【物賃貸借契約の解除】どのような行為が借主の義務違反に当てはまるのか?

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立退きの請求とは、建物賃貸借契約が終了した場合に、貸主(オーナー)が借主(テナント事業者等)に対して、物件からの退去を請求することをいいます。建物賃貸借契約の終了原因は様々ですが、契約の解除により終了することがあります。もっとも、賃貸借契約は貸主の勝手な都合で解除できるものではありません。以下では、いかなる場合に賃貸借契約を解除することができるのかを解説していきます。

賃貸借契約を解除できるときはどんなとき

まず、賃貸借契約を解除するには、大きく2つの解除方法があります。

1つは「合意解除」といい、当事者間で話し合いをして契約を解除すると合意して解除する場合であり、もう1つは「債務不履行解除」といい、当事者の一方が法律や契約で定められた契約解除の原因を発生させたときに、その相手方が契約を解除する場合です。

合意解除の場合は、貸主・借主双方で話し合いのもと合意するものであるため、比較的スムーズに終了することになりますが、どういう内容で合意したのかを、書面にしておくことが、後のトラブルを避けるためにも良いでしょう。

債務不履行解除の原因となる借主の義務違反には様々なものがあります。また、義務違反があった場合でも、解除の効果が発生するためには、義務違反によって貸主と借主との信頼関係が破壊されたこと、そして、貸主が借主に対して義務違反状態を解消するよう求めたにもかかわらずこれが解消されなかったことが要求されます。以下に1つずつみていきましょう。

信頼関係の破壊

賃貸借契約の債務不履行解除は他の類型の契約の債務不履行解除と異なり、解釈上、単に義務違反が認められるだけにとどまらず、義務違反が貸主と借主の間の信頼関係が破壊されたと認められる程度に重大なものであることが必要とされています。賃貸借契約は、原則として一回の代金の支払いと目的物の引渡しで終了する売買契約等とは異なり、貸主と借主との信頼関係に基づく継続的契約だからです。

賃料滞納の場合

建物賃貸借契約の債務不履行解除の原因として最も多いものが、賃料の滞納です。ただし、賃料を一度でも滞納すればただちに解除できるというものではなく、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されたと認められる程度の期間の滞納があることが前提となります。目安としては3カ月分程度とされています。

賃借権の無断譲渡・無断転貸の場合

賃借権の譲渡とは借主が第三者に賃借権を譲渡すること、転貸とはいわゆる又貸しをいい、これを貸主の承諾を得ることなく行った場合です。。民法612条2項には、「賃借物の使用又は収益をさせたときは」「契約の解除をすることができる」と定められていますので、現実に譲受人や転借人が建物の使用・収益を開始したことが必要です。また、譲受人や転借人が借主から独立して使用・収益を行ったことも要すると解されており、例えば、借主が結婚をして配偶者と同居したり、親と同居をしたりという場合は、借主自身も居住しており、「他人に使用収益させた」とはいえず転貸にはなりません。

無断譲渡・転貸の場合でも、貸主と借主との間の信頼関係の破壊の有無が重要な判断基準となり、信頼関係が破壊されていないと判断された場合は、解除権が発生しないとされます。例えば、個人事業主だった借主が事業を法人化し、その法人が建物の使用を継続したため、実際に建物を使用・収益する主体は個人から法人に変わっているものの、事業内容に実質的に変更がなく、建物の使用状況も同一である場合信頼関係は破壊されていないと判断されることがあります。

建物の無断増改築の場合

借主は貸主に対して目的物の用法を遵守して使用する義務を負っており、これに反した場合解除原因となることがあります。建物賃貸借契約の目的建物の増改築を無断で行った場合、同契約において建物の増改築という使用方法は通常予定されていないことから、用法遵守義務違反となることがあります。

無断増改築が行われた場合もそれだけで解除原因となるわけではなく、契約の経緯や増改築の程度、貸主に及ぼす影響等を考慮して、貸主と借主の信頼関係が破壊された場合に解除原因となります。

用法遵守違反がある場合

先述の通り借主は貸主に対して用法遵守義務を負うため、無断増改築以外に契約に定められた用法や目的物の性質から想定される用法を守らなかった場合も解除原因となることがあります。ただし、信頼関係が破壊されたと認められない場合、解除原因として認められないことがあります。

その他の義務違反の場合

借主は貸主に対して、借主として社会通念上要求される程度の注意を払って目的不動産を使用する義務を負っていますので、この義務に違反する事実があり、これにより貸主と借主の信頼関係が破壊されたと認められる場合には、解除原因と認められることがあります。それが、貸主と借主との直接の問題だけではなく、借主が近隣住民に多大なる迷惑行為を行っていたような場合などでも、解除原因として認められる場合があります。

催告

貸主の義務違反によって貸主と借主との信頼関係が破壊されており解除原因が認められる場合でも、原則として、貸主は借主に対して義務違反状態を解消するよう求める必要があり、これを催告といいます。貸主は借主に対し、賃料の滞納であれば未払賃料の支払いを、無断増改築等の用法遵守義務違反であれば増改築部分を元の状態に戻すこと等を求め、相当な期間内に借主がこれを行わない場合に、契約を解除することができます。ただし、賃借権の無断譲渡・無断転貸の場合は貸主に及ぼす不利益の程度が大きいため、貸主は催告を行うことなく解除することができます。

まとめ

不動産賃貸借契約の解除原因には様々なものがあります。その判断は、個別の事情により異なりますので、貸主との話し合いの前に、まずは弁護士に相談してみましょう。

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