賃貸物件を借りている人は、退去時にどこまで原状回復義務を負うのか気になる方もいらっしゃると思います。実際に賃貸人との認識の違いでトラブルになるケースがあるので、しっかり対応しなければいけません。
この記事では、賃借人が負う原状回復義務の範囲はどこまでなのか、退去時にチェックされるポイントやトラブルを避ける方法について解説します。
賃借人の原状回復義務はどこまであるか？
賃借人が物件を退去する際に原状回復義務を負うのは、通常損耗を超える部分です。
（賃借人の原状回復義務）
第六百二十一条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
国土交通省が公表している原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドライン）でも、原状回復とは、「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を越える使用による毀損等を復旧すること」と定義されています。
建物や設備の自然な経年劣化や賃借人が通常使用して生ずる損耗については、通常、毎月の賃料に含めて回収されていることから、賃借人には原状回復義務はないと示しています。
参照：住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）｜ 国土交通省 (mlit.go.jp)
賃貸物件の退去時どこまで見られるか？
賃貸物件を退去する際に、大家さん（場合によっては不動産会社の人）が必ず部屋のチェックを行います。どんなところを主にチェックされるか、以下で紹介します。
壁の傷と汚れ
壁については、傷がないか、落書きがないか、ペットを飼っている場合はひっかき傷などがないかがチェックされます。タバコのヤニで壁が変色したり臭いが付いていないかも確認されます。
ガイドラインは、通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り上げて検討し、通常損耗として賃貸人の負担となるものと、通常の使用を超える使用による損耗として賃借人の負担となるものを下表のとおり示しています。
| 通常損耗として賃貸人負担となるもの | 通常の使用を超える使用による損耗として賃借人負担となるもの |
|---|---|
| ・壁に貼ったポスターや絵画の跡 ・画鋲やピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの） ・クロスの変色 ・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ ・エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡 | ・落書き等の故意による毀損 ・壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度なもの） ・飼育ペットによる傷 ・結露を放置し拡大したカビ、シミ ・賃貸人所有のクーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食 ・賃借人所有のクーラーから水漏れし、放置したため壁が腐食 ・天井に直接つけた照明器具の跡 ・喫煙による臭いと部屋の汚れ ・ペットによる臭いと部屋の汚れ |
床の傷と汚れ
床に関しては、フローリングが著しく痛んでいないか、カーペットにシミやカビがないかなどがチェックされます。
引っ越しの際に大きな荷物を持ち出す際やモノを落として床を傷つけ、トラブルになるケースがあります。せっかくきれいに部屋を使用してきたのに、最後に床を傷つけてしまうのは残念ですので、引っ越し業者に頼む場合は、きちんと養生をしているかどうかを確認しましょう。
ガイドラインが示す賃借人側・賃貸人側で原状回復を要する損耗等の例は、下表のとおりです。
| 通常損耗として賃貸人負担となるもの | 通常の使用を超える使用による損耗として賃借人負担となるもの |
|---|---|
| ・畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りで発生したもの） ・畳の裏返し、表替え（特に破損等をしていないが、次の入居者の確保のために行うもの） ・フローリングのワックスがけ ・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 | ・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ ・冷蔵庫下のサビ跡 ・引っ越し作業で生じた傷 ・賃借人の不注意で雨が吹き込んだなどの理由で生じた畳やフローリングの色落ち |
風呂・トイレ・台所などの汚れ
風呂・トイレ・台所は、主にカビがないかどうか、台所に関しては油汚れがひどくないかどうかがチェックされます。日頃から手入れしておくことが重要ですが、引っ越しの際に市販のカビ取りや油汚れにきく洗剤を利用して掃除をしておくと、大家さんや不動産会社の方に良い印象を持たれるかもしれません。
ガイドラインが示す賃借人側・賃貸人側で原状回復を要する損耗等の例は、下表のとおりです。
| 通常損耗として賃貸人負担となるもの | 通常の使用を超える使用による損耗として賃借人負担となるもの |
|---|---|
| ・台所・トイレの消毒 ・浴槽・風呂釜等の取り換え（破損等はしていないが、次の入居者の確保のために行う） | ・台所の油汚れ ・風呂・トイレ・洗面台の相当程度以上の水垢やカビ等 |
窓・網戸・襖等
窓・網戸・襖等は、破れていないかどうかがチェックされます。
ガイドラインが示す賃借人側・賃貸人側で原状回復を要する損耗等の例は、下表のとおりです。
| 通常損耗として賃貸人負担となるもの | 通常の使用を超える使用による損耗として賃借人負担となるもの |
|---|---|
| ・網戸の張替え（破損等はしていないが次の入居者の確保のために行うもの） ・地震で破損したガラス ・構造により自然に発生した網入りガラスの亀裂 | ・破損した襖紙や障子紙 ・故意過失による窓ガラス・網戸の破損 |
エアコン・換気扇など設備の動作
エアコン・換気扇などの設備は、きちんと動作するかどうかがチェックされます。
意外に落とし穴になるのが、リモコンを引っ越しの際、新居に持ってきてしまうケースです。自分の荷物に紛れ込まないように気を付けましょう。
ガイドラインが示す賃借人側・賃貸人側で原状回復を要する損耗等の例は、下表のとおりです。
| 通常損耗として賃貸人負担となるもの | 通常の使用を超える使用による損耗として賃借人負担となるもの |
|---|---|
| ・エアコンの内部洗浄・機器の寿命による設備機器の故障、使用不能 | ・日常の不適切な手入れももしくは用法違反による設備の毀損 ・換気扇の油汚れやすす |
その他
鍵の紛失や破損がないかどうか、戸建ての場合は庭に雑草や余分な荷物が放置されていないかどうかがチェックされます。
ガイドラインが示す賃借人側・賃貸人側で原状回復を要する損耗等の例は、下表のとおりです。
| 通常損耗として賃貸人負担となるもの | 通常の使用を超える使用による損耗として賃借人負担となるもの |
|---|---|
| ・鍵の取り替え（破損、鍵紛失がない場合） ・専門業者によるハウスクリーニング | ・鍵の紛失、破損による取り替え ・戸建て住宅の庭に生い茂った雑草 |
原状回復のトラブルを避ける方法は？
賃貸物件を退去する際、原状回復のトラブルを避ける方法は以下の4つです。
入居時に部屋の状態を写真に撮る
入居時に部屋の状態を写真に撮っておきましょう。
入居前からあった傷や汚れなどを明らかにするために有効です。多くの場合、入居を決める前に物件の内見をすると思いますので、その時に気付いた点を大家さんや不動産会社の人に指摘しておくと良いかもしれません。
契約をする際に特約について確認する
賃貸借契約を締結する際に、特約事項を必ず確認しましょう。
借地借家法や消費者契約法の規定に反しなければ、当事者の合意で特約を設けられるからです。
例えばガイドラインでは、退去後のハウスクリーニングは賃貸人の負担となっていますが、特約で賃借人負担にするケースがあります。その際には、ハウスクリーニングとしていくら負担しなければならないのか、それが高額ではなく妥当な金額かどうか、確認をしましょう。不審な点があれば、契約書にサインをする前に相手に確認をしましょう。
部屋を丁寧に使用する
日頃から丁寧に部屋を使用しましょう。
まめに掃除をすれば台所の油汚れや風呂場の水垢は避けられます。トイレや風呂などの水回りに関しては、頻繁に換気をすれば、カビの発生防止になります。
戸建てを借りた場合、庭の管理が必須となります。雑草が生い茂ってしまったら、なかなか草むしりをする気になりませんので、日頃からまめに行っておくとよいでしょう。最近は雑草があまり生えないようにするグッズもあるので、活用すると良いかもしれません。
ペットを飼っている人は、特に気を遣って部屋を使用しましょう。床を汚さないようにカーペットを敷いたり、壁を傷つけないように養生シートを張ったりするなどの対策は必須です。ペットを飼っていると敷金の1か月分は強制的に償却となるケースが多いですが、退去時にできるだけ償却の範囲内におさまるように、部屋を丁寧に使うだけでなくペットのしつけもしっかり行いましょう。
退去時は必ず立ち会う
退去時には、必ず立ち会いましょう。
面倒だからと大家さんや不動産会社の人に任せてしまう人がいますが、おすすめできません。思っていたよりも敷金が戻ってこなかったなどとトラブルにならないように、退去時に部屋の中を一緒に確認したほうがよいです。
日頃から大家さんと信頼関係を築いておく
日頃から大家さんと信頼関係を築いておきましょう。
家賃を滞納しない、ゴミ捨てのルールを守るなど、基本的な規則は厳守しましょう。こうしたルールを守れない人だと判断されたら、何事もルーズで部屋も汚く使っている人なのではないかと思われてしまい、退去時に必要以上に部屋をチェックされてしまうかもしれません。
特に大家さんが同じマンションや近くに住んでいる場合は、きちんと挨拶をすることを心掛けておきましょう。
まとめ
契約終了時に賃借人が履行すべき原状回復義務は、入居時の状態に戻すことを意味するものではありません。壁や床は、生活をしていればどうしても劣化するので、完全に元の状態に戻すのは不可能だからです。
退去時のトラブルを防ぐためには、どの程度の汚れになると賃借人が責任を負わなければならないかなど、知っておかなければいけません。引っ越しを考えている人やこれから部屋を借りようと思っている人は、ぜひこの記事を参考にしてください。
ネクスパート法律事務所には、不動産問題に強い弁護士が在籍しています。不動産に特化した部署を設けていますので、原状回復費用をめぐるトラブルでお困りの方は、お気軽にご相談ください。
