に進まない可能性もあるでしょう。
相続人が認知症になると手続きがより複雑になる
相続登記を長期間放置していると、相続人が高齢化し、認知症などで判断能力を失う可能性もあります。
重度の認知症等で判断能力がない相続人は、相続に関する手続きを自分ではできません。代わりに手続きをする成年後見人を、家庭裁判所に選任してもらわなければならず、時間と手間がかかります。
相続人間でトラブルになる可能性がある
相続人間でトラブルが生じる可能性があります。
例えば、相続の対象となる不動産を誰が取得するか決まらなくても、固定資産税の支払いは生じます。任意に選ばれた相続人に固定資産税の支払い通知が届き、支払いを巡って相続人間でもめる可能性があります。
不動産の売却ができない
相続登記を放置すれば、不動産の売却を希望してもできないリスクがあります。
亡くなった人の名義のままでは不動産の売却はできず、必ず相続登記を済ませなければなりません。売却だけでなく不動産を担保にしてお金を借り入れたい場合も同様です。
期限内に相続による不動産名義変更ができない場合の対処法は？
期限内に相続登記の申請ができない可能性があれば、相続人申告登記を行うとよいでしょう。
相続人申告登記は、法務局に対して相続人が単独で申請ができます。相続人申告登記をすれば、その申告をした相続人については、相続登記の義務を果たしたとみなされるため、過料は免れます。
ただし、不動産の売却等を考えている場合は、相続人申告登記では足らず、必ず相続登記の申請をしなければいけません。
まとめ
これまで任意だった相続登記が2024年4月1日から義務化され、多くの人に影響を与えています。相続登記の申請は被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集するなど、簡易な手続きではありません。3年以内に申請をしなければならないため、相続が発生したら早めに手続きを進めましょう。
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この記事を監修した弁護士
寺垣 俊介(第二東京弁護士会)
はじめまして、ネクスパート法律事務所の代表弁護士の寺垣俊介と申します。お客様から信頼していただく大前提として、弁護士が、適切な見通しや、ベストな戦略・方法をお示しすることが大切であると考えています。間違いのない見通しを持ち、間違いのないように進めていけば、かならず良い解決ができると信じています。お困りのことがございましたら、当事務所の弁護士に、見通しを戦略・方法を聞いてみてください。お役に立つことができましたら幸甚です。
