空き家の固定資産税はいくら？6倍になる条件と対策を解説

空き家にかかる固定資産税の基本的な計算方法

空き家を所有している場合、人が住んでいるかどうかにかかわらず、原則として土地と建物の双方に対して毎年「固定資産税」が課税されます。

また、物件が市街化区域内に所在している場合は、併せて「都市計画税」も課税対象となります。

固定資産税は、原則として固定資産の評価額を基礎として算定された「課税標準額」に税率を掛けて計算します。

住宅用地については、一定の要件を満たす場合に課税標準額を減額する「住宅用地の特例」が適用されます。

固定資産税は「課税標準額 × 税率」で計算され、固定資産税の標準税率は1.4％です。

また、市街化区域内の土地・家屋などには、都市計画税が課税される場合があり、税率は自治体によって異なりますが、制限税率は0.3％です。

住宅用地に対する課税標準の特例（軽減措置）

住宅が建っている土地（住宅用地）については、税負担を軽減するための特例措置が設けられています。

人が居住していない空き家であっても、一定の要件を満たす住宅が存在している限り、この特例が原則として適用されます。

住宅用地の特例は、敷地の広さに応じて「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に区分され、それぞれ課税標準額を減額する割合が定められています。

例えば、敷地面積が200㎡以下の一般的な戸建て住宅であれば、土地にかかる固定資産税の課税標準額が6分の1に減額されるため、実際の税負担は大幅に抑えられています。

建物部分にかかる固定資産税の考え方

土地に対しては住宅用地の特例が適用されますが、建物部分には同様の減額特例はありません。

建物にかかる固定資産税は、再建築価格を基準に築年数の経過に伴う減価を考慮して評価額が決定されます。

家屋の評価額は、築年数に応じて下がっていきますが、評価額が一定の水準を下回らないよう、経年減点補正率には下限が設けられています。

そのため、どんなに古い空き家であっても固定資産税がゼロになることはありません。

空き家の固定資産税はいくら？計算例

具体的な例を用いて、空き家の固定資産税額がどの程度になるのかシミュレーションしてみましょう。

ここでは以下の条件を前提として計算します。

• 土地の評価額：1,200万円（敷地面積200㎡以下）
  ※説明を簡略化するため、ここでは評価額と課税標準額が同額であるものとして計算します。
• 建物の課税標準額：300万円
• 固定資産税率：1.4％

住宅用地の特例が適用されている場合、土地の固定資産税は「1,200万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 28,000円」となります。

建物部分は「300万円 × 1.4％ ＝ 42,000円」となるため、合計の固定資産税額は「28,000円 ＋ 42,000円 ＝ 70,000円」です。

一方で、管理不全空家や特定空家について自治体から「勧告」を受け、住宅用地の特例が適用されなくなった場合、土地の課税標準額が本来の評価額に戻り「1,200万円 × 1.4％ ＝ 168,000円」となります。

土地部分の固定資産税だけで28,000円から168,000円へと6倍に跳ね上がることになります。

※上記は説明のための単純化した計算例です。実際の税額は負担調整措置や自治体ごとの都市計画税の有無等によって異なります。

空き家の固定資産税が「6倍」になると言われる理由

住宅用地の特例が除外されて税負担が元に戻る仕組み

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」と言われる背景には、土地にかかる「住宅用地の特例」の適用除外があります。

この特例は、住宅が建っている敷地について課税標準額を最大6分の1に減額する優遇制度です。

管理不全などを理由に自治体から一定の勧告を受けると、この住宅用地の特例が解除されます。

特例が適用されなくなると、課税標準額を減額する措置が受けられなくなります。

特例が外れると土地の課税標準額が本来の水準に戻るため、結果として土地の固定資産税が最大で従来の6倍に跳ね上がることになります。

ただし、「6倍になる」というのは、住宅用地の特例が適用されていた土地のうち、小規模住宅用地に該当する部分の固定資産税についての話です。

一般住宅用地に該当する部分では、課税標準が3分の1に軽減されているため、特例が解除されると固定資産税の課税標準は原則として最大3倍になります。

これはペナルティとして新たな税金が加算されるわけではなく、これまで受けていた税負担の軽減措置が失われ、通常の課税基準に戻るという仕組みです。

負担調整措置の影響で正確に6倍とならない場合もありますが、大幅な増額となる点には注意が必要です。

空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？

住宅用地の特例は、自治体から勧告を受けた時点で直ちにその場から解除されるわけではありません。

重要なのは、毎年1月1日の「賦課期日」です。

特定空家等や管理不全空家等について勧告を受け、その後も必要な措置が講じられないまま1月1日を迎えると、住宅用地の特例が適用されなくなり、原則としてその翌年度から土地の固定資産税等が上がります。

例えば、2026年中に勧告を受け、その後も改善されないまま2027年1月1日を迎えた場合、2027年度の固定資産税等から住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。

ただし、具体的な適用時期や必要な手続きは自治体によって異なる場合があるため、勧告を受けた場合は、空き家所在地の自治体に確認することが重要です。

建物を取り壊して更地にした場合に税金が上がる理由

空き家の倒壊リスクや維持管理の手間を避けるために建物を解体し、更地にした場合にも固定資産税の負担が増加することがあります。

住宅用地の特例は「人の居住用の家屋が建っている土地」に適用されるためです。

建物を取り壊すと、その土地は住宅用地としての要件を満たさなくなるため、原則として住宅用地の特例が適用されなくなります。

その結果、土地にかかる固定資産税の課税標準額が上がり、税負担が大幅に増加する可能性があります。

建物を解体すれば家屋にかかる固定資産税はなくなりますが、建物の築年数が古く家屋分の税額が安かった場合には、土地の増税分が上回るケースが珍しくありません。

解体を選択する際にも、事前の税額試算が重要となります。

税負担が増加する対象｜特定空家と管理不全空家とは

空き家を所有していても、通常の管理が行われていれば直ちに住宅用地の特例が解除されるわけではありません。

税負担が増加する契機となるのは、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」に基づき、自治体から特定空家や管理不全空家として勧告を受けた場合です。

重要なのは、特定空家や管理不全空家に該当することだけで直ちに住宅用地特例が解除されるわけではなく、自治体から「勧告」を受けることが税制上の大きな分岐点となる点です。

放置が深刻化した「特定空家」の定義と勧告の流れ

「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等の著しく保安上危険な状態となるおそれがあるなど、空家等対策特別措置法で定められた一定の状態にある空き家をいいます。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

自治体が特定空家に対して措置を講じる際は、いきなり罰則が科されるのではなく、段階的な手続きを踏んで進められます。

1. 実態調査および立入調査の実施
2. 所有者への「助言」または「指導」
3. 改善が見られない場合の「勧告」（この段階で住宅用地特例の対象から除外）
4. 従わない場合の「命令」および「過料」
5. 最終手段としての「行政代執行」（行政が必要な措置を行い、その費用を所有者等から徴収）

法改正により新設された「管理不全空家」への注意点

2023年（令和5年）12月施行の改正法により、特定空家になる前段階の物件を対象とした「管理不全空家」の区分が新設されました。

窓ガラスの破損や雑草の繁茂など、管理が不十分で放置すれば将来的に特定空家になるおそれがある建物がこれに該当します。

管理不全空家に指定され、自治体からの指導を経ても改善されずに「勧告」を受けると、特定空家と同様に住宅用地の特例が解除されます。

従来の制度では倒壊寸前などの重篤な状態に至るまで特例解除が難しかったのに対し、法改正後はより早い段階で税負担の増加措置が取られる仕組みへと変わっています。

空き家の固定資産税負担を抑えるための主な選択肢

空き家の固定資産税負担を軽減または解消するためには、不動産の現状や将来の利用予定に合わせて適切な方法を選択することが重要です。

放置によって過度な税負担が生じる前に、取り得る選択肢を整理して比較検討することが推奨されます。

定期的な維持管理を行い特例を継続する

将来的に自身や親族が居住する予定がある場合や、一時的に保有し続ける場合は、定期的な維持管理を行うことが基本となります。

定期的な維持管理を行い、建物や敷地を適切な状態に保つことで、特定空家や管理不全空家に該当するリスクを抑え、住宅用地の特例を維持できる可能性があります。

遠方に住んでいるなどの理由で自力での管理が難しい場合には、民間の空き家管理代行サービスやシルバー人材センターなどの活用を検討するのも一つの手段です。

売却と「相続空き家の3,000万円特別控除」の検討

今後利用する見込みがない不動産であれば、売却して所有権を手放すことも有力な選択肢です。

売却によって、将来の固定資産税や都市計画税、建物の維持管理にかかる負担を抑えられるほか、空き家の管理責任からも解放されます。

ただし、固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却時期によっては売却後もその年度分の納税義務が残る点に注意が必要です。

相続した実家を売却する場合、一定要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円が控除される「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用できる可能性があります。

この特例には昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや耐震基準への適合、売却期限などの適用要件が定められているため、事前の確認が重要です。この特例は、一定の要件を満たしたうえで、原則として2027年12月31日までに譲渡する場合が対象となります。

賃貸や事業用としての利活用

建物の状態が良好であれば、リフォームやリノベーションを施して賃貸住宅として貸し出す方法もあります。

家賃収入を得ながら建物を継続的に使用・管理できる点がメリットです。

立地や構造によっては、貸店舗、事務所、シェアハウス、民泊などの用途への転用も考えられます。
ただし、初期投資として改修費用が発生する点や、借り手が見つからない空室リスクを考慮する必要があります。

建物の解体・更地化と土地活用

老朽化が著しく倒壊や部材落下の危険性が高い場合は、建物を解体して更地にすることも選択肢に入ります。

老朽化した建物を解体することで、建物の倒壊や部材落下などによる近隣への危険を解消し、これらに起因するトラブルや損害賠償責任のリスクを抑えられる可能性があります。

ただし、更地になると住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税負担が増加する可能性があります。

まとめ

空き家を適切に管理せずに放置すると、管理不全空家や特定空家に指定され、勧告を受けることで住宅用地特例が解除され土地の固定資産税負担が大きく増す可能性があります。

将来的な税負担の増加や近隣トラブルを避けるためには、現状に応じた維持管理を継続しつつ、売却や活用、解体などの選択肢を早期に検討することが重要です。

空き家の管理方針や相続に伴う権利関係の整理などでお悩みの方は、弁護士への相談を検討してみることをおすすめします。