賃貸物件を退去する際、原状回復をめぐって高額な修繕費を請求され、トラブルになるケースは少なくありません。
国土交通省のガイドラインでは、経年劣化や通常使用による損耗は貸主負担とされていますが、その範囲をめぐり誤解が生じやすいのが実情です。
そこで、今回は、退去時に起こりやすい原状回復トラブルの事例と、その防止策を借主・貸主双方の視点からわかりやすく解説します。
原状回復とは何か
賃貸物件の原状回復とは、退去時に部屋を借りたときの状態に戻すことを意味します。
しかし、この元の状態の範囲がしばしば誤解され、退去時のトラブルにつながります。
国土交通省が公表している原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下「ガイドライン」）では、原状回復とは、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗や毀損を復旧することと定義されています。
ガイドラインは法的拘束力があるわけではありませんが、裁判例で参考にされることが多いです。
つまり、経年劣化や通常使用による損耗については借主の負担ではなく、貸主が負担すべきとされているといえます。
退去時に生じやすい原状回復トラブルの事例
退去時に生じやすい原状回復トラブルには、以下のようなものがあります。
経年劣化と故意・過失の区別をめぐる争い
最も多いトラブルは、通常使用による自然な劣化なのか、借主の過失による損耗なのかをめぐる争いです。
例えば、日焼けによるクロスの変色であれば、通常使用による経年劣化として原状回復は貸主負担となりますが、タバコのヤニによる変色や臭い は、借主の喫煙による特別損耗として借主負担となります。
この判断があいまいな場合、退去精算時に高額な請求がされ、紛争になることがあります。
ハウスクリーニング費用の全額請求
契約書に［退去時にハウスクリーニング代○万円］と一律定額が記載されていても、その費用負担が妥当かどうかは別問題です。
通常の清掃は貸主負担ですが、借主の特別な汚れや臭いの除去は借主負担になるため、契約内容や汚れの程度によって精査が必要です。
契約書で特約として明記され、かつ合理的な金額であれば、ハウスクリーニング費用が借主負担となることもあります。
設備破損の責任範囲
借主が誤って設備を破損させた場合は借主負担ですが、寿命による故障は貸主負担です。
例えば、エアコンが10年以上経過して自然に故障した場合、修繕費用等は貸主負担ですが、借主が家具の移動中にエアコン室外機を損傷したようなケースでは、借主負担となります。
床や壁の傷
家具の設置による軽微なへこみは通常使用の範囲とされることが多いですが、重量物を引きずってできた深い傷や、ペットによる大きな損傷は借主負担とされます。
敷金精算の不透明さ
敷金は原則として借主に返還されるものであり、貸主が差し引く場合は根拠を示す必要があります。
しかし、敷金から差し引く項目や金額の明細が示されず、借主が納得できないまま清算されるケースがあります。
特に相場より高額な修繕費や不要な工事費用が含まれている場合はトラブルの元となります。
原状回復トラブルが生じる原因
では、原状回復においてトラブルが生じる原因にはどのようなものがあるでしょうか、
契約書や重要事項説明の不明確さ
原状回復の範囲や負担区分が曖昧なまま契約しているケースが多く、このような契約では原状回復トラブルが起きる可能性が高いです。
入居時・退去時の状態記録不足
写真や動画で記録を残していないため、損耗の原因や時期が特定できず、借主貸主いずれに負担になるかトラブルとなりやすいです。
ガイドラインへの理解不足
貸主・借主双方が国土交通省のガイドラインを知らず、慣例や思い込みで負担範囲を主張してトラブルになることもあります。
原状回復トラブルを防ぐための対策
以下では、上記のようなトラブルを防ぐための対策について解説します。
契約前の確認
契約書や重要事項説明書で、以下の点などについて、原状回復の負担区分を必ず確認しましょう。
- ハウスクリーニング費用は誰が負担するのか
- 喫煙やペット飼育による損耗の扱い
- 設備破損の修繕範囲
疑問があれば、契約前に仲介業者や貸主に質問し、可能であれば文書に残すとよいでしょう。
入居時の状態記録
入居時に室内の状態を写真や動画で詳細に記録し、日付入りで保存します。
特に壁紙の汚れ、床の傷、設備の状態などは後の紛争防止に役立ちます。
可能なら貸主側にも共有し、双方で確認書を作成します。
退去前の自主確認
退去予定が決まったら、自分で室内の点検を行い、軽微な清掃や補修を済ませておくと請求額を減らせることがあります。
精算内容の明細請求
敷金から差し引かれる修繕費の内訳と根拠を必ず確認します。見積書や領収書の提示を求め、不明瞭な点は説明を受けましょう。
トラブル時の相談先
話し合いで解決できない場合は、消費生活センターや弁護士に相談することが有効です。
特に金額が大きい場合や、契約内容に疑義がある場合は早めの相談が望ましいでしょう。
原状回復トラブルを避けるために貸主側が注意すべき点
貸主にとっても、原状回復トラブルは管理コストや信頼関係の悪化につながります。
防止策としては以下が有効です。
- 契約時にガイドラインを踏まえた説明を行う
- 入居時・退去時の立会い記録を写真や動画で残す
- 修繕費の見積りは第三者の業者に依頼し、透明性を確保する
まとめ
原状回復トラブルは、経年劣化と過失の区別や費用負担の範囲をめぐる誤解から生じるケースが大半です。
国土交通省のガイドラインは重要な判断基準となりますが、実際の現場では契約書の文言や証拠の有無によって結果が大きく変わることもあります。
退去時の修繕費の請求額に納得できない場合や、請求が妥当か判断できない場合は、自己判断で対応する前に法律の専門家へご相談ください。
当事務所では、契約書の確認から交渉、必要に応じた法的手続までサポートし、借主・貸主双方の立場で円満な解決を目指します。まずはお気軽にご相談ください。
