【立ち退きの流れ】当事者同士の話し合いの前に弁護士に相談を

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立ち退きは、双方の合意により契約が解除された場合は、借主が明け渡すことで完了成立しますが、話し合いの結果、契約内容に双方の合意がない場合は、正当事由の有無や立ち退き料に関して、最終的に裁判になることがあり、裁判の結果によっては、強制執行になることもあります。裁判は、貸主・借主双方にとって負担になることが多いため、できれば、その前に話し合いで解決しておきたいものです。ここでは、立ち退きについての流れを解説していきます。

貸主は、更新をする意思がない旨を書面で通知する

貸主が立ち退きを請求する場合は、契約期間満了の1年から半年前までに、契約期間の更新拒絶、または、賃貸借契約の期間の定めがない場合や法定更新中である場合は、解約の申し入れを、借主に対して書面で行います。書面の送付は、通知したということを証明するために、内容証明郵便などで行うことが良いでしょう。

書面の内容は、決まった書式はないので、ご自身で作成しても弁護士に依頼して作成しても良いのですが、契約を更新する意思がないこと、退去して欲しい時期、正当事由を記載しておくことが望ましいでしょう。

話し合いをして、理由を確認する

借主は、貸主から、立ち退きについての話があっても、賃貸借契約が続いていれば、借地借家法によって、入居者の権利が守られています。

これまで継続されていた契約を解除したいということは、なんらかの理由があるはずです。なぜ契約を解除したいのか、そして、なぜそれに応じられないのか。まずは双方で話し合いをして、お互いの意向を確認することが大切です。

貸主は、契約を解除したい理由を丁寧に説明し、借主の、このまま契約を継続したい理由を聞き、そのうえで、立ち退き料の金額、移転先物件の情報など、双方の事情を踏まえたうえで話し合いをし、譲歩できる部分を確認しましょう。

交渉が決裂した場合は、立ち退きを求める「正当事由」を確認する

貸主が、更新拒絶や解約の申し入れをする理由には、どんなものがあるのでしょうか。

例えば、建物の老朽化が激しく、これ以上継続して住み続けると、双方が損害を被るという場合や、貸主側の事情による売却、または、自己使用の必要性など、多岐にわたります。

立ち退きを求める正当事由があるかどうかは、借主が建物の使用を継続する必要性、借主が退去することによって受ける不利益などの借主側の事情と、貸主側が建物を明け渡しを求める事情とを比較して判断し、借主側の事情よりも貸主側の事情の方が優先される場合に「正当事由」があるとされます。正当事由を補完するものとして、立ち退き料の支払いがされることもありますが、金額が決められているわけではなく、借主が納得しないことには、高額の立ち退き料を提示したとしても、それが正当事由にはなりません。

話し合いでまとまらなかった場合は、調停や裁判などになる

話し合いが合意に至らない場合には、最終的には裁判ということになります。

裁判は、貸主が原告となり、「明け渡し訴訟」が提起されることが多いですが、裁判の前に、裁判所を通じた話し合いである「調停」を選択する場合もあります。

裁判では、貸主と借主、双方の事情を考慮して、正当事由の有無やそれにともなう立ち退き料の金額などにより、審理されます。立ち退き料は、主に借主側の経済的損失をベースに決められることが多いようです。

裁判の結果によっては、判決の言い渡しや強制執行になることも

裁判所での話し合いにより、判決となった場合は、原告(貸主)の言い分が認められ、「不動産を明け渡せ」になるか、正当事由などの審理の結果、「明け渡しを求める請求を棄却」されるかになります。

判決で不動産の明け渡しが決定した場合、裁判で立ち退き料が定められていたときは、その金額を支払うことで、借主は任意に立ち退くことになりますが、ごく稀に、期限までに立ち退かない場合があります。その場合は、立ち退き(明け渡し)を強制執行できるようになります。

まとめ

借主としては、突然、立ち退きに関する書面が届いた場合、驚いて冷静になれず、貸主との話し合いに応じる気になれない方もいらっしゃるかもしれません。ですが、問題が長期化するのを避けるためにも、貸主・借主双方の事情や、立ち退きに関する正当事由、条件等を話し合い、問題の解決にあたりましょう。話し合いが決裂し、裁判になった場合は、時間や裁判費用などもかかるため、双方の負担になってしまうことがあります。

立ち退き料の額や正当事由などについては、個別の事情もありますので、当事者同士の話し合いの前に、まずは弁護士に相談してみましょう。裁判になる前に、話し合いで解決できることがあるかもしれません。

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