大家から突然立ち退きを求められた。
賃料を滞納したこともないのに、一方的に条件を突き付けられて立ち退きを迫られている。
そんなことでお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
大家から立ち退きを求められたら、提示された条件を全て飲んで応じなければならないのでしょうか？
そんなことはありません。
今回は、立ち退きを求められた場合にどのように対処すべきかについて解説します。
そもそも立ち退きとは何か？
立ち退きとは、賃貸借契約において、大家が建物の立替や取り壊し等の理由から、契約違反等のない賃借人に対して、契約の更新拒絶や解約申し入れを行い、物件からの退去を要求することです。
借地借家法における賃借人の地位
1992年8月1日に施行された借地借家法は、賃借人（借地人や借家人）を保護することを目的とするものです。
賃借人は大家に比べると弱い立場を強いられやすいことから、借地借家法で保護されることとなりました。
借地借家法では、大家が賃借人に立ち退きを要求できるのは、これを求める正当事由があることが必要であるとされ、大家の都合による賃借人の立ち退きを制限しています。
立ち退きが認められる正当事由とは？
立ち退きの正当事由の判断に当たり、どのような事情が考慮されるのか、以下で解説します。
①大家側の事情
大家側の事情で一番多いのは、大家やその家族が自らの住居あるいはテナントとして建物などを使用する必要があるケースです。
他には、老朽化などの事情により現在の建物を取り壊して建て替える、再開発事業に協力するなどの理由があります。
従前は、このような理由は正当事由に該当しないとされる傾向にありました。しかし、近年は、これらの事情も土地の有効利用のために正当なものであると評価されるようになり、正当事由に該当すると判断されやすくなってきました。
②賃借人側の事情
賃借人側に、例えば長期間に渡ってその建物を利用して店舗などの営業行為をしており、立ち退くことによって営業基盤が失われるなどの事情がある場合には、その物件でなければならないということになります。
そのため、立ち退きの正当事由があると判断されるためには、同条件の物件を代替として提示することが求められる傾向にあります。
③これまでの経緯・経過期間
契約時や更新時にどのようなやり取りがあったかや、債務の履行状況なども、正当事由の判断の際に考慮要素となります。
例えば、賃借人が建て替える予定があることを知りながら賃貸借契約を締結した場合や、家賃を滞納している場合などは、正当事由が認められやすくなります。
④借地借家の利用状況
借地借家が違法な使われ方をしていないか、借地借家の本来の用途に沿って利用されているか、賃借人が利用する必要性があるかなどが正当事由の判断に当たり考慮されます。
⑤立ち退き料に含まれるものと相場の有無
①から④まであげた事情だけを判断材料として立ち退きが認められることはほとんどなく、多くの場合、立ち退き料の支払いによって賃借人の不利益を緩和して、はじめて正当事由があるとされます。
立ち退き料に含まれるのは以下であり、ⅰおよびⅱが中心となります。
- 借地権借家県の補償
- 移転費用
- 精神的損失に伴う費用
立ち退き料の金額や基準に法的な決まりはなく、相場といえるものもありません。それだけ、立ち退き料の金額を取り決めるには、個別の事情が大きく反映されるということです。
立ち退きに弁護士が介入する場面
立ち退きの問題に弁護士が介入する場面は様々です。
以下では、立ち退き交渉に弁護士が介入するタイミングや、その際にどのようなことを弁護士がするかについて解説します。
方針決定
立ち退き交渉に入った時点では、方針決定をすることが必要となります。
賃貸借契約に関する経緯や状況等を詳しく弁護士がヒアリングし、依頼者である賃借人が有利となるように交渉の方針を取り決めます。
そして、取り決めた方針に沿って、大家に要求する立ち退き料や補償内容を明確化し、交渉に必要な資料を作成します。
大家との交渉
すぐに法的な手段はとらずに、まずは任意で大家と交渉します。任意交渉に当たっては、大家がなぜ立ち退きを求めているのかが明らかとなります。
そこで、大家側の事情も考慮しながら、大家・賃借人双方が了承できる条件がどのようなものかを検討します。
調停・訴訟
任意交渉で大家と合意に至らなかったときには、通常は大家側から民事調停が申し立てられたり、明渡訴訟が提起されたりします。
一般的には、正当事由があるか、立ち退き料は相当かといったことが争点になります。民亊調停で条件に合意できれば調停が成立します。
明渡訴訟の手続の中でも和解ができますが（訴訟上の和解）、できない場合には判決が下されます。
いずれの手続きにおいても、弁護士としては、少しでも有利な条件を引き出せるよう、賃借人側にとって有利な事情を整理して主張していくこととなります。
立ち退きに関する相談はネクスパート法律事務所へ
以上からわかるとおり、立ち退き要求に対してどのように対応すべきかは、個別具体的な事情に負うところが大きいです。それだけに法律の知識や様々な事例の経験がある弁護士が介入しなければ、有利な条件を引き出すのが難しいケースが少なくありません。
当事務所は、立ち退き対応の経験値が高く、そのため、事例ごとに有利な条件を引き出すために適切な主張ができます。
大家に立ち退きを迫られて悩んでいる賃借人の方は、どうぞお気軽に、ネクスパート法律事務所にご相談ください。お待ちしています。
