オーバーローンの家は財産分与できるか？｜ペアローンについても解説

離婚が決定したら、婚姻期間中に購入した家は財産分与の対象となります。

その際に問題となるのが住宅ローンです。多くの人が住宅ローンを利用して家を購入していると思います。

本記事では、オーバーローン（家の評価額よりもローン残債が大きいこと）の場合に財産分与ができるのかどうかについて、解説します。

オーバーローンの家は財産分与の対象となるか？

オーバーローンの家は、他の積極財産がない場合は、原則として財産分与の対象なりません。もっとも、オーバーローンの状態であても、他に積極財産がある場合は分与の対象となることがあります。

他に積極財産がない場合は財産分与の対象にならない

家以外にめぼしい財産がない場合、オーバーローンの家は財産分与の対象になりません。

財産分与の対象となるのは、婚姻時に2人で築いた財産すべてです。

預貯金、動産、生命保険等の財産を合算してもオーバーローン額を越えなければ、家は財産分与の対象となりません。

他に積極財産がある場合は財産分与の対象になることがある

家以外にめぼしい財産がある場合は、オーバーローンの家が財産分与の対象となることがあります。

例えば、家の評価額が3000万円で住宅ローンの残債が4000万円だったとします。

この場合1000万円のオーバーローンとなりますが、預貯金が2000万円あったならその分を財産に含め、1000万円が財産分与の対象となります。

財産分与できないオーバーローンの家はどう扱えばいいか？

財産分与ができないオーバーローンの家の扱いについては、次に挙げる3つの方法があります。

自己資金を追加して売却する

自己資金を追加してローンを一括返済し、該当の家を売却する方法です。

住宅ローンを組んでいれば、その家に融資をしている銀行を債権者として抵当権が設定されています。原則、抵当権の抹消登記をしなければ家の売却は難しいです。

抵当権の抹消は住宅ローンの完済が条件となりますので、オーバーローンになっている場合は、残ローンについて返済しなければ抵当権を抹消できません。

夫婦間でそれぞれ自己資金をどのぐらい負担できるか話し合いをして、家の売却ができたら自己資金の負担額に応じて金銭を分けます。

ローン名義人が取得する

ローンの名義人が家を取得して、引き続き支払いを続けながら住み続ける方法です。

家の単独所有者かつ住宅ローンの名義人が、そのまま家に住むことになる場合は、手続きを要することもありません。

もっとも、他方の配偶者が保証人になっていれば、金融機関と話し合って保証人を外してもらったり、別の保証人を用意したりする必要があります。

生活環境を変えたくなかったり、購入した家に思い入れがあったりして手放したくない人にとっては有効な方法です。

ローン名義人以外の者が取得する

ローンの名義人以外が家を取得して支払いをし、引き続き住む方法があります。

家の名義を変更する場合は、ローン名義人の変更ないしローンの借り換えの検討が必要になります。

ローン名義人を変更するためには、ローン債権者である金融機関の承諾が必要です。
住宅ローンは、ローン契約者の収入や勤務先、他の借り入れ状況の審査をして融資額を決定しているため、支払いの途中でのローン名義人変更は難しいケースも多いです。

住宅ローンの借り換えをする場合は、改めて審査を受けなければいけません。勤続年数が長く安定した収入があれば審査を通過する可能性がありますので、ローンの借り換えは選択肢の一つに入れてもいいかもしれません。

その際には借入額以外にも事務手数料などの諸費用がかかるので念頭におきましょう。

ローン名義人が取得するが、取得者ではない者が居住する

ローン名義人が引き続きローンの支払いを続け、名義人ではない人が居住する方法があります。

よくある例は、家の単独所有者かつローン名義人が夫で、家に住み続けるのが妻と子どもというケースです。この場合、実務では夫と妻との間で、使用貸借契約ないし賃貸借契約を締結する方法などがとられます。

この方法は、離婚直後に住む場所を確保できて生活環境を変えなくても良いメリットがあります。ただし、元配偶者が確実にローンを払い続けてくれる保証があるかどうか、安定した収入があるかどうかがポイントとなります。

離婚後も何か不都合なことがあれば連絡を取り合う可能性があるなど、きっぱり関係を清算したい人には不向きな方法です。

住宅ローンを扱う金融機関は、融資を実行するにあたりローン名義人が該当の家に住むことを条件にしています。やむを得ずローンの名義人以外が引き続き家に住むのであれば、金融機関へ報告したほうがよいでしょう。

もう一つこのケースで懸念されるのは、ローン名義人が支払いを滞らせた場合です。
ローンの支払いが長期間にわたってされなければ家を差し押さえられる可能性があります。そうなると家を出なければならないので、ローンの支払いがきちんと行われているかどうか、常に確認をしておきましょう。

ペアローンを組んでいるオーバーローン住宅はどうすればいい？

昨今は、夫婦それぞれが契約者になって住宅ローンを組むペアローンを利用する人も増えています。単独で借り入れをするよりも多い金額を借りられるメリットがありますが、財産分与になると問題点が出てきます。ペアローンを組んで、かつオーバーローンの住宅はどのように扱えばよいか、解説します。

所有者・債務者の変更は原則できない

ペアローンは、通常の住宅ローンと同じく、ローン債権者である金融機関の承諾がなければ、原則、返済途中で所有者や債務者の変更はできません。

ペアローンは夫婦が共同でローンを支払うのを前提に審査を行い融資の実行をしています。そのため、たとえ離婚が原因だとしてもどちらかの単独名義に変更をしたいと希望しても金融機関は簡単に認めないでしょう。金融機関の立場からいえば、債務者が一人減るのはリスクとなるからです。

債務者の変更ができないということは所有者の変更もできないと理解しておきましょう。

一括返済をして売却する

ペアローンを一括返済し、住宅を売却する方法があります。

通常のローンと同じように、売却するならローンの残額を一括返済して、抵当権の抹消をしなければいけません。オーバーローンであれば、一括返済にあたり自己資金は必須となりますので、資金が調達できるのであれば有効な方法です。

ローンの借り換えをする

新たに住宅ローンの借り換えをする方法があります。

この場合、住宅に引き続き住む人が単独名義で借り換えたほうがよいでしょう。ペアローンを組んだときと同様に収入や勤務先、他の借り入れ状況で審査が行われ、通過すれば融資が実行されます。

ローンの借り換えは、融資金額のほかに事務手数料などの諸費用がかかりますが、最も合理的な方法なので、安定した収入がある人であればローンの借り換えを検討したほうがよいかもしれません。

共有名義のままローンを支払い続ける

現在のペアローンで、引き続き支払いを続けるのも可能です。

ローンの借り換えをしたりローンの一括返済をしたりせず現状維持できるのがメリットですが、以下に挙げるリスクがあります。

• 離婚後も元配偶者と関わらなければいけない
• どちらかがローンの支払いを滞納したら、相手の分を負担しなければならない
• 家の持ち分に応じて、家の使用を求められたら拒否できない

ペアローンを引き続き支払っていくのであれば、元配偶者との関わりを続けなければいけません。離婚した人と引き続き関わるのが平気であれば問題はないですが、すっきりしない気分になる人もいるかもしれません。

多くの場合、ペアローンはお互いを連帯保証人にしていることが多いので、どちらかが滞納したら相手はその分も負担しなければいけません。家を出た方が自分の持ち分に応じて家を使用したいと言ってきたら拒否ができないのもデメリットだといえるでしょう。

このように共有名義のままペアローンを支払い続けるのはさまざまなリスクがあり、離婚後に新たなトラブルが起きる可能性がありますので、あまりおすすめできません。

まとめ

離婚をする際にオーバーローンの家があると、ローンの支払いをどうするのか、財産分与をどのようにするか、考えなければならないことが出てきます。離婚後、オーバーローンの家をめぐってもめごとに発展しないように夫婦間でしっかりと取り決めをしておきましょう。

オーバーローンの家の扱いなど、財産分与で困ったことがあれば弁護士に相談をしましょう。

ネクスパート法律事務所には、離婚案件に強い弁護士が在籍しています。初回相談は30分無料で承りますので、一度ご連絡ください。