借地人にとって、借地を地主に返還する場合、どの程度の原状回復を求められるか気になるところです。
この記事では、借地を返還する際の原状回復で注意すべき点と、民法上の原状回復義務の例外となる建物買取請求権について解説します。
借地を返還する際の原状回復で注意すべき点は？
借地を返還する際の原状回復で注意すべき点は、以下の2つです。
原則更地にして返還をしなければならない
借地を返還する際は、原則更地にしなければいけません。
例えば借地上に建物が建っていたら解体し、借地を時間貸し駐車場として利用していたら設置していた機械等を撤去します。
解体費用や撤去費用は、通常借地人が負担をしますが、特約でどちらが負担するか定める場合もあります。
特約で原状回復義務の範囲や期限が定められていることも
借地契約では、特約により原状回復義務の範囲や期限が定められていることも多いです。
契約書上、借地上に設置されたものだけでなく、地中の埋設物等も撤去する旨が記載されていれば、借地人は借地を返還する際に埋設物等を撤去しなければいけません。例えば建物を建築する際に入れた杭や地下室などが該当します。
原状回復をいつまでに終了しなければならないか特約で指定しているケースもあります。通常、借地契約の期間満了までに原状回復を終わらせると定める場合が多いですが、借地料の不払いを理由に契約解除になった経緯があれば、地主から契約解除後ただちに原状回復が求められる可能性があります。
借地上の建物を取り壊さずに返還する方法は？
借地を返還するにあたり、建物を取り壊すための解体費用の捻出に頭を悩ませている人もいらっしゃると思います。
そこで建物を取り壊さずに借地を返還する方法について解説します。
建物買取請求権を行使する
建物を取り壊さずに借地を返還する方法として、建物買取請求権の行使があります。
建物買取請求権とは、借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合において、借主が土地の所有者に建物の買い取りを請求できる権利です。これは借地借家法で借地人に認められている権利で、土地を地主に返還する際に土地上の建物を時価で買い取るように請求ができます。
借地人は、建物を建築するにあたってお金をかけていますし、そうしたものを取り壊す経済的損失を回避するのを目的としています。
建物買取請求権は特約等で排除できない強い権利であり、借地人がこれを行使すると売買契約が成立し、地主は拒否ができません。
建物買取請求権が行使できる条件は？
建物買取請求権の行使が可能な条件は以下の3つです。
借地上に建物が存在している
借地権の存続期間満了時、借地上に建物が存在していなければいけません。
建物だけでなく庭・塀・門扉なども買取の対象となります。
借地権の契約期間が満了している
借地権の契約期間が満了し、契約の更新がないことが必要です。
これに該当するのは、以下3つのケースです。
- 契約期間が満了し、借地人が更新を請求しなかった場合
- 契約期間が満了し、借地人が更新を請求したものの地主側の正当事由で拒否した場合
- 契約期間が満了し、借地人が更新を請求しなかったが土地の使用について正当な事由をもって異議を述べた場合
建物買取請求権を行使する意思表示をしている
借地人が建物買取請求権を行使する意思表示をしなければいけません。
建物買取請求権を行使する方法に決まりはないため口頭でも可能ですが、トラブル防止のために内容証明郵便などの書面で行ったほうがよいでしょう。
建物買取請求権が行使できないケースは？
建物買取請求権は借地人が持つ強い権利ですが、以下2つのケースに当てはまる場合は行使ができません。
契約違反で借地権の更新をしない場合
契約違反により地主が借地権の更新をしないと判断した場合、建物買取請求権の行使ができません。
例えば地代を滞納したり、無断で増改築や転貸をしたりして地主から契約を解除されるケースです。
建物買取請求権は借地人を保護する制度で、契約違反をしている借地人を保護する必要はないと考えられるからです。
建物が複数の土地にまたがっている場合
借地上の建物が複数の土地にまたがっている場合は、建物買取請求権の行使ができません。
何の権限もない他人の土地上にある建物の買取に応じなければならないのは、地主にとって酷なことだからです。
まとめ
借地を返還する際の原状回復は原則更地にしなければなりませんが、契約を締結した際に特約を定めている可能性があるので、まずは契約書の内容を確認しましょう。
ネクスパート法律事務所では、不動産案件に強い弁護士が在籍しています。借地の返還を地主から迫られているが、どのように対応すればいいかわからないなど、一人で悩みを抱えずにぜひ当事務所にご相談ください。
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