住宅ローンは、本来、購入者自身が居住するマイホームのために利用するローンです。
しかし、この住宅ローンを不正利用して投資目的に流用すれば、それは犯罪行為にあたります。
本記事では、住宅ローン不正利用がなぜ犯罪なのか、もし発覚したらどんなリスクがあるのかを解説します。
万が一不正利用をしてしまった場合の対処法や、専門の弁護士に相談するメリットについても紹介します。
住宅ローンの不正利用の危険性を正しく理解し、適切な行動をとりましょう。
住宅ローン不正利用は犯罪！バレれば逮捕や一括返済の可能性も
住宅ローンの不正利用は、刑法上の詐欺罪に該当する可能性があり、立派な犯罪です。
マイホーム用の低金利ローンを、本来の目的とは異なる投資用物件の購入に利用することは、金融機関を欺いて金銭を得る行為とみなされます。
実際、住宅ローンを不正利用して融資を受けた場合、それが発覚すれば逮捕されたり、検察官に起訴され前科がついたりする可能性もあります。
刑法では、人をだまして財物（お金）を交付させる行為は、詐欺罪（刑法第246条）に当たります。詐欺罪が成立した場合、10年以下の懲役という重い刑罰が科され、前科がつく可能性があります。
刑事罰だけでなく、残債の一括返済を求められる、あるいはローン契約上の違約金や損害賠償の請求を受けることも考えられます。
「バレなければ大丈夫」と安易に考えるのは非常に危険であり、住宅ローンの不正利用は決して行ってはいけない行為です。
マイホーム用住宅ローンを投資に使うのはなぜ禁止？
マイホーム購入用の住宅ローンを投資用物件に転用することが禁止されるのは、契約違反や刑法上の詐欺罪に該当するためです。
住宅ローンは本来、自分や家族が居住する住宅のための資金として貸し出されます。
銀行や住宅金融支援機構（フラット35など）は、本人が住むことを条件に低金利で融資を提供しています。住宅ローンを使った契約では、本人が購入した住宅に住まなければいけない自己居住義務が定められています。
そのため、最初から賃貸目的の投資物件なのに、自分が住むと偽って住宅ローンを借りることは契約内容に反し、虚偽の申告でお金を借りる詐欺行為になります。
一般に、不動産投資をする場合は投資用ローン（アパートローンなど）を利用しなければなりません。これらは金利が高く条件も厳しいため、自己居住用の住宅ローンを使えれば有利ですが、それは契約違反です。
多くの住宅ローン（特にフラット35など）では、〈融資を受けた本人または家族が居住すること〉〈購入後○ヶ月以内に入居すること〉などの条項があります。これに反して物件を他人に貸せば、ローンの目的外利用となり契約違反となります。
借入後に状況が変わって、やむを得ず「転勤するので家を貸したい」という場合もあるでしょう。
しかし、この場合でも事前に金融機関の承諾を得ずに賃貸に転用すれば契約違反となります。
「自分が住むから低金利で貸してください」と約束をしておきながら、「実は投資目的でした」ということは許されません。住宅ローンを投資に流用する行為は、刑法との関係だけでなく、金融機関との契約の関係でも問題があり、厳しく禁止されています。
「自分の家だから貸すのも自由だろう」と考える方もいるかもしれません。
しかし、ローン返済中、家は金融機関の担保になっています。
ローン契約上の義務を無視して賃貸すれば、契約違反として一括請求をされ、支払えない場合には、担保権を実行される（家を失ってしまう）など、重い責任を問われるのです。
住宅ローン不正利用が発覚したらどうなる？一括返済や詐欺罪のリスク
では、万が一住宅ローンの不正利用が発覚した場合、具体的にどのような事態が起こるのでしょうか。
主なリスクとしては、ローンの一括返済要求と詐欺罪として刑事事件になることが挙げられます。
一括返済を求められる
金融機関に不正利用が知られた時点で、ローン契約上の期限の利益を失い、残債務の一括返済を求められる可能性が高いです。
通常の住宅ローンでは、契約違反が発覚した場合に残りの借入金を直ちに返済するよう求める条項（ローンの期限前返済条項）が含まれています。不正利用が判明すれば、銀行や住宅金融支援機構は契約違反としてローンの即時全額返済を請求します。
例えば、5,000万円で買った物件があるとします。
購入後、2年間で200万の返済が進み、残債は4,800万円です。
この時点で住宅ローンの不正利用が発覚し、競売にかかってしまい、3,000万円でしか売れなかったとします。
※競売では、市場価格より2～5割程度安くなることもあります。
そうすると、1,800万円の残債が残ってしまいます。しかもこれを一括返済しなければなりません。
いきなり1,800万円の支払いを求められて、支払える人は多くありません。
万が一、残債を支払えない場合には、自己破産なども検討しなければならなくなります（なお、詐欺罪に該当する行為を原因としてできた借金であるので、そもそも自己破産すら認められない可能性もあります。）。
詐欺罪の前科がつく可能性
さらに深刻なのは、詐欺罪で刑事責任を追及されるリスクです。
金融機関が悪質だと判断した場合、警察に告発されたり、捜査が入ったりする可能性があります。先述のとおり詐欺罪が成立すれば最大10年以下の懲役刑となり得ます。
仮に逮捕・起訴され有罪となれば、刑務所に服役したり、前科がついたりするという、人生を左右する重大な事態となります。
前科がつくと、勤務できる職種が限定される、海外への渡航が制限される、転職活動でバックチェックに引っかかるなど、日常生活に大きな影響を及ぼします。
ブラックリストに載る
一度不正利用が発覚すると、信用情報機関にも記録が残ります。
他の銀行でローンを組むことが今後困難になる、いわゆるブラックリストに載る可能性があります。
住宅ローン不正利用の代償として、家を失うだけでなく多額の借金や刑事罰、信用の失墜など、取り返しのつかない結果を招くのです。
住宅ローン不正がバレるか心配…発覚の経緯と金融機関のチェック体制
「不正利用がバレるか心配だ…」と感じている方もいるかもしれません。
しかし、住宅ローンの不正利用は相当程度の確率で発覚します。
最近では、ニュースなどでも取り上げられているように、金融機関や住宅金融支援機構も強く問題視し、チェック体制を強化しており、以下のようなパターンで発覚するケースが多いです。
住所変更や住民票の異動で発覚
住宅ローン契約者が物件に住んでいない場合、住民票を移していなかったり、すぐ別の住所に転出したりすることで発覚します。
金融機関はローン実行後に住民票の提出を求めたり、郵送物が転送されていないか確認したりしています。居住の実態がないと判明すれば、不正を疑われます。
人によっては、一度は住民票を移しているから大丈夫だと考えている方もいるかもしれません。
しかし、一度形式を整えていれば必ず大丈夫ということにはなりません。個別具体的な事情を総合考慮して、不正利用にあたるかどうか検討されます。
郵便物や訪問調査で発覚
銀行や住宅金融支援機構から物件住所あてに郵便物（ローン関連書類など）を送付し、受取人不明で戻ってきた場合や、居住確認のため担当者が訪問して住んでいないことが分かった場合も不正利用がバレることがあります。
特にフラット35では、融資後に居住状況の確認調査が行われることがあります。
例えば、実際に居住している人とは別の氏名が郵便受けに貼られているケースも散見されますが、このような場合には住宅ローンの不正利用物件であることが疑われる一例です。
賃貸募集や近隣からの通報
購入した住宅を賃貸に出していると、インターネットの賃貸情報サイトや不動産会社の広告で物件が掲載されることがあります。こうした公開情報から金融機関が発見するケースもあります。
近所の住民が「引っ越してきたはずの所有者が住んでいない」「別の人が住んでいる」などと金融機関に連絡して発覚する例もあります。
税金や公共料金の情報
物件の固定資産税納税通知書の送付先がローン物件と異なる住所になっている、水道光熱費が極端に少ない場合も疑われるポイントです。
住宅金融支援機構などは自治体や公共料金の情報から居住実態を把握することがあります。
以上のように、金融機関側も様々な方法でチェック体制を整えています。
特に近年、住宅ローン不正利用の問題が社会的に取り沙汰されたことから、審査後の監視を強める傾向があります。「少しくらいバレないだろう」と思っても、思わぬところから発覚するのが現実です。
不正がバレるか心配になるような状況自体、非常にリスクが高いと言えます。
よくある住宅ローン不正利用の手口：親族名義や虚偽申告
住宅ローン不正利用を行う人の中には、巧妙に隠そうと様々な手口を用いるケースがあります。
以下はよくある不正利用の手口とその概要です。
親族名義を利用するケース
自分が投資目的で物件を購入したいが、自分名義では住宅ローン審査が通らない、またはすでに住宅ローンを借りている場合、親族の名義でローンを組む手口があります。
例えば親や兄弟の名義で「その親族が住む家」と偽りローンを借り、実際には自分が物件を運用するといったケースです。
これは名義を貸した親族も共犯として判断されることもあり、発覚すれば親族も巻き込む重大な問題になります。
居住予定の虚偽申告
融資の申込時に「自分がここに住みます」と嘘の申告をする典型的な手口です。
実際には賃貸に出すつもりなのに、住宅ローンの審査を通すためだけに居住予定者として自分や家族の名前を出します。一時的に住民票だけ移して実際には住まないケースや、「週末だけ住むセカンドハウスだ」と偽るケースも含まれます。
これらはまさに虚偽申告であり、発覚すればローン契約違反と詐欺の両面で追及されます。
収入や勤務先の偽装
投資用物件を買い進めるために、収入証明や勤務先情報を改ざんして本来の借入可能額以上の住宅ローンをだまし取るケースもあります。
本筋とは少しズレますが、こうした虚偽の書類提出も詐欺罪に問われる重い犯罪です。
不正な多重ローンを組むために、親族や知人の勤め先を偽るなどの手口もあります。
不動産業者と結託した手口
悪徳な不動産業者やブローカーが関与するケースも多々あります。
彼らは「ばれない方法がある」と持ちかけ、購入希望者に虚偽の申告をそそのかします。
例えば「住宅ローンの審査ではこう答えればいい」「形式上は親族が住むことにすれば通る」などと指南し、場合によっては書類作成を手伝うこともあります。
しかし、業者に言われるまま不正を行えば、最終的に責任を負うのはローンを借りたあなた自身です。業者の口車に乗ってしまったとしても、違法行為に加担したことに変わりはありません。
以上のような不正利用の手口は金融機関も把握しており、審査時・融資後に厳重にチェックされています。
「親族名義なら大丈夫」「一時的にでも住めば問題ない」というのは大きな間違いです。
不自然な名義変更や申告内容は後から調べれば痕跡が残ります。どんな手口であれ、住宅ローンの不正利用は最終的に露見し、重いペナルティを招くリスクが高いことを肝に銘じてください。
フラット35不正利用の発覚事例：賃貸転用の契約違反はなぜバレる？
低金利の長期固定ローンとして人気のフラット35ですが、このフラット35を投資目的で不正利用するケースが後を絶たず、近年大きな社会問題になりました。
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンで、申込者本人か親族が居住する住宅の購入資金にしか使えません。
それにもかかわらず、投資用のマンションやアパート購入に利用された事例が多数発覚しています。
例えば、会計検査院の調査では2017～2018年の融資分だけで新たに56件、総額約19億円もの不正利用が見つかったとの報告もあります。この中には融資実行当初から全く居住実態がない物件が複数含まれていました。つまり、最初から住む意思がないのに借りていたことが明白で、調査によって一斉にバレる結果となったのです。
なぜ賃貸転用の契約違反が発覚するのでしょうか。
先ほど述べた通り、フラット35では融資後のチェック体制が強化されています。居住状況の報告義務があり、住民票の提出や現地調査で居住していないことが判明すれば即アウトです。
フラット35を利用した物件が賃貸募集サイトに載れば簡単に露見します。特にフラット35は公的機関が絡むローンのため、不正利用は絶対に見逃さないという強い姿勢で臨んでおり、発覚後は一括返済請求や法的措置など厳格に対処されます。
以上の発覚事例からも分かるように、賃貸転用という契約違反はまず隠し通せないと考えるべきです。
一時的に取り繕っても、公的な調査や周囲からの情報提供でいずれ明るみに出ます。
フラット35の不正利用は社会的にも大きな問題視されており、「うまくやればバレない」という考えは非常に甘いと言えます。
アルヒ不正融資事件から学ぶ住宅ローン不正の末路
2019年前後には、住宅ローン業界最大手の一つであるアルヒ株式会社を巻き込んだ大規模な不正融資事件が明るみに出ました。
このアルヒ不正融資事件は、不動産業者と買主が結託し、本来フラット35などでは借りられない投資用マンションの購入資金を不正に融資させていたというものです。
事件の概要としては、投資用ワンルームマンションを販売する業者が買主に対し「フラット35で融資を受けましょう。本当は投資物件だけど、居住用と偽れば低金利で借りられます」と持ちかけ、書類の改ざんや虚偽申告を行わせていました。
アルヒはフラット35を扱う金融機関としてこれらのローン契約に関与しており、結果的に多数の不正融資が実行されてしまったのです。調査では、100件以上の不正利用案件が確認され、一部ではアルヒの担当者が不正に加担していたとの証言も報じられました。
この事件では、発覚後に物件オーナーたちが被害者同盟を結成し弁護団を立ち上げる事態にも発展しました。
彼らオーナーは「不動産会社やアルヒから大丈夫と言われた」「知らずに不正に加担させられた被害者だ」と主張しています。
しかし、現実問題として融資を受けた本人たちは契約違反と詐欺の責任を問われ、次々とローンの一括返済を要求されました。多くのオーナーが返済不能に陥り、中には自己破産を選択せざるを得なくなった人もいます。
アルヒ不正融資事件が示すのは、住宅ローン不正の末路は悲惨だということです。
不正に手を染めてしまえば、一時的に楽に融資を受けられても、最終的にはローンを全額回収され、物件も手放し、巨額の負債だけが残ります。そればかりか、詐欺の疑いで刑事責任を問われれば社会的信用も地に落ちます。今回の事件でアルヒ社自体も信用を大きく損ない、金融庁や国土交通省から厳しく指導を受けています。不正に関与した不動産業者は業務停止や逮捕者が出るなど、関係者全員が大きなダメージを受けました。
このように、住宅ローンの不正利用は決して割に合うものではなく、最後には人生を狂わせる結果となります。
アルヒ不正融資事件はその典型例であり、「自分だけはバレずに得をしよう」という考えがいかに危険かを如実に物語っています。
不正に加担する誘いには決して乗らず、正規の方法で資金調達することの大切さを改めて教えてくれる事件と言えるでしょう。
住宅ローン不正利用をしてしまったら｜早めに取るべき行動とは？
万が一、「住宅ローンの不正利用をしてしまった…」という場合、時間との勝負です。
発覚する前に取るべき行動を早急に検討しましょう。放置すれば状況は悪化する一方ですが、早めに適切な対応を取れば最悪の事態を回避できる可能性があります。
金融機関に正直に相談する
金融機関に正直に相談することを検討してください。
不正利用を自覚しているのであれば、自主的に金融機関に連絡し事情を説明する方が、発覚して追及されるよりも心証が良くなる可能性があります。
もちろん、正直に話せばローンの一括返済を求められるなど厳しい結果にはなりますが、逃げ隠れして悪質性が高いと判断されるよりはマシかもしれません。
金融機関によっては、投資用ローンへの切り替えや物件売却による返済など、解決策を一緒に検討してくれる場合もあります（ただし違約は違約ですので甘い対応は期待できませんが…）。
証拠や経緯を整理する
不動産業者やブローカーに騙されて不正に加担してしまったケースでは、その証拠や経緯を整理しておきましょう。
後々、刑事・民事の場面で「業者にそそのかされた」「知らなかった」と主張するためにも、やり取りの記録や契約書類を保管しておくことが重要です。
ただし、「業者に言われたから」は法的には完全な免罪符にはなりません。自ら署名捺印して借りた以上、基本的には借り手の責任となることを認識しておきましょう。
弁護士に相談する
そして何より、早い段階で弁護士に相談することを強くお勧めします。
不正利用が発覚してから慌てて弁護士を探すよりも、気づいた時点で法的な助言を得る方が、今後の交渉や手続きを有利に進められます。
弁護士であれば、金融機関とのやり取りの仕方や、万一刑事事件化した際の対処法など、具体的なアドバイスをもらえます。次の章で詳しく説明しますが、専門家の力を借りることで精神的負担も軽減でき、適切な解決への道筋が見えてくるでしょう。
もし住宅ローン不正利用をしてしまったら、一人で悩まず一刻も早く行動に移すことが肝心です。
問題にフタをして時間を稼ごうとするのは逆効果で、状況が悪化するだけです。早期に誠実な対応と専門家への相談を行い、被害（自分へのダメージ）を最小限にとどめる努力をしましょう。
弁護士に相談するメリット｜銀行対応や刑事手続の不安を解消
住宅ローン不正利用という困難な問題に直面したとき、弁護士に相談することには多くのメリットがあります。
金融機関への対応から刑事手続きまで不安が尽きない状況で、法律のプロである弁護士のサポートを受けることは心強い選択です。以下に主なメリットを挙げます。
金融機関との交渉を任せられる
弁護士はあなたの代理人として銀行や住宅金融支援機構と交渉できます。
直接対峙すると感情的になったり不利な発言をしてしまうおそれがありますが、弁護士が間に入ることで冷静かつ的確な対応が可能です。
例えば、一括返済請求に対し分割払いの相談をしたり、任意売却の交渉を進めたりといった場面で、プロの交渉力が役立ちます。一括請求が始まる前にそもそも不動産をどのようにすべきかなど、法的なアドバイスにとどまらず、経済的な合理性も踏まえてアドバイスさせていただきます。
住宅支援機構から調査の連絡が来た場合にも直ちに弊所が窓口になり対応可能です。
刑事事件となった場合も弁護人として対応してもらえる
不正利用が明るみに出た場合、詐欺罪で刑事事件の捜査が懸念されます。
弁護士に相談すれば、事前にどのような行為が刑事責任を問われる可能性があるか、どのような対応をするべきなのか、確認してもらえます。
万一警察の捜査が始まった場合でも、取り調べへの対応方法や黙秘権の行使など、適切な防御策を指南してくれます。
弁護士が付いていることで、警察や検察とのやり取りもスムーズになり、最悪の事態（起訴や実刑判決）を避けられる可能性も高まります。
法的手続のサポートを受けられる
契約違反による民事上のトラブル（例えばローン契約解除や損害賠償請求）についても、弁護士がいれば適切に対応できます。
裁判になった場合の代理人はもちろん、書面の作成や証拠集めなど専門知識が要求される部分も任せられます。
不正利用に関する問題は法的に複雑になりがちですが、弁護士がいれば心強い味方となります。
心理的な安心感を得られる
弁護士に相談することで、現在の自分の状況と今後の見通しについて客観的な意見を得られます。
「このまま逮捕されるのか」「家族や職場にどこまで知られるのか」といった不安で頭がいっぱいの状態から一歩抜け出し、冷静に今後の対策を練ることができます。
専門家に味方についてもらうことで精神的負担が軽減し、問題解決へ前向きに取り組めるでしょう。
このように、弁護士に相談することは銀行対応や刑事手続への不安を和らげ、具体的な解決策を示してくれます。
特に不動産や金融に強い弁護士であれば、住宅ローン不正利用のケースにも精通していますので、適切なアドバイスが期待できます。
一人で抱え込まず、早めに弁護士の力を借りることで、事態の悪化を防ぎ自分の生活を守ることにつながります。
不動産投資の不正利用に強い弁護士に今すぐ相談を｜早期対応が肝心
住宅ローンの不正利用問題に直面している方は、迷わず不動産投資の不正利用問題に精通した弁護士に今すぐ相談しましょう。
詐欺罪で取調べを受けたり、一括請求を受けたりしてからでは手遅れになる可能性がありです。早期対応こそが事態を好転させる鍵です。違法な住宅ローン利用が発覚した場合、時間が経つほど状況は不利になります。金融機関からの一括返済請求や法的措置が進み、取り返しのつかない段階に至る前にプロの助言を仰ぐことが重要です。
弁護士であれば、これまで述べてきたように銀行との交渉や刑事手続への対応策を迅速に講じてくれます。過去の類似ケースの経験を踏まえて最善の解決策を提案してくれるでしょう。
「住宅ローンの不正利用かもしれない」「もしかして自分は違法なことをしてしまったのでは」と少しでも心当たりがあるなら、躊躇せず専門家に問い合わせてみてください。
早い段階で相談すれば、それだけ選択肢も広がりますし、被害の拡大（自分への不利益の拡大）を防げます。相談自体は秘密厳守で行われますので、周囲に知られる心配も無用です。
弁護士への相談は、あなたが今抱えている不安を解消し、未来への道筋を示す第一歩です。
不正をしてしまった現実は消えませんが、適切な対応を取ることで最悪の事態を回避し、人生の再出発を図ることも可能です。住宅ローン不正利用問題に強い弁護士と二人三脚で臨み、早期に問題解決に向けた行動を起こしましょう。
今すぐ専門家に相談し、勇気を持って一歩を踏み出すことが、これからの生活を守るための肝心なステップです。
