不動産を貸している方にとって、賃借人の賃料滞納は悩みの種だと思います。
一度でも賃料滞納があればすぐに契約を解除したいと考えるかもしれません。
しかし、判例は、賃料滞納の事実があっても、信頼関係を破壊する程度に至らない場合には、契約の解除を認めていません。
この記事では、契約解除ができるタイミングについて解説します。
賃料滞納で契約解除ができるタイミングはいつ？
賃料滞納で契約解除ができるタイミングについて、ケース別に解説します。
3か月の賃料滞納が契約解除の目安となる
裁判実務上、賃貸人が賃借人の賃料不払いを理由に契約を解除するためには、3か月分以上の滞納が一つの目安とされています。
契約解除の可否は、賃料の滞納が賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊する程度に至っているか（信頼関係破壊の法理）、その他に信頼関係を破壊する事情がないかを総合考慮して判断すべきものと考えられています。
１か月分賃料を滞納しただけでは、当事者間の信頼関係が破壊されたとまではいえないため、通常、契約の解除は認められないでしょう。
信頼関係が破壊されているか否かは、滞納期間から一律に決まるものではありませんが、3か月分の賃料滞納が一つの目安となるのです。
賃料滞納が3か月未満でも契約解除ができる場合もある
賃料滞納が3か月未満でも契約解除ができる場合があります。
賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊したとされる要因は、賃料の不払いだけでなく、不払いの態様や不払いに至った事情、賃借人の態度などが考慮されます。
例えば、賃借人が賃料の滞納が3か月に満たなければ大丈夫だろうと常習的に家賃を滞納し、3か月に至る前に支払うことを繰り返すケースです。不払いの態様、賃借人の態度等を考えると信頼関係が破壊したと判断される可能性があります。
判例では、賃料滞納が2か月分に留まっていても、契約締結後1年も経たない時期から賃料滞納が恒常的に生じていることを鑑みれば、賃貸人と賃借人間の信頼関係が破壊されていないといえる特段の事情は認められないとして、契約解除を認めたものがあります（東京地裁令和3年11月30日判決）。
賃料滞納で契約解除をする場合の一般的な流れは？
賃料滞納で契約解除をする場合の流れについて解説します。
賃借人・連帯保証人に対して支払いの督促をする
賃借人と連帯保証人に対して、電話や郵便等で未払いの賃料の督促をします。
相当期間を定めて賃借人に内容証明で催告する
督促をしても支払いがない場合は、賃借人に対して内容証明郵便で賃料の支払いを催告します。
この場合、相当期間を定めて支払いを催促しなければいけませんが、だいたい1週間から10日間あればよいとされています。
賃借人に対し契約解除の意思表示をする
上記で定めた期間内に履行がない場合は、賃借人に対し、賃貸借契約解除の意思表示をします。
契約解除の意思表示をした証拠を残すために、内容証明郵便で出したほうがよいでしょう。
なお、賃借人に対し賃料の支払いの催告をした際、期間の経過をもって契約を解除する旨の意思表示をしていれば、改めて解除の意思表示を行う必要はありません。
上記の流れは、あくまで一般的な対応です。そのため、内容証明郵便を使わずに対応する等、個別具体的な事案に応じた柔軟な対応を検討する必要があることを、ご留意ください。
賃借人の賃料滞納にお悩みの方は弁護士に相談を
賃借人の賃料滞納にお悩みの方は、ぜひ不動産案件に強い弁護士に相談をしてください。
頻繁に賃料を滞納する賃借人との契約を続けるのはストレスがたまるものです。弁護士に相談すれば、個々の事情に応じて適切に契約解除の手続きを進められます。
弁護士であれば、賃借人とのトラブルを避けるための契約書の作成方法もアドバイスできます。
まとめ
賃料の滞納は賃貸人にとって最も頭を悩ます問題です。頻繁に賃料の滞納をする賃借人がいる場合は、早めに弁護士に相談をして問題解決をしましょう。
ネクスパート法律事務所には、不動産案件に強い弁護士が在籍しています。賃借人とのトラブルでお悩みの方は一度ご相談ください。
初回相談は30分無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
