事業用物件（店舗・テナント・オフィス）を退去する際には、原状回復をめぐって高額な費用請求やトラブルになることがあります。
特に、居住用物件と比べて、事業用物件の原状回復は範囲が広く、借主負担が重くなる傾向があるため、契約時から十分な理解と準備が必要です。
そこで、今回は、店舗やオフィスなどの事業用物件における原状回復の範囲と、居住用物件との違い、トラブルを防ぐためのポイントを、法律と実務の両面から解説します。
原状回復とは何か？～法律上の原状回復の意味～
原状回復とは、賃貸借契約が終了したときに、借りた物件を契約当初の状態に戻すことです。
この考え方は、民法第621条本文の【賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。】という規定に基づきます。
ただし、【原状に復する】といっても、経年劣化や通常使用による損耗まで借主が負担するわけではありません。居住用物件の場合、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインにより、通常損耗や経年劣化は貸主負担とされています。
しかし、このガイドラインは居住用物件を前提としており、事業用物件には直接適用されません。
店舗等の事業用物件における原状回復の特徴
以下では、事業用物件における原状回復にどのような特徴があるかについて解説します。
ガイドラインが適用されない
店舗やオフィスなどの事業用物件では、国土交通省ガイドラインのような公的ルールは存在しません。そのため、契約書の特約や取り決めが優先されるのが原則です。
結果として、借主が広範囲な原状回復義務を負うケースが多くなります。
造作や内装の撤去義務
事業用物件では、開業時に内装工事や設備の設置（造作）を行うことが一般的です。
退去時には、スケルトン状態（コンクリート打ちっぱなし等の原状）に戻すことを求められることが少なくありません。これをスケルトン返しといいます。
このスケルトン返しには、壁・床・天井の撤去、配管や配線の撤去、空調設備の取り外しなど、大規模な工事が伴います。
契約での特約の重要性
多くの事業用物件の契約書には、以下のような特約が盛り込まれています。
- 退去時はスケルトン状態に戻すこと
- 造作や設備の撤去費用は借主負担
- 契約時の状態を写真で記録し、それと同等に戻すこと
これらの特約が有効であれば、借主は原則としてその内容に従う義務があります。
店舗等の事業用物件と居住用物件と原状回復における違い
では、事業用物件と居住用物件の原状回復にはどのような違いがあるでしょうか。
負担範囲の広さ
居住用物件では、壁紙の日焼けやフローリングの擦れなど、通常使用による損耗は貸主負担となります。
事業用物件では、同じ損耗でも借主の営業活動によって発生したと評価され、借主負担になることが多いのが実情です。
スケルトン返しの有無
居住用物件では、基本的に入居時の設備や間取りをそのまま残して退去します。
しかし、事業用物件では、ほぼ全面的に内装を撤去してコンクリートむき出しにするスケルトン返しが要求されることがあります。
契約自由の度合い
居住用物件は、借主に対して借地借家法による保護が厚く、消費者契約法の適用もありますが、事業用物件はこれらの制限が緩やかです。
そのため、契約で借主に広範な原状回復義務を定めても有効とされやすいという特徴があります。
店舗等の事業用物件の原状回復範囲の例
事業用物件で求められることが多い原状回復作業には、以下のようなものがあります。
- 内装撤去工事：間仕切り壁、造作棚、カウンターなどの撤去
- 床・壁・天井の解体：床材や壁紙を剥がし、下地まで戻す
- 電気・空調設備の撤去：エアコン、照明器具、配線の撤去
- 給排水設備の撤去：シンクや配管、トイレの撤去（必要に応じて）
- 看板・外装の撤去
- 廃材・残置物の処分
これらは工事費用が高額になる傾向があります。店舗の規模や造作内容によっては、数百万円単位になることも珍しくありません。
店舗等の原状回復においてトラブルになりやすいポイント
事業用物件の原状回復では、以下の点がトラブルになりやすいです。
契約時に範囲を確認していない
契約時にスケルトン返しという言葉だけで済ませ、具体的な範囲や状態を確認していないと、退去時に想定外の請求を受けることがあります。
工事費用の見積もり不足
原状回復工事費は業者によって差があり、契約時には見積もりを取っていないために、退去時に高額な費用が請求されるケースがあります。
居住用物件と同じ感覚でいる
経年劣化は貸主負担という居住用の感覚で事業用物件に臨むと、負担範囲の広さに驚くことになります。
店舗等の退去時に原状回復トラブルを防ぐための対策
では、上記のようなトラブルを防ぐためには、どのような対策を採るべきでしょうか。
契約前のチェックポイント
契約前に、以下の点を事前にチェックすることが必要です。
契約書の特約を熟読する
原状回復義務の条項を確認し、不明な点は事前に貸主に質問することが必要です。
スケルトンの定義を確認する
契約書にスケルトン状態の写真や図面を添付してもらうと、原状回復時にトラブルになるのを防ぐことができます。
入居前の状態を記録
写真や動画で、入居前の状態について証拠を残しておき、退去時にこれと同じ状態になっていることを証明できるように準備することも有効です。
退去時の準備
退去時には、以下の準備をする必要があります。
- 複数の業者から原状回復工事の見積もりを取得し、比較する。
- 貸主指定業者のみの工事義務があるか確認する。
- 残置物や廃棄物処分の費用も含めた予算を立てる。
これらの対策を立てておけば、不測の費用を退去時に負うリスクを回避できます。
交渉の余地がないか確認する
契約や実務では、造作を残して次の借主に引き継ぐ居抜きの形で退去できる場合があります。この場合、原状回復工事が不要または軽減されることがあります。
賃貸建物を取り壊す場合にも原状回復工事が不要とされるケースがあります。
そのため、退去時には、上記のような事情により、原状回復工事が不要になる可能性がないか確認することが必要です。
まとめ
事業用物件の原状回復は、居住用物件に比べて契約自由度が高く、負担範囲が広いのが特徴です。特に、スケルトン返しや造作撤去など、大規模な工事が必要になる場合があります。
トラブルを防ぐには、契約前の確認・証拠記録・費用見積もりが欠かせません。退去時には貸主との交渉や、場合によっては居抜きでの引き渡しなど、コスト削減の工夫も可能です。
事業用物件の原状回復は金額も大きく、契約内容によっては法的な争いになることもあります。契約時や退去時に不安があれば、早めに弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
当事務所は、事業用物件の原状回復について実績があります。事業用物件の原状回復でお大家ともめている、大家の要求に納得できないという企業様・個人事業主様は、ぜひお気軽に当事務所にご相談ください。
