賃貸物件を退去する際の原状回復について、貸主と借主の間でトラブルになるケースがあります。
この記事では、賃貸物件の壁紙の原状回復費用について、貸主が負担すべき範囲や借主に請求できるケースを解説します。
賃貸物件の壁紙の原状回復費用を貸主が負担する範囲は？
壁紙を含む賃貸物件の原状回復において、貸主がその義務や費用を負担する範囲は、自然的な劣化・損耗（経年劣化）や借主の通常の使用で生じた汚れや傷（通常損耗）です。
これらの修繕にかかる費用は、家賃に含まれていると考えられているためです。
自然的劣化による壁紙の剥がれや変色
自然的劣化による壁紙の剥がれや変色などの損耗にかかる原状回復費用は、原則として貸主が負担します。
例えば、壁紙を貼り合わせている接着剤は、時間とともに自然と劣化するため、入居期間が長くなると壁紙が剥がれる場合があります。壁紙の素材も、紫外線や湿気・温度変化などで徐々に劣化し、強度を失うため、汚れや傷、色褪せが発生する場合があります。
このような経年劣化は、生活する中で自然に発生するため、借主が入居時とまったく同じ状態まで戻すのは不可能です。
そのため、自然的な劣化や損耗部分にかかる原状回復費用は、貸主が負担することが原則です。
借主の通常の使用により生じた汚れや傷
借主の通常の使用により生じた汚れや傷などにかかる原状回復費用は、原則として貸主が負担します。
国土交通省が定めた［原状回復をめぐるトラブルとガイドライン］（以下、［原状回復ガイドライン］といいます。）では、壁紙について通常損耗とする範囲について、以下のように例示しています。
ポスターやカレンダーを貼っていた箇所の日焼け跡
ポスターやカレンダーを貼っていた箇所の日焼け跡などです。
壁にポスターやカレンダーを貼って生じる変色は、日照等の自然現象によるものだからです。
テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみなどです。
テレビや冷蔵庫等の家電製品は、通常一般的な生活における必需品であり、その使用による電気ヤケは、通常の使用ととらえるのが妥当と考えられています。
通常使用の範囲で使用した画鋲やピン等の穴
下地ボードの張替えが不要な程度の画鋲やピン等の穴も、通常の使用によって生じた損耗の範囲と考えられています。
ポスターやカレンダーを貼ることは、通常の生活において行われる範疇のものだからです。
これらの負担区分は一般的な例示であり、損耗等の程度によっては異なる場合があります。
賃貸物件の壁紙の原状回復費用を借主が負担する範囲は？
賃貸物件の壁紙の原状回復費用を、借主が負担する範囲は、次のとおりです。
- 借主の故意または過失により生じた汚れや傷
- 掃除や手入れを怠ったことで生じた汚れや傷
- その他通常の使用を超える使用により生じた汚れや傷
以下で詳しく説明します。
借主の故意または過失により生じた汚れや傷
落書きやDIYの失敗といった借主の故意または過失により生じた汚れや傷は、退去時に借主が原状回復費用を負担する場合が多いです。
落書き
落書きは、たとえ子どもが行ったものでも故意による毀損にあたるため、その原状回復費用の一部が借主負担となる場合があります。
もっとも、壁紙については、落書きのある部分だけを張り替えたり、クリーニングで落書きを除去したりしても、他の壁との色の違いが目立つ場合も多いでしょう。
このような場合は、借主が原状回復費用を負担する割合は、㎡単位で算定することが基本です。原状回復ガイドラインでは、借主が毀損させた箇所を含む一面分までは、張替え費用を借主負担してもやむを得ないとする、としています。
DIYで貼ったはがせる壁紙の除去に失敗して生じた損傷
借主がDIYで貼ったはがせる壁紙の除去に失敗して、元の壁紙が剥がれたり傷付いたりした部分も、原則として借主が費用を負担します。
DIYをやらなければ壁紙を除去する必要はなく、失敗して壁を傷つけることもなかったはずです。
そのため、原状回復費用は、借主の負担となります。
掃除や手入れを怠ったことで生じた汚れや傷
掃除や手入れを怠ったことで生じた汚れや傷も、原則として借主が原状回復費用を負担します。よくあるトラブルが、台所のがんこな油汚れや結露の放置によるカビや汚れです。
食べ物・油汚れによる変色やシミ
台所を使用した後の手入れが悪く、壁に油汚れがこびりついている場合、通常の使用による損耗を越えると判断される可能性が高いです。
結露を放置したことで発生したカビや汚れ
結露をふき取るなどの手入れを怠ったことにより、壁にカビや汚れが発生したと考えられる場合、通常の使用による損耗を越えると判断される可能性があります。
結露は建物の構造上の問題であることが多いですが、結露が発生しているにもかかわらず、借主が貸主に通知せず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁を腐食させた場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いです。
その他通常の使用を超える使用により生じた汚れや傷
ペットの飼育や喫煙等、通常の使用を越える使用により生じた汚れや傷は、借主が原状回復費用を負担するケースが多いです。
ペットによる傷や汚れ
ペットによる傷や汚れは、借主が原状回復費用を負担するケースがほとんどです。
賃貸物件でペットを飼うことは未だ一般的ではなく、ペットのしつけやトイレの後始末の問題でもあることから、ペットによる傷や汚れは、基本的に借主が責任を負うと考えられているからです。
ペットの飼育が禁止されている物件でペットを飼い、壁に傷や汚れをつけたら、用法違反を問われる可能性があります。
タバコ等のヤニや汚れ
タバコ等のヤニや汚れも、借主が原状回復費用を負担するのが原則です。
喫煙は、通常の使用による損耗を越えていると判断される場合が多いからです。
喫煙を禁止している物件であれば、用法違反に問われる可能性があります。
下地ボードまで達する釘やビス穴などの跡
下地ボードまで達する釘やビス穴などの跡は、借主が原状回復費用を負担するケースが多いです。
釘やビス穴は、画鋲に比べて深く範囲が広いため、通常の使用による損耗を越えていると判断されるからです。
壁紙の原状回復に関するよくあるQ&A
壁紙の原状回復に関する2つのよくあるQ&Aを紹介します。
耐用年数を越えた壁紙でも故意・過失による傷や汚れは借主負担？
耐用年数を超えた壁紙でも、借主の故意・過失によって生じた傷や汚れは、その原状回復費用の一部が借主負担となる場合があります。
［原状回復をめぐるトラブルとガイドライン］では、借主が負担する原状回復費用を算定する際は、建物や設備等の経年変化を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることとするのが適当である、としています。そして、壁紙は6年で残存価値1円となるような負担割合を基準としています。
これによると、「6年が過ぎれば価値がないから、借主に費用負担は一切発生しない。」とすると、借主が故意に壁紙を破ったり、汚したり、傷つけたりしても1円も負担しなくてよいことになります。
しかし、借主には、善良な管理者として注意を払って賃貸物件や設備を使用する義務を負っています。
そのため、耐用年数を超えた壁紙でも、落書きやDIYなどで故意に毀損させた場合には、修繕や張替えにかかる費用の一部を、借主が負担しなければならない場合があります。
ペット可の物件でも壁紙の汚れや傷は借主負担？
ペット可の物件でも壁紙の汚れや傷は借主負担となるケースがほとんどです。
ペット可は、ペットが部屋を傷つけてもOKという意味ではなく、ペットがしたことは借主が責任を取るとの考え方からです。
一般的に入居時に預けた敷金を償却する方法で、原状回復費用を負担するケースが多いです。
まとめ
賃貸物件を管理しているオーナーにとって、借主退去後の原状回復は頭の痛い問題かもしれません。
部屋の使用があまりにも雑だった場合は、借主に原状回復費用を請求できるケースがありますので、この記事を参考にしてください。
ネクスパート法律事務所には、不動産案件を多数手掛けた経験がある弁護士が在籍しています。
原状回復に関してトラブルを抱えている場合は、ぜひお気軽にお問合せください。
