住宅ローンが残っている家の財産分与はどうなる？　

婚姻中に夫婦が取得した自宅等の不動産は、その名義が夫または妻のいずれであるかにかかわらず、財産分与の対象になりますが、住宅ローンが残っている場合の扱いについて気になる人は多いと思います。

今回は、住宅ローンが残っている家の財産分与について説明をします。

住宅ローンが残っている家の財産分与の方法は？

ここでは、住宅ローンが残っている家の財産分与の方法について説明します。

売却して現金化する

財産分与の対象となる家を売却して現金化し、夫婦で分ける方法があります。

この場合、住宅ローンの残額が家の価値を上回るか、下回るかが重要なポイントとなります。住宅ローンの残額は、返済予定表などで確認できるので正確な金額を把握しましょう。

アンダーローンの場合

家の査定額（時価）より、住宅ローンの残額が少ない場合は、家を売却することで利益が出ます。この場合は、利益を夫婦で分ける方法が簡便で、利益分を2分の1ずつ分けるのが一般的です。ただし、不動産の売却にあたっては手数料などがかかるので、その点も考慮することが重要です。

オーバーローンの場合

家の査定額（時価）より住宅ローンの残額が多い場合は、家を売却できたとしてもローンが残ります。このケースでは、ローンの残額を誰が支払うか、どちらに支払い能力があるかを含めて話し合わなければいけません。

オーバーローンの家を売却する場合、抵当権が設定されていることから、金融機関より残債務の一括払いを求められることもあります。

どちらかが引き続き住み、片方は代償金を受け取る

夫もしくは妻のどちらかが引き続き家に住み、片方が代償金を受け取る方法があります。預貯金や株式など財産分与の対象となる財産が複数ある場合には、家を取得しない人が他の財産を取得して当事者の公平を図る方法もあります。

夫または妻のいずれかが家を単独取得する場合を、次の3つのパターンで検討します。

住宅ローンの債務者が家に住み続ける場合

ローン債務者が家を取得する場合、家の査定額が住宅ローンの残額を下回っているとき（オーバーローンの状態）は、代償金を支払わずに済むのが一般的です。判例においても、オーバーローンの場合は、不動産の価値はゼロであって財産分与の対象とすべきではないとしたものがあります。

もっとも、家がオーバーローンでも、他に分与対象となる積極財産がある場合には、他の積極財産との関係で家が清算的分与の対象財産となることはありえます。

家の価値が住宅ローン残高を上回っている場合は、家の時価から住宅ローン残高を差し引いた金額に、分与割合（裁判実務では原則2分の1）を乗じて、家を取得しない人に分与することになります。

住宅ローンの債務者でない人が住む場合

住宅ローンを支払わない人が住む場合、問題になることがいくつかあります。

例えば、収入の多い夫名義で住宅ローンを組んでいる場合、離婚をして妻が家に住み続けるとしても、ローン債務者を変更しない限り、銀行に対して返済義務を負うのは夫です。妻は、ローン債務を直接負担することなく家を取得するため、夫に代償金を支払うべきかどうか検討しなければなりません。

アンダーローン状態であれば、家の時価から住宅ローン残高を控除した金額の2分の1を代償金として支払う方法があります。オーバーローンの場合、家以外にも分与対象財産となる積極財産があれば、その財産をローン債務者に取得させることで解決できることもありますが、他に目立った財産がない場合には、夫婦間で債務の負担方法を決めるなど柔軟な対応が必要です。

夫がきちんと住宅ローンの支払いを続ければ良いですが、住んでいない家に対してローンを払い続ける保証はありません。突然ローンの支払いがされなくなれば、住んでいる妻は立ち退きを迫られることもあるので、こうしたリスクにも備える必要があります。

住宅ローンの債務者でない者が居住することになりますから、銀行側にその旨を伝えて協議しておくことも重要です。

住宅ローンの債務者の変更をして、新たにローン債務者となる人が住む場合

例えば、住宅ローン債務者が夫の場合、夫から妻に債務者の変更をして、妻がローンを支払いながら家に住み続ける方法があります。ただし、ローン債務者を変更するためには、ローン債権者（金融機関）の承諾を得なければなりません。

妻が安定的な職業に就いて経済力がある場合、債務者の変更が認められることはありますが、そうでない場合は難しいといわれています。

財産分与で住宅ローンが残る家を取得した場合、住宅ローン控除との関係は？

ここでは、住宅ローンが残る家を取得した場合の住宅ローン控除との関係について説明します。

住宅ローン控除を受けるための要件は？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを取得した人に対し、住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される制度です。

住宅ローン控除を受けるためには、下記の条件をすべて満たさなければいけません。

• 住宅取得後６か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
• 家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上であること（注）
• 床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
• 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
• 住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済するものであること
• 控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること

（注）家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満であっても控除の適用を受けられることもありますが、その場合は、所得金額が1,000万円以下であることが必要です。

出典：国税庁HP

住宅ローン控除を受けるための方法は？

財産分与で取得した家の住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローンの債務者が家に住み続ける必要があります。

例えば、夫が債務者の場合で離婚後もそのまま家に住み続けるのであれば、引き続き住宅ローン控除を受けられます。しかし、夫が家を出て、住宅ローンの債務者でない妻が住むことになれば、住宅ローン控除を受けられません。

住宅ローン控除を受けるには、住宅ローンの名義を妻に変更するか、別の金融機関で住宅ローンを妻名義で借り換えなければなりません。借り換えをする場合、返済期間が10年以下にならないようにすることが必要です。

住宅ローン控除を受けるために必要な書類は？

住宅ローン控除を受けるためには、1年目に確定申告、2年目以降は年末調整で手続きを行う必要があります。会社員は多くの場合、会社が年末調整をしているため確定申告になじみがありませんが、1年目は別途確定申告をしなければなりません。

必要書類は下記のとおりです。

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 本人確認書類の写し
• 自宅の登記事項証明書
• 不動産売買契約書
• 源泉徴収票
• 住宅ローンの残高証明書

上記の書類をそろえ、住所地の税務署に確定申告をし、問題がなければ後日住宅ローン控除が適用されます。

共有名義で、片方が家を出た場合の住宅ローン控除はどうなる？

ペアローンの返済中に離婚をして、家を共有名義にしたまま片方が家を出た場合、家を出た人は住宅ローン控除を受けられません。住宅ローン控除を受ける要件となる家に居住していることが満たされないためです。

住宅ローンが残る家の財産分与を弁護士に相談・依頼するメリットは？

ここでは、住宅ローンが残る家の財産分与を弁護士に相談・依頼するメリットについて説明します。

ローンが残る家の財産分与はについて的確なアドバイスが得られる

ローンが残る家の財産分与は、さまざまなパターンがあり複雑です。後々トラブルにならないよう的確に財産分与をするために、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。

離婚に強い弁護士であれば、よりよい財産分与を提案できる

離婚案件を数多く手がけている弁護士であれば、双方にとって納得ができる財産分与を提案できます。

話し合いがまとまらない場合は、代理人として交渉ができる

財産分与は、話し合いがまとまらないことが少なくありません。万が一調停や裁判になった場合、弁護士に依頼すれば代理人として対応してもらえます。

まとめ

離婚時に住宅ローンが残っている家をどうするか、大きな問題となります。家を最終的にどうするのか、住み続ける場合は誰が住むのかによってさまざまなパターンがあります。

こんなはずではなかったと後悔することがないように、早めに弁護士に相談することをおすすめします。