立ち退き問題が裁判になるケースは？裁判の流れや期間を解説

家賃滞納など、契約違反をしている借主に対して立ち退きを求めても、なかなか応じてくれない場合があります。

この記事では、立ち退きに関する問題が裁判になるケースと裁判になった場合の流れや期間について解説します。

立ち退き問題が裁判になるケースは？

立ち退き問題が裁判になるケースは、以下の2つです。

貸主の都合で退去を求める場合

貸主の都合で退去を求めているケースです。

例えば建物の老朽化で立替えをしたい場合や、貸主自身が物件を利用したい場合などが該当します。

貸主の都合で立ち退きを求める場合には、正当な事由が必要です。

建物の賃貸借には、借主保護を目的とする借地借家法が適用されます。
その結果、貸主が行う期間の定めのある契約を終了させる更新拒絶や、期間の定めのない契約を終了させる解約申し入れには、いずれも正当な事由が要求されます（借地借家法28条）。

貸主都合で立ち退きを求める場合は、まずは交渉での解決を目指します。交渉により合意に至らなかった場合には、調停や裁判に進むことになります。

借主の契約違反により退去を求める場合

借主の契約違反により退去を求めるケースです。

例えば、借主に次のような違反行為がある場合です。

借主が賃貸借契約に違反した場合でも、直ちに契約を解除できるわけではありません。
通常は、契約書の記載を確認し解除事由に該当することを確認した上で、借主に対して是正を求めます。一定期間を経過しても是正されない場合は、契約解除を通知して退去を求めます。

適切な手順で契約を解除しても、借主が退去に応じない場合には、裁判所に明け渡し訴訟を提起して解決を図ることになります。

次章以下では、借主の契約違反で退去を依頼しているものの応じてもらえず、貸主が裁判をしたいと考えた場合、どのような流れで行うかを中心に解説します。

借主の契約違反による立ち退き裁判の流れは？

借主の契約違反発生後～明け渡し訴訟による解決の流れは、以下のとおりです。

催告を行った上で契約を解除する

借主に対して催告を行った上で、賃貸借契約を解除します。

例えば借主が家賃を滞納している場合には、借主に対し、家賃を支払うよう催告をします。借主が支払いに応じない場合は、連帯保証人に連絡を取り、未納家賃の支払いを請求します。

借主や連帯保証人が支払いに応じない場合には、内容証明郵便で督促状を送付し、督促状が到着してからおおむね1週間以内の支払いを促します。期限内に支払いがなければ契約を解除します（相当期間を定めた催告と同時に、同期間の経過を持って契約を解除する旨の意思表示もできます）。

ここで問題となるのが、貸主と借主の間で、契約を解除するほど信頼関係が破綻しているかという点です。解除条項の滞納期間を超える滞納が発生していたとしても、信頼関係が破綻していなければ、契約を解除できません。

例えば、2か月の家賃滞納がある場合でも、滞納に至った理由や解消のための努力などの事情によっては、信頼関係が破綻しているといえないと判断される可能性があります。

信頼関係が破壊されているか否かは、滞納期間から一律に決まるものではありませんが、最近の裁判例では3か月以上の滞納がある場合に、解除を有効と認めるケースが多い印象です。

借主に契約解除を申し出る際には、弁護士に相談をして、信頼関係が破綻していると判断できるかどうかアドバイスを得たほうがよいでしょう。

建物明け渡し訴訟を裁判所に提起する

賃貸借契約を解除しても借主が立ち退きに応じてくれない場合、裁判所に建物明け渡し訴訟を提起します。

訴訟提起に必要な書類は以下のとおりです。

以下のような証拠書類を提出する場合は、コピーを取り、証拠ごとに「甲第〇号証」等と番号を振って、裁判所用に１通と被告の人数分を提出します。

訴訟提起時には、訴額に応じた手数料として収入印紙と予納郵便切手（裁判所によって異なる）を裁判所に納めます。

参考：訴状を提出される方へ｜ 東京地方裁判所民事事件係

参考：東京地方裁判所への民事訴訟事件又は行政訴訟事件の訴え提起における郵便切手の予納額について | 裁判所 (courts.go.jp)

口頭弁論期日で主張・立証する

建物明け渡し訴訟を提起したら、約1か月後に第1回口頭弁論期日が設けられます。

口頭弁論期日では、借主の契約違反の具体的内容など訴状に記載した事実について主張・立証を行います。借主が家賃を滞納しているなら、支払いがない旨の証拠を示しながら主張します。

借主が答弁書を提出せず、第1回期日に出頭しない場合は、裁判所は第1回口頭弁論期日を終結し、判決日を指定することになります。

期日を続行する場合は、概ね1か月ごとに、口頭弁論期日ないし弁論準備手続期日が指定され、各期日において、貸主と借主が交互にその主張を記載した準備書面を作成・提出・陳述します。

裁判所から和解を提案される場合がある

判決が言い渡される前に、裁判所が和解を提案する場合があります。事案にもよりますが、争点の整理ができた段階や、当事者尋問・証人尋問が行われた後に和解を検討することが多いです。

和解は当事者がお互いに譲歩して問題を解決する方法で、判決を待たずに問題を解決できます。早期解決につながり、和解調書は判決と同じ効力を持つ点があるなどメリットがあります。

判決が言い渡される

お互いの言い分を主張し合った後、裁判所が判決を言い渡します。

貸主側に正当事由があると認められると、借主に対して立ち退きをして建物を明け渡す判決を命じます。貸主側の正当事由が認められなければ、建物明け渡しの請求は棄却されます。

判決が言い渡された後、判決内容に不服のある当事者が控訴した場合には、控訴審において引き続き審理されます。

立ち退き裁判はどのぐらいの期間がかかるか？

裁判にかかる期間は、状況によって異なります。

家賃滞納を理由とする建物明け渡し訴訟では、訴状の提出から2～3か月で判決が出ることもあります。訴状の送達状況や借主の主張次第では、半年から1年以上かかるケースもあります。

強制執行をしなければならないタイミングは？

裁判で建物を明け渡す判決が出たにも関わらず、借主が立ち退きに応じない場合は、執行文を取得して強制執行の申立てを行います。

訴訟で勝訴したとしても、自動的に借主を強制退去してもらえるわけではありません。強制執行の手続きを経ず、借主の荷物を搬出したり、鍵を勝手に変えたりすることはやめましょう。

強制執行の申立ては、明け渡しを求める建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して行います。強制執行をスムーズに行うため、申立後に執行官との打ち合わせが行われます。

執行官は借主に対して強制的に建物を明け渡す日を催告し、建物内に公示書を貼ります。この時点で退去する人は多いですが、それでも借主が出ていかない場合は、執行官が建物内の荷物を運び出し借主を強制的に退去させます。建物の鍵を交換して、強制執行は終了となります。

立ち退き裁判は弁護士に相談をしながら進めるのがベスト

借主の契約違反を理由とした建物明け渡し訴訟を検討中の方は、弁護士への相談をおすすめします。

建物明け渡し訴訟で勝つためには、貸主に正当事由があるかどうかがポイントとなります。借主は借地借家法により手厚く保護されているため、訴訟を有利に進めていくには弁護士のサポートが不可欠です。

訴訟を提起すべきか、訴訟外で立ち退きを実現する方法があるかなど、弁護士は様々な角度から専門的かつ的確なアドバイスができます。お一人で悩まず、ぜひ弁護士に相談をしてください。

まとめ

家賃滞納や用法違反など、貸主にとっては頭を抱える問題ですよね。退去してほしいと思っても、借主は借地借家法で守られているため、簡単にはいきません。裁判での解決を目指すべきタイミングは事案や借主の対応等によって異なりますので、ご自身で判断せずに弁護士に相談をしてください。

ネクスパート法律事務所には、不動産問題に強い弁護士が在籍しています。不動産トラブルに特化した部隊を設け、お悩みの解決にあたっています。立ち退き問題でトラブルを抱えている方は、ぜひ一度ご相談ください。