借地権の名義変更で知っておくべきこと：相続・売買の疑問を弁護士が解説

2025年12月3日

土地を借りて一戸建てを建てている人は、「借地権」という大切な財産を持っています。この借地権を次の世代へ引き継いだり、第三者に売却したりする際には、「名義変更」という手続きが不可欠です。
しかし、「地主に承諾をもらう必要があるのか？」「費用はどれくらいかかるのか？」など、その手続きには多くの疑問がつきまといます。
そこで今回は、借地権の名義変更について「相続」と「売買・贈与」の2つのケースに分けて、手続きの流れや地主との交渉のポイントを解説します。

土地の「借りる権利」は財産である

「借地権」とは、文字通り、建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことです。土地の所有権そのものではありませんが、非常に強力な権利として財産の1つとみなされ、借地借家法によって手厚く保護されています。
この大切な財産である借地権を、相続人や買主に引き継ぐことが名義変更です。名義変更を適切に行わないと、新しく借地権を引き継いだ人が法律上の権利を主張できなくなり、最悪の場合、地主との間でトラブルになり、契約解除のリスクさえ生じてしまいます。地主との関係がこじれやすい手続きであるため、ケースごとのルールを理解し、円滑に進めるための準備が重要になります。

名義変更が必要な2つのパターン

借地権の名義変更が必要になるのは、主に以下の2つのケースです。どちらのケースに該当するかによって、手続きの難易度や地主の承諾の必要性が大きく変わってきます。

相続による名義変更

借地権者（＝借主）が亡くなり、その法定相続人が借地権を引き継ぐケースがこれに該当します。
法定相続人への相続の場合、地主の承諾は原則不要です。これは、相続は法律に基づいた権利の移転であり、新しい借地権者も故人と同等の地位をそのまま受け継ぐためです。
原則として、地主に対して承諾料（名義書換料）を支払う必要もありません。

売買・贈与による名義変更

借地権者が借地権を第三者（相続人ではない人）に売却したり、贈与したりするケースが、これに該当します。
売買や贈与といった「譲渡」の場合は、地主の承諾が必須です。地主にとって、契約相手がこれまで付き合いのなかった第三者に変わることは大きな影響があります。そのため、地主には承諾権が認められています。
地主の承諾を得ずに無断で借地権を譲渡した場合、地主は借地人との賃貸借契約を解除する権利を行使できる可能性が高くなります。
承諾を得るためには、地主に対して「名義書換料（譲渡承諾料）」という費用を支払うことが一般的です。

相続が発生した場合の借地権の名義変更手続きの流れと注意点

相続による名義変更は、地主の承諾が不要なため比較的スムーズに進みますが、「地主への通知」と「建物の登記」という2つの重要な手続きを忘れてはいけません。

建物の名義変更が基本

借地権を引き継いだ相続人がまず行うべきことは、借地上に建っている建物の所有権移転登記（相続登記）です。
借地権そのものが登記されていることは稀であり、通常、借地権を主張するための対抗要件は、「借地上に登記された建物を所有すること」で満たされます。
したがって、新しい借地権者は、故人から相続した建物を速やかに自身の名義（相続人全員またはその代表者）に変更することで、借地権者としての地位を法的に確立できます。

地主への「通知」は必ず行う

法的には地主の承諾は不要ですが、だからといって無断で進めて良いわけではありません。
借地契約は、借地人と地主の信頼関係に基づいています。新しい借地権者（相続人）が誰になったのかを地主が把握していないと、地代の支払いなどで混乱が生じる可能性があります。
そこで、相続の事実、新しい借地権者の氏名、そして地代の振込先などを記載した書面を作成し、速やかに地主に通知することが、良好な関係を維持するために極めて重要です。

必要書類と費用

建物の相続登記手続きは、専門家である司法書士に依頼することが一般的です。
主な必要書類は以下のとおりです。

被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書
遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
建物の固定資産評価証明書

費用としては、主に以下のものがかかります。

建物の固定資産税評価額に0.4%を乗じた金額の登録免許税
司法書士への報酬

承諾料・名義変更料について

先に述べたとおり、相続の場合、地主からの承諾料要求には応じる必要はありません。もし地主から「慣習だから」といった理由で承諾料を求められたとしても、法的な根拠はないため、これを拒否することが基本です。
しかし、関係悪化を避けたい場合は、弁護士などの専門家に相談し、冷静に状況を説明してもらう方法が有効です。

借地権の売買・贈与における名義変更の難所

相続とは異なり、借地権の売買や贈与は、地主の承諾が最大の焦点となります。この承諾がなければ、譲渡を成立させることはできません。

地主の承諾が最大のカギ

地主の承諾が必須なのは、賃貸借契約の当事者が、地主の意図しない第三者に変わることを防ぐためです。新しい借地人が誰になるかは地主にとって非常に重要であり、民法や借地借家法でもこの承諾権を認めています。
借地権者は、買主候補を見つけたら、まずは地主に「借地権を〇〇さんに譲渡したい」と承諾を求める必要があります。
承諾を得られないままに名義変更を強行すれば、地主から契約解除（建物収去・土地明け渡し請求）をされるリスクが高まります。

名義書換料（譲渡承諾料）の相場と交渉

地主が譲渡を承諾する条件として、譲渡人（借地権者・売主）に対して「名義書換料（譲渡承諾料）」の支払いを求めることが一般的です。
名義書換料の相場は、譲渡する借地権の価格（時価）の10%程度が目安とされています。ただし、これはあくまで目安であり、地域の慣習、借地契約の残存期間、地主との関係性によって変動します。
高額な名義書換料を要求された場合は、不動産鑑定士の意見や地域の事例などを参考に、不動産会社や専門家を通じて冷静に交渉することが重要です。

地主が承諾しない場合の「借地非訟」

名義書換料の金額で合意に至らない、または地主が正当な理由なく譲渡そのものを拒否する場合、借地権者には「借地非訟（しゃくちひしょう）」という強力な法的手段が用意されています。
借地非訟とは、地主に代わって裁判所が譲渡を許可する制度です。裁判所は、地主が借地権の譲渡を拒否することが借地人の利益を不当に害すると認める場合、地主に代わる許可を与えることができます。
裁判所は、地主側の不利益を補うため、譲渡を許可する代わりに借地権者が地主に金銭を支払うよう命じることが多いです。
この手続きは弁護士に依頼することが必須であり、時間と費用がかかりますが、地主との交渉が行き詰まった際の最後の解決策となります。

借地権の名義変更に関するその他の疑問と解決策

以下では、借地権の名義変更に関する上記以外の疑問やその解決策について解説します。

借地契約書の名義変更は必要？

相続の場合、建物の登記をもって借地権者の地位は承継されるため、法的に賃貸借契約書の名義を書き換えることは必須ではありません。
しかし、地主との間で「相続人である〇〇が新たな借地権者である」ことを明確にする覚書（確認書）を交わしておくことで、将来の賃料の支払い方法や更新時のトラブルを未然に防ぐことができます。売買の場合は、契約書を新借地権者と地主の名義で新たに締結し直すのが原則です。

誰に相談すべきか？専門家の選び方

名義変更の手続きは複雑であり、ケースによって相談すべき専門家が異なります。
登記手続きを依頼するときには、不動産登記の専門家である司法書士に相談することとなります。一方、地主との交渉や法的トラブルの相談は、弁護士にすべきでしょう。売却価格の査定や買主探しは、不動産会社に頼むのが適していると言えます。
そのときの状況に応じて適切な専門家に相談することが必要です。