賃貸物件を退去する際に避けて通れないのが「原状回復」です。退去後に思わぬ費用負担が発生するトラブルを回避するためにも、原状回復の基本やガイドライン、費用負担区分などを知っておきましょう。本記事では、原状回復の基礎から2020年の民法改正のポイント、トラブル対策まで網羅的に解説します。
原状回復の基本概要
まずは賃貸借契約における原状回復の概要と、どのような法的根拠に基づいているのかを理解しましょう。
原状回復義務の定義｜賃貸借契約における法的根拠
原状回復とは、借りている部屋を契約開始時と同等の状態に戻すことを指します。ただし、すべてを新品同様に戻すという意味ではありません。国土交通省が示すガイドラインでは、日常生活に伴う経年劣化や通常損耗は貸主が負うべき範囲と明確化されています。2020年の民法改正によって、この点が従来以上にはっきりと定義され、借主の負担対象は故意や過失などによる損傷に限られるケースが増えています。
具体的には借主の不適切な使い方によって生じた汚れなどが修繕義務の対象です。通常の生活から生じる自然な劣化や損耗については、一般的に家賃に含まれると考えられるため、借主には修繕負担義務はありません。契約書には原状回復の範囲や費用負担が明記されていることが多いので、事前に確認しておく必要があります。
原状回復ガイドラインと2020年の民法改正
国土交通省の原状回復ガイドラインは、賃貸物件の通常損耗や経年劣化は貸主負担とする考え方をわかりやすく示したものです。2020年の民法改正により、故意・過失などの特別な理由がない限り、借主が通常使用した結果の劣化については負担しないことが明文化されました。これは、従来のトラブルで多かった経年劣化の範囲や通常損耗の解釈をより明確にしたものと言えます。ただし、物件によっては特約等もあるため、契約書をしっかりとチェックすることが大切です。
原状回復における経年劣化と通常損耗の捉え方
自然な劣化や通常の居住によって生じる損耗が、原状回復義務の対象となるのかどうかについて、具体的に見ていきます。
物件内の自然な汚れや傷について
長期にわたって物件を使用していると、壁紙の色あせや床のへこみといった自然な劣化は避けられません。ガイドラインでも、こうした通常損耗には原状回復義務がないと明確に示されています。ただし、自然損耗と過失による損耗が混在する場合は、どの範囲までが借主負担か揉めやすい点なので注意しなければいけません。
日常生活で生じるちょっとした汚れや傷は、賃貸借契約上通常損耗とみなされることが一般的です。壁や床の軽微な傷などは、使用していれば避けられない損耗として扱われ、借主が負担する必要はありません。
一方で、飲み物をこぼしてできた大きなシミや、故意に近い形で生じた傷は借主の負担になる可能性が高いです。費用負担の境目は契約書やガイドラインに基づき、具体的な状況とともに判断されます。
東京ルールなど自治体の独自基準
東京都が発行している、いわゆる東京ルールは、国土交通省のガイドラインをより具体的に適用した基準の一例です。壁紙の張り替えやフローリングの傷などについて、どの程度の損耗が原状回復義務となるかをより細かく示しています。一部の自治体でも独自のガイドラインを設けており、消費者保護の観点から借主が不利にならないよう配慮されています。地域によっては東京ルールに準じた運用がされる場合もあるため、物件が所在する自治体の情報を確認しておくことが大切です。
本当に借主負担になるのか？ガイドラインからみる負担区分
原状回復の費用負担を巡っては、敷金の有無や特約の存在によって変わってきます。具体的にどれが借主負担となるのかを見ていきましょう。
敷金がある場合と敷金なし物件との差異
敷金は本来、家賃滞納や部屋の損傷など、原状回復費用に備えるために預けるお金です。敷金あり契約では、原状回復費用は預けた敷金の中から差し引かれることが多く、退去時に差額が戻される仕組みになっています。一方、敷金なし物件は初期費用を抑えられる一方で、退去時に高額な請求を受ける可能性があります。クリーニング代や補修費用の支払いが一括で請求されるケースが多いため、事前の予備知識が欠かせません。加えて特約の内容次第では負担範囲が拡大する場合もあるので、契約時の確認が重要です。
契約時の初期費用と退去時のリスクを総合的に比べて、自分に合ったプランを選択することを意識しましょう。
クリーニング代は必ず発生する？
退去時にクリーニング代がどちらの負担になるかは、契約書の特約や物件の慣習によって異なります。多くの場合、通常清掃と呼ばれる範囲は貸主が負担し、プロによる退去時クリーニングについては、特約などで費用負担が決められていることが多いです。
敷金がある場合はクリーニング代が敷金から差し引かれる場合もあれば、別途請求されるケースもあります。どの程度の清掃が必要か、契約前に管理会社にしっかりと確認することが大切です。
特約の有無による負担範囲の変化
賃貸契約には、しばしば特約が付され、この特約が原状回復費用を大きく左右します。例えば、退去時のハウスクリーニングを一律で借主負担とする特約や、エアコン分解清掃など追加費用を借主が負担する旨が盛り込まれる場合があります。特約は法律やガイドラインと照らして合理的であることが求められ、不合理な特約は無効となる可能性もあります。契約前に疑問点をしっかり質問し、合意内容をきちんと理解してからサインすることが重要です。
原状回復において具体的な施工事例と費用相場
原状回復をする際、どのような施工が行われるのか、代表的な例と目安費用を把握しておきましょう。
原状回復には、壁紙の張り替えや床材の補修といった比較的小規模な工事から、水回り設備の交換など大掛かりなものまでさまざまな内容があります。施工内容によっては費用が数万円から十数万円になることもあり、物件の状態や施工範囲が広がるほど負担が増すのが一般的です。さらに、修繕箇所同士が連動している場合は、まとめて補修した方が結果的に安くなる場合もあります。退去時に慌てないように、あらかじめ相場を把握しておくと安心です。
フローリング・クロスの張り替え費用の目安
フローリングの傷やクロスの汚れは、原状回復工事の中でも比較的よくある施工内容です。フローリングの張り替えは、部分補修で済む場合は数千円から数万円程度ですが、広範囲の場合は工事費が大幅に増加します。クロス張り替えは6畳一間の目安で数万円かかることが多く、汚れや貼り直しの難易度によっても変動します。程度によって修繕範囲が変わるので、事前見積もりをとっておくことが大切です。
建物種別（アパート・マンション／オフィス・店舗）ごとの違い
住居用のアパートやマンションの場合、生活に伴う汚れや傷を基準に修繕費用が算定されることが多いです。一方でオフィスや店舗の原状回復では、内装や設備が特殊である場合が多く、大規模かつ高額な工事が必要になるケースがあります。例えば、店舗では壁の防音材やオフィスでの間仕切り撤去、電気配線移設など追加的な工事も考慮しなければなりません。物件種別に応じた施工範囲と費用感を事前に把握することが、トラブル回避の第一歩です。
トラブル事例｜よくあるケースと対処法
原状回復をめぐるトラブルは少なくありません。具体的な事例から学び、トラブルを未然に防ぎましょう。
原状回復トラブルでは、退去時に多額の費用を請求されたり、経年劣化かどうかの判断をめぐって貸主と借主が対立したりするケースが多く見られます。特に、契約書上の特約内容があいまいで、その解釈が借主に不利になる状況での問題も多く見受けられます。対処法として重要なのは、事前に契約書を把握し、不明点は入居時に確認しておくことです。また、見積もり内容に疑問がある場合は、納得できるまで説明を受け、必要であれば第三者に相談する姿勢も大切です。
経年劣化か故意過失かで揉めるケース
壁紙の色あせやキッチン周りの小さな傷など、生活していれば自然と生じる損耗を、故意・過失によるものと主張されるケースがあります。こういった場合は写真や使用年数、家賃の水準、契約書の特約などを総合的に見て判断することがポイントです。経年劣化であれば本来は貸主負担で修繕されるべきですが、判定があいまいだとトラブルになりやすいです。客観的な資料を多く残しておくことが、スムーズな解決につながります。
特約に関する誤解から発生するトラブルのケース
貸主や管理会社が用意した契約書の特約条項が明確でない場合、退去時に追加費用を請求されることがあります。例えば、法律やガイドラインでは免除されるべき経年劣化分まで一律で借主負担とする文言が含まれているケースです。特約は契約書全体の文脈や管理会社の説明を踏まえて解釈されますが、説明不足だと借主が自分の負担範囲を広く捉えてしまいがちです。盲点になりやすい項目だけに、疑問点は入居時に必ず相談して誤解を解消しておくことが大切です。
見積もり金額についての疑問や不信感によるケース
退去時に提示される見積もり金額が高額に感じる場合、まずはその内容を細かく確認することが大切です。工事費や材料費、管理費用などの内訳を見れば、どこに費用がかかっているのかが明確になります。もし過剰請求の疑いがある場合は、別の業者にも見積もりを依頼して相場を確認してみるのも一つの方法です。透明性のある説明が得られない場合には、消費生活センターなどの第三者機関に相談することも検討してください。
トラブルを回避するために入居時・退去時にすべきこと
入居前後の確認や準備によって、退去時の原状回復トラブルを大幅に減らすことができます。
物件を借りるうえで大事なのは、入居時に部屋の状態を正確に把握して記録しておくことです。これによっていざ退去するときに、最初からあった傷なのか、それとも居住中に生じた損傷なのかを証明しやすくなります。さらに、契約前の段階で原状回復の範囲や特約内容を確認しておくことも、後のトラブルを防ぐカギです。退去時には管理会社や貸主立ち合いのもとで物件をチェックし、書面化することでスムーズに手続きを進めることができます。
契約前に原状回復の範囲をチェック
賃貸契約を結ぶ前に、原状回復の範囲や費用負担ルールについてしっかり聞いておくことが重要です。契約書や重要事項説明書には、通常損耗と経年劣化は貸主負担になる旨が書かれているかを確認しましょう。もし特約がある場合は、内容が合理的かどうかを自身で調べたり、専門家に尋ねたりするのもよい方法です。納得できないまま契約を進めると、退去時に不当な費用請求があっても交渉が難しくなるおそれがあります。
入居時の写真撮影とチェックリストの重要性
新居に入居したら、まず部屋のあらゆる箇所を写真や動画で記録することをおすすめします。壁や床、設備の細かい傷や汚れをチェックリストにまとめることで、後から生じるトラブルのリスクを大きく減らすことができます。特に経年劣化や通常損耗の判断基準になるような証拠は、時系列をはっきりさせるためにも非常に有効です。チェックリストは管理会社に提出するとともに、自身もコピーを保管しておくと安心です。
退去時の立会い確認と書面化
部屋を退去する際には、管理会社や貸主と一緒に部屋の状態を確認し、どの部分が補修対象となるのかを明確にします。この立会いの段階で、予測される費用や施工範囲の説明を受け、疑問点があればその場で聞いておくことが大切です。後から説明が不足していたと主張しても、立証が難しくなるので注意しましょう。確認内容は口頭だけでなく書面化し、双方署名することでトラブルの芽を早めに摘むことができます。
店舗・オフィス物件ならではの原状回復
事業用物件は居住用物件とは原状回復の範囲が異なり、工事規模も大きくなりがちです。
店舗やオフィスの場合、居住用にはない設備や内装が施されていることが多く、原状回復の範囲が広がりやすいのが特徴です。特に、天井や壁に取り付けた照明や空調、仕切り壁などを取り外したり撤去したりすると大掛かりな工事になります。施工費用も高額化しやすいため、退去条件を事前に把握して資金計画を立てることが不可欠です。事業継続上、退去後のスケジュールにも影響が出るので、円滑に進めるための事前準備が重要です。
躯体に関わる工事範囲と注意点
オフィスや店舗の原状回復では躯体部分に関わる工事が必要となるケースも多くあります。例えば壁の内張りを外してコンクリートむき出しの状態に戻す必要があるなど、一般的な居住用賃貸では考えられない大規模工事が発生することがあります。こうした工事は通常、専門業者に依頼しなければならず、費用も高額になりがちです。貸主と相談して範囲を明確にし、契約時点でどこまで戻す必要があるかを把握しておくことがリスク回避につながります。
スケルトン返しと費用負担の考え方
事業用物件の退去でよく耳にするのが、スケルトン返しという方法です。これは内装や造作をすべて撤去し、建物の基礎構造だけの状態に戻す工事を指します。オフィスや店舗を大幅に改装している場合、スケルトン返しのコストが数十万円から数百万円以上に及ぶケースもあります。民法やガイドライン上、通常損耗分は負担から外れますが、事業用物件は構造変更が大きいため、事前に貸主とよく協議して費用負担の範囲を定めることが重要です。
原状回復費用を抑えるための工夫
賃借人ができる範囲での注意や対策によって、原状回復費用を軽減できるケースがあります。
日頃から物件をきれいに使い、小さな傷や汚れの段階でこまめに対処しておくことは、退去時の大規模な修繕費を抑える有効な手段です。また、契約時に特約内容を調整するなど交渉の余地があれば、退去時トラブルのリスクを減らすことが可能です。さらに、契約前に複数の物件を比較検討し、原状回復条件が明確な物件を選ぶことも有効な対策です。こうした工夫を積み重ねることで、不意の高額請求に悩まされる可能性を低減できます。
普段のメンテナンスとクリーニング
定期的に換気を行い、床や水回りを清潔に保つだけでも、退去時の負担を大幅に減らすことができます。特にカビや汚れは放置すると広範囲にわたり修繕が必要となるケースもあるため、早めの対処が肝心です。掃除しやすい環境を整えておくと日常のメンテナンスも苦にならず、結果的に修繕費用を軽減できるでしょう。小さな気配りの積み重ねが、大きなトラブルを未然に防ぐポイントです。
契約時に交渉できる内容を把握する
賃貸契約における原状回復の特約や敷金・礼金などの条件は、借主が一方的に従うだけでなく、契約前に相談の余地がある場合があります。例えば、クリーニング費用は敷金から精算するのか、あるいは固定額での負担なのかを契約時に取り決める例です。納得がいかない項目があれば、契約締結前に管理会社や貸主に質問し、必要に応じて契約内容の変更や修正を求めることは決して珍しくありません。こうした事前交渉ができると、退去時の負担を最小限に抑えやすくなります。
まとめ
原状回復は賃貸契約において必須の知識です。正しい理解と準備を行い、快適かつトラブルのない退去手続きを目指しましょう。
原状回復の基本は、物件を入居時と同等の状態に戻すことですが、経年劣化や通常損耗については貸主に負担責任がある点が重要です。契約書やガイドラインをしっかりと確認し、入居時には写真やメモなどで部屋の状態を記録しておくと、退去時のトラブルを最小限に抑えられます。敷金や特約がある場合は、その仕組みや料金体系を把握しておくことで、余計な出費を防ぐことも可能です。店舗やオフィスの場合は原状回復の範囲が広がりやすいため、より慎重な事前準備と確認が必要になります。
ネクスパート法律事務所には、原状回復や賃貸トラブルなどの不動産案件を取り扱う弁護士が在籍しています。初回相談は30分無料ですので、原状回復でお困り方はぜひ一度ご相談ください。
