共有名義の相続で実家が売れない？共有持分のトラブル解決法

実家を相続する際、兄弟姉妹間の遺産分割協議において、とりあえず法定相続分に従って平等に分けたいという理由から、共有名義（共有持分）で不動産を相続するケースは実務上多く見られます。
共有持分のある不動産は、売却や建て替えなどの変更行為について民法第251条により原則として共有者全員の同意が必要となるため、遺産分割協議後に共有者間で意見が対立すると、深刻な共有トラブルへ発展する可能性があります。
この記事では、実家を共有持分で相続し、意見の対立から不動産が売れない、話し合いがまとまらないと悩んでいる方に向けて、共有名義に潜む法的リスク、共有物分割請求を含む対処法、共有状態を解消するための具体的な手順を分かりやすく解説します。

実家を共有相続すると起こりやすいトラブル

実家を共有名義で相続した直後は、直ちに大きな問題を感じない傾向にあります。しかし、時間の経過とともに共有者それぞれの生活状況や考え方が変化し、さまざまな共有物に関するトラブルが表面化してくるのが一般的です。ここでは、共有相続後に発生しやすい典型的なトラブルの実例を詳しく解説します。

売却や活用の意見が対立する

共有名義の不動産全体を売却したり、建物を取り壊したりする行為は、民法上の変更行為に該当するため、原則として共有者全員の同意が必要です。
たとえば、長男は「空き家にしておくのはもったいないから売却したい」と考えていても、長女が「両親の思い出が詰まった実家を他人に渡したくない」、次男が「将来自分が住むかもしれないから残しておきたい」と反対すれば、実家全体を単独の判断で売却することはできません。

維持管理費や税金の負担で揉める

不動産を所有していると、毎年の固定資産税や都市計画税、火災保険料、修繕費用など、継続的な維持費用の支出が発生します。固定資産税や修繕費などの維持管理費は、民法第253条第1項の規定により、原則として共有持分割合に応じて負担するものとされています。
しかし、実務上は代表者である共有者の一人が立て替えて納付し、後から他の共有者に対して負担分を請求するという形をとることが多く見受けられます。この際、「自分は住んでいないのになぜ払わなければならないのか」「修繕費用が高すぎる」といった不満が出やすく、費用の押し付け合いから深刻な金銭トラブルに発展するケースがあります。

一部の人だけが実家を占有している

共有者の一人（例えば、被相続人である親と同居していた長男など）が、遺産分割後もそのまま実家に単独で住み続けるケースです。住んでいない他の共有者からすれば、「自分も共有持分を持っているのに、兄だけが無料で住んで利益を得ているのは不公平だ」という不満が生じます。
実務上、自己の持分を超える使用利益について不当利得返還請求として家賃相当額の支払いを求めても、話し合いのみでは応じてもらえないことが多く、感情的な対立が深まる原因となります。

共有名義のメリット・デメリット

そもそもなぜ共有名義にしてしまったのかと思う方もいらっしゃるかもしれません。共有名義で相続した場合にも、一定のメリットとデメリットが存在します。

共有名義のメリット

共有名義にするメリットとしては、遺産分割協議において一時的に各相続人の公平感を保ちやすく、協議をまとめやすい点が挙げられます。現金や預貯金のように1円単位で分けられない実家等の不動産であっても、法定相続分通りに共有持分を設定すれば、見かけ上の不公平感はなくなります。
遺産分割の話し合いが難航している場合や、相続税の申告期限（被相続人の死後10か月以内）が迫っている場合など、未分割を回避するための一時的な解決策として法定割合による共有名義が選ばれることが多いのです。
また、将来的に不動産を売却する際、一定の要件を満たす場合には、共有者それぞれが被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家の3,000万円特別控除）などの税制特例を利用できる可能性があり、結果として譲渡所得税の節税につながるケースもあります。

共有名義のデメリット

一方で共有名義のデメリットは、単独所有に比べて不動産の自由な取り扱いが著しく制限される点にあります。民法では、共有物の取り扱いについて主に以下のようにルールを定めています。
変更行為（売却、取り壊し、大規模な修繕など）：共有者全員の同意が必要
管理行為（賃貸に出す、賃貸借契約の解除など）：各共有者の持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要
保存行為（雨漏りの修理など現状を維持する行為）：各共有者が単独で可能
そのため、実家全体を第三者へ売却したり建て替えたりといった抜本的な解決を図るには、共有者全員の同意が不可欠となります。実務上、共有者の人数が増えれば増えるほど意見の対立が起きやすく、全員の意思をまとめるのが難しくなる傾向にあります。

実家を共有名義のまま放置するリスク

話し合いが面倒だから、今は誰も住んでいないからと共有状態の実家を放置すると、将来的に法的・経済的なリスクが拡大する可能性があります。具体的にどのようなリスクがあるか解説します。

二次相続により権利関係が複雑化する

共有名義のまま放置するリスクの筆頭は、共有者の一人が亡くなった場合、その共有持分がさらに相続人へ相続（数次相続・二次相続）されることです。
例えば、兄弟3人で実家を3分の1ずつ共有していたとします。長男が亡くなると、長男の持分は法定相続人である長男の配偶者と子どもたちに引き継がれます。さらに時間が経過して次男も亡くなれば、権利者は甥や姪、場合によってはこれまで一度も会ったことがない代襲相続人や親戚にまで広がっていくリスクがあります。
世代が下るにつれて親族間の関係性は希薄になり、実家の所在地すら知らない、自分には関係ないと無関心な共有者が増え、遺産分割協議のテーブルに着かせることが極めて難しくなります。

建物の老朽化と資産価値の下落

誰も適切に管理しない空き家状態の実家は、急速に老朽化が進みます。雨漏りやシロアリの被害などが起きても、現状維持を超えるような大規模な修繕が必要な場合、他の共有者の同意がなければ着手できない場合があります。建物の資産価値が下落するだけでなく、倒壊のリスクや景観の悪化によって近隣住民から損害賠償請求やクレームを受ける恐れもあります。その結果、いざ不動産市場で売却しようとしても、買い手がつかないケースも実務上少なくありません。

特定空き家に指定され固定資産税が上がる

近年、深刻化する空き家問題への対策として、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特措法）が施行されています。倒壊の危険がある、または著しく衛生状態が悪く周辺環境に悪影響を及ぼす空き家は、自治体から特定空家等に指定される可能性があります。
特定空家等に指定され、自治体から状況改善の勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例措置が適用除外される可能性があります。その結果、土地の固定資産税額が従来に比べて最大で6倍に跳ね上がるなど、大幅に増加するケースがあります。

実家を売却したい場合の対応方法

実家の売却に向けて他の共有者と話し合い（協議）を進める際、実務上正しい手順を踏むことでスムーズに合意形成に至る可能性が高まります。ここでは、共有者全員の同意を得て実家全体を第三者へ売却するための基本的な対応手順を解説します。

1.売却に向けた話し合いの準備

まずは、実家の権利関係や建物の現状を正確に把握することが重要です。複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、現在の市場価格（実勢価格）はいくらなのか、どのような条件なら売れそうかという客観的なデータを用意しましょう。条件次第で高く売れるなら手放してもいいと考える共有者は多いため、具体的な査定額を提示することは、協議を前進させる重要な材料になります。

2.共有者全員の意思確認と代表者の選出

取得した客観的な査定データをもとに、共有者全員で遺産分割や売却に関する話し合いの場を持ちます。遠方に住んでいる相続人がいる場合は、オンライン通話や手紙などを活用して、必ず共有者全員の売却に関する意思を確認してください。全員の売却への同意が得られたら、不動産業者との媒介契約や売却手続きを主導する代表者を一人選びます。不動産会社とのやり取りや内覧の立ち会いなどを毎回全員で行うのは実務上非現実的であるため、信頼できる代表者に窓口を任せることが売却成功の鍵となります。

3.売却代金の分配方法を明確にする

本格的な売却活動を始める前に、仲介手数料や測量費など売却にかかる経費をどのように負担するか、売却で得た譲渡代金をどう分配するかを文書で明確にしておく必要があります。原則として、登記上の共有持分の割合に応じて必要経費を負担し、売却利益を分配します。
しかし、これまで固定資産税等の維持費を一人で立て替えて負担してきたといった個別事情がある場合は、その立替分を考慮した精算・分配案を作成し、全員が納得する形で合意書（遺産分割協議書等）を残しておくことで、売却後の金銭トラブルを未然に防ぐことができます。

他の共有者が反対している場合の対処法

丁寧な協議を重ねても不動産の売却に反対する共有者がいる場合、原則として不動産全体を売却することはできません。
しかし他の共有者の同意がなくても、自分自身の持分を処分して共有状態から抜け出すための法的対処法はいくつか存在します。

反対する理由をヒアリングし、解決策を提案する

なぜ売却に反対しているのか、その根本的な理由を探って解決案を提案します。よくある反対理由と解決の方向性を以下の表にまとめました。

自分の共有持分のみを第三者に売却する

自分の有する共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく、民法上単独で自由に第三者へ売却（持分売却）することが可能です。ただし、共有持分のみを一般の個人が購入するケースは、不動産を自由に使用収益できないため、実務上それほど多くありません。なぜなら、他の共有者が占有・居住している家の権利の一部だけを買い取っても、直ちに自分自身の居住用として自由に使用できないためです。そのため、このような訳あり物件や共有持分の買い取りを専門とする不動産買取業者に売却するのが一般的な方法となります。
共有持分専門の不動産会社へ売却する場合、比較的短期間で現金化できるケースがあり、人間関係の煩わしい共有関係から早期に離脱できる点が大きなメリットです。
一方で、権利関係が複雑なため通常の市場価格（実勢価格）よりも買取価格が安くなる傾向がある点、そして自分の持分が業者に渡ることで、残された親族などの共有者が直接プロの不動産業者と交渉することになる点には配慮と注意が必要です。

自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう

売却に反対している共有者（例えば実家にそのまま住み続けたい兄弟など）に対して、私の持分を直接買い取ってほしいと交渉（持分譲渡）する方法です。この方法が実現すれば、実家を手放したくない共有者は買い取りによって単独所有者になることができ、あなたは代償として現金を受け取って共有関係から離脱できるため、双方にとって理想的な解決策となります。
実務上の課題となるのは、持分を買い取る側の共有者に、相応のまとまった現金（資金力）が必要になるという点です。

共有名義を解消する方法

共有者同士での話し合いで合意に至った場合、法的に共有名義を解消する手続きを進めます。この手続きを民法上、共有物分割と呼びます。共有名義を解消する方法としては、共有物分割の手続きにおいて主に以下の3つの分割方法があります。個別事情や不動産の状況に合わせて最適な方法を選択しましょう。

実家の共有名義解消においては、敷地の上に建物が存在するため、物理的に切り分ける現物分割は実務上現実的ではありません。そのため多くの場合、不動産を第三者へ手放す換価分割か、共有者の誰かが持分を買い取る代償分割（全面的価格賠償）のいずれかを選択することになります。
【図解】共有名義解消までの流れ

1.不動産の状況の把握・査定
不動産の客観的な市場価値を確認し、権利関係などの現状の課題を整理する。

2.共有者全員で協議する
第三者に売却するか、誰かがそのまま残すか、全体の方向性を話し合う。

3.分割方法を決定する
換価分割（売却）か代償分割（持分の買い取り）を選択する。

4.合意書を作成する
後日の言った言わないのトラブルを防ぐため、合意内容を遺産分割協議書などの書面に残す。

5.売却手続きまたは名義変更手続きを実行する
換価分割なら不動産会社を通じて売却手続きを進める。代償分割なら司法書士に依頼し、持分移転登記など所有権移転の登記手続きを行う。

6.代金の精算をする
売却代金の分配や代償金の支払いを行い、共有関係の解消手続きが完了。

共有物分割請求とは

何度話し合っても意見が平行線で、他の共有者が一切の交渉を拒絶しているような場合、最終手段として裁判所を介した法的な手続きをとることができます。それが、共有物分割請求という法的手続きです。

共有物分割請求権の行使

民法第256条第1項では、各共有者に共有物分割請求権が認められており、原則としていつでも共有物の分割を請求し、共有状態の解消を求めることができると定められています。つまり、共有状態を解消する権利は共有者の当然の権利として法的に保障されているのです。当事者間の話し合い（協議）がまとまらない場合、調停や訴訟といった裁判所の手続きを利用して強制的な解決を図ります。

共有物分割調停

当事者間で協議が調わない場合、いきなり訴訟を提起するのではなく、まずは簡易裁判所等での共有物分割調停を利用して話し合いによる解決を目指すのが実務上一般的です。共有物分割調停では、裁判所の調停委員会が第三者として双方の主張や個別事情を整理しながら、実務上妥当な解決案・和解案を模索します。調停委員という第三者が客観的な視点で介入することで、当事者同士では感情的になってまとまらなかった話し合いが冷静に進行し、調停成立による合意に至るケースも多くあります。

共有物分割訴訟

調停が不成立となり合意に至らない場合や、相手方が調停にすら出席しない場合は、管轄の地方裁判所（または簡易裁判所）に対して共有物分割請求訴訟を提起します。訴訟手続きに移行すると、最終的には裁判官が民法等の法的根拠に基づいて、対象不動産をどのように分割するかを判決として言い渡します。
裁判所は、原則として現物分割や代償分割（全面的価格賠償）が可能かを検討しますが、これらが物理的・資金的に不可能な場合、最終的には不動産を競売にかけ、その売却代金を分けなさいという判決（競売分割・換価分割）を下すことがあります。判決により法的拘束力のある競売手続きとなった場合、通常の不動産市場価格より低い価格で落札される傾向にあり、結果として共有者全員にとって経済的な不利益が生じる可能性があります。この競売になってしまうリスクを共有者全員が正しく認識することで、判決が下される前の和解手続き（裁判上の和解）において譲歩し、合意できるケースも実務上少なくありません。

弁護士に相談した方がよいケース

共有持分の問題は、親族間の長年の感情的なもつれと、不動産評価や民法という高度で複雑な法律問題が絡み合うため、専門知識のない個人で解決するのは非常に困難です。以下のような状況に該当する場合は、トラブルが深刻化する前の早い段階で、共有持分や相続問題の実務に詳しい弁護士への相談を検討することが重要です。

1.連絡が取れない、または認知症の共有者がいる

共有者の中に長期間音信不通の人がいる場合、家庭裁判所への不在者財産管理人の選任申し立てなど、複雑な法的手続きが必要になります。また、認知症などで法的な判断能力が著しく低下している共有者がいる場合は、遺産分割や不動産売却のために成年後見人等を選任する手続きが別途必要となる傾向にあります。

2. 感情的な対立が激しく、直接話ができない

兄弟間の不仲や、過去の遺産分割協議の際のしこりが原因で、当事者同士が顔を合わせるだけで口論になってしまうような場合は、法律の専門家である弁護士を代理人に立てるのが実務上効果的です。弁護士があなたの代理人として法的根拠に基づき冷静に交渉を行うため、直接やり取りをする精神的なストレスから解放されます。相手方も、代理人として弁護士が介入することで事の重大さや法的リスクを認識し、真摯に交渉に応じるようになるケースが多々あります。

3. 適正な価格や条件で交渉を進めたい

代償分割で自分の持分を買い取ってもらう、あるいは相手の持分を買い取る際、その基準となる対象不動産の評価額をいくらに設定するかで揉めることが実務上よくあります。不動産の客観的な評価には、目的に応じて複数の基準（固定資産税評価額、相続税路線価、実勢価格など）が存在します。弁護士に依頼すれば、あなたの置かれた状況に最も有利となる評価基準を法的根拠に基づいて主張し、適正な価格条件での交渉を有利に進めることが期待できます。

4. 調停や訴訟（共有物分割請求）を見据えている

すでに当事者間での話し合いが決裂しており、共有物分割調停や訴訟を起こすしかない状況に陥っている場合は、手続きの初期段階から弁護士へ依頼することをご検討ください。裁判所での厳格な手続きには、主張を裏付ける専門的な書面の作成や、法的に有効な証拠の提出が求められます。ご自身のみで対応を進めて不利な状況になる前に、弁護士の法的サポートを受けることで、訴訟リスクを整理しながら最終的な目標に向けた適切な解決方針を検討しやすくなります。

まとめ

実家を共有持分で相続する方法は、遺産分割協議を一時的にまとめやすい反面、将来的に実家が売れない、維持費負担で揉めるといった深刻な共有トラブルにつながる可能性があります。共有名義のまま長期間放置すれば、二次相続の発生等により権利関係はさらに複雑化し、解決が困難な取り返しのつかない状況に陥るリスクが存在します。不動産の売却に向けて他の共有者と話し合いを進める際は、客観的な査定額などのデータに基づく事実を提示し、根気よく協議・交渉することが大切です。
もし売却への反対意見が強固な場合は、ご自身の共有持分のみを不動産買取業者等へ売却して共有関係から離脱する方法や、共有物分割請求訴訟という最終的な法的手段を検討する必要があります。当事者同士での解決が少しでも難しいと感じたら、トラブルを一人で抱え込まず、事態が悪化する前に早めに法律の専門家である弁護士にご相談ください。
ネクスパート法律事務所には、複雑な相続案件や共有持分トラブルの実務に精通した弁護士が多数在籍しています。共有名義の不動産問題や意見の対立でお悩みの場合は、ご自身の個別事情に応じた最適な法的アドバイスを受けるためにも、ぜひ一度当事務所への初回相談をご検討ください。 [source: 1]