農地の相続手続きと注意点｜農業をしない場合の処分方法も解説

農地を相続した際に行うべき基本手続きと期限

農地を相続した場合、一般的な不動産と同様の手続きに加えて、農地特有の届出を行う必要があります。手続きごとに提出先や期限が異なるため、全体の流れを把握しておくことが大切です。

法務局での相続登記（名義変更）

農地を含む不動産を取得した相続人は、法務局で相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。2024年4月1日より相続登記の申請が義務化されており、遺産分割や遺言などによって農地を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。

正当な理由がないにもかかわらず申請を怠った場合には過料が科される可能性があるため、早めの対応が求められます。

相続登記の手続きは、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書などを収集・作成し、農地を管轄する法務局へ提出して進めます。

農業委員会への届出（農地法第3条の3）

通常、農地の権利を取得する際は農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要ですが、相続による取得の場合は許可を受ける必要がありません。その代わりに、農地が所在する市区町村の農業委員会へ「農地法第3条の3第1項の規定による届出」を行うことが法律上義務付けられています。

この届出の期限は、農地の権利を取得したことを知った日から10か月以内と定められています。

届出書には、取得者の氏名や住所、対象農地の所在・地番・地目・面積、取得した事由（相続）などを記載し、相続したことを証する登記事項証明書などを添付して提出します。

相続税の申告と農地の納税猶予制度

相続税の課税対象となる遺産総額が基礎控除額を超える場合は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に管轄の税務署へ相続税の申告と納税を行う必要があります。

農地を相続した場合、一定の要件を満たす農業後継者が営農を継続することを条件に、農地にかかる相続税の納税が猶予される「農地等についての相続税の納税猶予の特例」が設けられています。

ただし、この特例の適用を受けるには被相続人および相続人が一定期間以上農業を営んでいたことや、適用後も終身または一定期間営農を継続することなどが求められます。農業を継がない場合には適用要件を満たさないことが多いため、通常の評価額に基づいた相続税額を想定しておく必要があります。

農業をやらない人が農地を相続する主なリスクと注意点

親族から農地を受け継いでも、自身が農業に従事する予定がない場合、一般的な不動産とは異なるさまざまな制約や負担が生じる可能性があります。

農地法の規制により自由に売却・転用ができない

農地は国内の食料自給や生産基盤を保護するため、農地法によって厳格に管理されています。一般的な宅地のように、所有者の判断だけで誰にでも自由に売却したり貸したりすることはできません。

農地を農地として売買・賃貸する場合は一定の営農要件を満たす買い手が必要となり、宅地や駐車場などに用途を変更する（農地転用）際にも、立地基準や一般基準に沿って都道府県知事等の許可等を得る必要があります。

放置による近隣トラブルと行政からの指導

耕作を行わずに農地を放置すると、雑草の繁茂や害虫・害獣の発生、景観の悪化などにより、周辺の営農者や近隣住民との間でトラブルに発展するケースがあります。

農地が適切に利用されていないと農業委員会から「遊休農地」と判断され、利用意向の確認や農地中間管理機構との協議勧告などの指導を受けることがあります。

管理を怠って遊休農地化させると、近隣関係の悪化だけでなく行政からの指導や勧告の対象となるリスクがあります。

草刈りや管理にかかる継続的な手間と費用

農地の荒廃を防ぐためには、年に数回の草刈りや樹木の伐採、用水路・畦（あぜ）の維持管理などが欠かせません。遠方に住んでいる場合や体力を要する作業が難しい場合、自力での管理は大きな負担となります。

シルバー人材センターや民間の管理代行業者に委託することも可能ですが、農地の広さや年間の作業頻度に応じて一定の委託費用が毎年発生し続ける点に留意が必要です。

遊休農地に対する固定資産税の増額リスク

農地の固定資産税は通常、宅地などに比べて低く設定されています。しかし、農業委員会からの指導や勧告を受けながらも放置し続けた農地については、税制上の優遇措置が見直される場合があります。

勧告を受けた遊休農地は固定資産税の課税強化の対象となり、税額が従来の約1.8倍に引き上げられる可能性があるため、経済的な負担が増加する恐れがあります。

いらない農地を手放す・活用するための4つの方法

自身で耕作を行わない農地を相続した場合、放置せず早期に方針を決めることが重要です。農地を手放す、あるいは有効に活用するための主な手段として4つの方法が挙げられます。

1. 近隣の農家や農業法人への売却・賃貸

農地のまま引き継ぎ手を探す方法です。近隣の担い手農家や農業参入している法人に売却または賃貸することで、農地としての利用を継続できます。

個人間で売買や賃貸借を行う際は農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要ですが、「農地中間管理機構（通称：農地バンク）」を活用する選択肢もあります。公的機関を介することで、借り手探しや契約手続きを円滑に進めやすくなります。

2. 農地転用を行い宅地や駐車場として活用・売却

農地を宅地や太陽光発電用地、駐車場などに変更（農地転用）してから活用または第三者へ売却する方法です。自身で転用する場合は農地法第4条、転用目的で売買・賃貸する場合は農地法第5条の許可が必要となります。

市街化区域内であれば農業委員会への事前届出で済むケースが多い一方、市街化調整区域や優良農地（農用地区域内農地など）では転用許可の基準が厳しく、原則として認められない場合もあるため立地条件の確認が欠かせません。

3. 相続土地国庫帰属制度を利用して国へ引き渡す

相続や遺贈によって農地を取得したものの、買い手や借り手が見つからない場合に、一定の要件を満たすことで土地を国庫に帰属させられる制度です。

利用にあたっては、建物が存在しないこと、境界が確定していること、土壌汚染がないことなどの審査要件を満たす必要があります。また、申請手数料のほか、承認時には10年分の土地管理費に相当する負担金（原則20万円など）の納付が求められます。

4. 家庭裁判所で相続放棄をする

被相続人の財産を一切引き継ぎたくない場合は、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所で「相続放棄」の申述を行う方法があります。

農地だけを選んで放棄することはできず、預貯金や他の不動産などすべての相続財産を手放す必要があります。

また、同順位の相続人が全員放棄したとしても、次の相続人や相続財産清算人が管理を始められるまでは、一定の保存義務が残る場合がある点に留意が必要です。

農地の相続をめぐるトラブルを防ぐためのポイント

農地の相続では、一般的な宅地や預貯金とは異なる特有の課題が生じやすく、相続人間や近隣住民との間でトラブルに発展するケースが見られます。遺産分割やその後の管理を円滑に進めるためには、事前の確認と慎重な話し合いが重要です。

安易な共有名義を避け単独相続を検討する

遺産分割協議がまとまらない場合などに、法定相続分でとりあえず共有名義にする選択がなされることがあります。しかし、農地を複数人で共有すると、維持管理の費用負担や方針をめぐって意見が対立しやすくなります。

農地を売却・転用・賃貸する際には共有者全員の同意が必要となるため、共有状態が続くと将来の処分が極めて困難になるおそれがあります。

また、世代交代によって次の相続が発生すると共有者がさらに増え、権利関係が複雑化します。農地を誰か1人が単独で相続し、他の相続人には預貯金や他の不動産を配分するなど、共有を避ける分割方法を検討することが望まれます。

遺産分割協議における農地の評価方法について合意形成を図る

遺産分割協議において農地の価値をいくらとみなすかは、相続人間で意見が分かれやすいポイントです。市街化区域にある「市街地農地」は宅地並みの高い評価額がつく傾向がある一方、農業振興地域などの「純農地」は評価額や市場価値が低くなる傾向があります。

相続税の財産評価額と、実際の売却可能額（実勢価格）には大きな差が生じることも珍しくありません。評価額の基準を固定資産税評価額にするのか、相続税評価額にするのか、あるいは実勢価格を考慮するのかを相続人間で丁寧にすり合わせることが紛争防止につながります。

境界線の未確定や登記事項の不一致への事前対処

代々受け継がれてきた農地では、隣接地との境界杭が存在しなかったり、公図と現況の形状が異なっていたりすることが少なくありません。また、登記簿上の地目と現況が一致していない事例も見受けられます。

境界が未確定のまま放置されていると、将来的に売却や賃貸を行う際や、近隣での工事・利用の際にトラブルが生じる要因となります。被相続人が生前に管理していた状況を把握している関係者がいるうちに、現況確認や筆界確認を進めておくことが有効です。

まとめ

農地を相続した際は、法務局での相続登記に加えて、農業委員会への届出（農地法第3条の3第1項の届出）を行う必要があります。農地は一般的な土地に比べて規制や管理責任が重く、放置すると近隣トラブルや固定資産税の負担増につながるおそれがあります。

農業を継ぐ予定がない場合は、売却や貸出、相続土地国庫帰属制度の利用など、早期に対処方針を検討することが大切です。

遺産分割協議がまとまらない場合や、相続した農地の扱いに不安がある場合は、弁護士法人ネクスパート法律事務所への相談もご検討ください。