貸主から立ち退きを求められた場合、その内容が正当事由にあたるかどうかが、重要になります。例えば、建物の老朽化が激しく、これ以上継続して住み続けると双方が損害を被るという場合や、貸主側の事情による売却、または、自己使用の必要性など、多岐にわたります。

一般的な定義はなく、立ち退き料を含めた個別の事情により判断される場合があるため、判断が難しいことがあります。ここでは、正当事由にあたる内容について解説していきます。

建物を必要とする事情

貸主がその建物を必要とする事情、借主がその建物を必要とする事情、どちらの必要性が強いかについて判断することになります。貸主としての事情としては、貸主が高齢になり、その建物を利用しなくては生活に支障が出るおそれがある場合、その建物および土地を売却しなくては生活ができなくなるおそれがある場合などが考えられ、借主としての事情としては、長い期間その建物に居住し、その建物が生活の基盤になっており、他の場所に転居するには賃貸料が何倍にもなってしまうおそれ、などが考えられます。

また、借主が他の場所に移っても、特に大きな問題がないと考えられる場合は、貸主の立ち退きに対する正当事由が認められやすくなることがあります。

賃貸借に関する事前の経緯

貸主がなぜその建物を賃貸借にしなければならなかったのか、その際の賃料などの金額は適切だったのかなど、従前の契約のままでは貸主にとって非常に不利益な状況である場合は、正当事由として認められることがあります。

例としては、始めは一時的な使用のために賃貸借契約を結んだものの、その後、通常の賃貸借契約に変更されたり、周辺の状況からみて賃料が安いまま改定されずにいたり、借主側による信頼関係を損なう行為があった場合などです。

反対に、貸主側が修繕義務を怠っていた場合などは、借主側に有利な判断になることがあります。

建物の利用状況

借主が、現在どのような状況で使用しているかを考慮する必要があります。例えば、すでにあまり使用しておらず必要不可欠とは考えられない、契約内容にそった使用目的で使用されているか、建物の用法違反などはないか、などで判断されます。

建物の現況

このまま使用するにあたって、老朽化による建て替えや修繕は必要ないか、従前の使用目的が標準的な使用にあたるかなどで判断されます。

１９８１年に建築基準法が改正され、新耐震基準が定められました。老朽化や建て替えの判断基準の１つとして耐震診断などを実施してみても良いでしょう。耐震診断の結果、耐震改修工事をする際に助成金を出す市町村もあるので、一度、役所に確認してみることをお勧めします。

貸主からの財産上の給付（立ち退き料）

立ち退き料を支払うからといって、それだけで正当事由にあたるわけではありません。借主がそこに住む必要があるにもかかわらず、借主の原因ではないのに立ち退かなければならない場合などに、正当事由を補完するものとされています。

立ち退き料は、貸主・借主双方の事情を比較した際に、不足分として支払われるという意味合いがあるため、借主側に有利な条件になっている場合は高額になりますし、貸主側に有利な条件になっている場合は金額が抑えられることがあります。また、現金以外にも、代替不動産を提供されることで立ち退き料の代わりとされる場合もあります。

立ち退き料を決めるための要素としては、以下のものが考えられます。
・引っ越し代、新居の敷金・礼金、不動産会社への仲介手数料
・火災保険、地震保険などの保険料
・インターネットや電話回線などの移転費用
・経済的損失（店舗や会社の場合、営業利益の減収分など）
・精神的苦痛に対する慰謝料（住み慣れた場所を離れるなど）

まとめ

立ち退きの話し合いをする際に、その正当事由が重要な内容になります。そして、その正当事由はいろいろな要素が重なり合っているため、正当事由の有無について判断が複雑になることがあります。それらを整理し、１つ１つ確認するために、まずは弁護士に相談してみることをお勧めします。