【立ち退きの基礎知識】貸主からの一方的な要求による退去の強制はできない

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立ち退きの請求とは、賃貸借契約において、貸主(オーナー)から借主(テナント事業者等)に対して、賃貸契約更新の1年〜半年前の間に、契約期間の更新拒絶解除、または、解約の申し入れにより、物件からの退去を請求することを指します。

立ち退きを請求する理由としては、建物の老朽化等による建て替えや、取り壊し・貸主による建物の自己使用の必要がある等のさまざまな理由が考えられます。

貸主からの、急な立ち退きの請求には、言われたらすぐに出ていかなくてはならないと思われている方もいらっしゃるかもしれません。そして、立ち退き料の交渉などもしないまま、貸主の請求をそのまま受け入れてしまう方も多いのではないかと思います。

話し合いの中で、借主が物件を明け渡す際に、新しい住居を探す為の費用や引っ越し費用などを、立ち退き料として、貸主に請求できる場合があります。その反対に、契約中にトラブルがあると、支払いを請求される可能性もあります。

借地借家法では、一般的な賃貸借契約の場合は、契約期間が満了になったとしても、貸主からの一方的な要求で、退去の強制はできず、借主が退去の希望をしない限り、期間満了を理由に契約が終了することはありません。まずは、立ち退きに関して、どういう注意点があるのか、知っていくことが大切です。

建物賃貸借契約は、継続が原則

賃貸借契約は、双方の合意に基づき契約期間が更新される「合意更新」と、契約までに更新に関する双方の合意がない場合であっても契約期間が自動的に更新される「法定更新」があります。

「建物」は、居住者にとっては、生活の基盤となっていることが多いため、たとえ、双方の合意がなかった場合でも、法定更新があるによって、これまでの契約と同じ条件で契約が更新されます。貸主の都合により、一方的に契約更新を拒絶し、あるいは解約の申し入れをするためには、「正当の事由」(正当事由)が必要です。

双方の合意に基づき契約が更新される

貸主と借主の当事者間で、契約条件を変更したりするなど、双方の合意に基づき、契約を更新することができます。

ただし、双方の合意で契約条件を更新することは自由であるものの、借地借家法の強行規定に反する特約で、借主に不利なものは無効になります。

契約終了までに契約の更新に関する同意がない場合は、自動更新される

貸主と借主の当事者間で、一定期間前(契約終了など)までに、更新に関する合意がなかった場合は、従前の契約内容と同一の条件で契約を更新することができ、このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされます。

これは、貸主が更新に応じなかった場合や更新について合意を忘れてしまった場合などに、契約期間満了を理由に退去しなければならないとすると、借主の住むところがなくなってしまう可能性があることなどから、規定されています。

法定更新後の契約内容を特約で定めることは可能ですが、強行規定に反するもので借主に不利となるような特約を定めても無効になります。

貸主側は、法定更新の際に注意しなければならないことがあります。「従前の契約や内容と同一の条件」とは、家賃・共益費・禁止事項など、以前に交わした契約条件がそのまま同じであるということは想像できますが、注意が必要なのは、「更新後の契約期間は定めがない」ということです。契約期間の定めがないということは、次の更新時期がないということであり、貸主側は、更新料の請求ができないということになります。これでは、貸主側が更新料を請求しても支払いを拒否される可能性があるため、あらかじめ、契約条件に、法定更新の際には、数年に一度、更新料の支払い義務があることなどを盛り込んでおくことが重要となります。

貸主が、更新拒絶の通知をしたり、解約の申し入れを行うには、正当事由が必要となります。正当事由は、建物の老朽化により建て替え、貸主の自己使用、貸主・借主双方のこれまでの経緯やさまざまな事情などによって判断されますが、借主の損失を補填するために立ち退き料を支払うことで、正当事由が補われる場合もあります。

立ち退き料について

建物から退去する際、一般に、新しい住居を探す為の費用や引っ越し費用などを「立ち退き料」として支払われることがあります。その金額や算出方法は法律で定められたものではないため、必ず支払われるというものではなく、金額も決まっているものではありません。

そのため、それまでの経緯や状況などによっても変わってきますので、事前の話し合いが大切になります。借主が店舗として借りていた場合は、その経済的損失も考慮する必要があるでしょう。立ち退きに関しては、非常に大切な交渉の1つとなるもののため、十分に注意をしながら話し合うことが大切です。

まとめ

賃貸で住居や店舗等を借りている場合に、貸主から突然立ち退きを請求されることがあります。それが、契約期間満了の場合だけではなく、契約期間の途中であることも少なくないため、立ち退きに関するトラブルは無くならず、長期化することもあります。

賃貸借契約において、「合意更新」は、双方の合意に基づいて更新されたものであるため、トラブルに発展することは少ないと思いますが、「法定更新」の場合は、更新後の契約期間は定めがないものとされるため、更新料など、交渉にいたる事項が発生する可能性があり、トラブルに発展することがあるため、注意が必要です。

契約期間満了の場合に、貸主は、更新手続きさえしなければ、契約期間満了になると思っている方もいるでしょうし、借主は、貸主から契約期間満了と告げられたら、速やかに退去しなくてはならないと思っている方もいるでしょう。

借地借家法の定めにより、貸主から立ち退きを求められても、借主の合意がなければ、契約を解除されることはありません。また、契約解除の話し合いの中では、正当事由が最も重要な内容であり、立ち退き料もその正当事由に大きくかかわってくるものです。

その他にも、個別の事情がある場合は、ケースによってさまざまな対応をしなければならないこともあるので、自分で対処する前に、まずは、弁護士に相談することをお勧めいたします。

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