借地権付き建物とは？メリット・デメリットや売却・購入の注意点

借地権付き建物とは？所有権との違いや権利の種類

借地権付き建物の仕組みと所有権との違い

借地権付き建物とは、他人の土地を利用する権利（借地権）を設定したうえで建築・所有されている建物を指します。

建物自体の所有権は購入者（借地人）にありますが、敷地となる土地は地主（底地人）が所有しています。

土地と建物の両方を自己所有する一般的な不動産とは異なり、土地に対する完全な所有権はありません。

そのため、土地の利用にあたっては地主との間で締結される借地契約の条件に従う必要があります。

借地権付き建物では、土地はあくまで借り受けている状態であるため、地代の支払いや契約の更新など、地主との間で継続的な権利関係が生じる点が大きな特徴です。

借地権の主な種類（旧法借地権・普通借地権・定期借地権）

借地権は、契約が成立した時期や契約形態によって適用される法律が異なります。

主な区分として「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類が存在します。

1992年7月以前から存在する「旧法借地権」は借地人の保護が手厚く、更新を重ねて長期間利用されやすい性質があります。

現在市場に流通している中古の借地権付き建物でも、旧法が適用されている物件が少なくありません。

一方、新法に基づく「定期借地権」では契約の更新が認められておらず、期間が満了すると原則として更地にして地主に返還する必要があります。

取得や売却を検討する際は、対象物件がどの権利形態に該当するかを契約書や登記事項証明書で確認することが重要です。

借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物には、費用面での優位性がある一方で、権利関係に起因する特有の制約も存在します。

購入や活用を検討する際は、双方の特徴を比較して判断することが大切です。

借地権付き建物の主なメリット

最大のメリットは、土地を購入しないため初期費用を抑えやすい点です。

同一エリアにある所有権物件と比較した場合、割安な価格設定になっているケースが多く見られます。

土地代にかける予算を抑えられるため、建物の建築費やリフォーム費用に資金を充てたり、駅近などの利便性が高い立地を選択肢に入れやすくなったりします。

また、税金の負担を軽減できる点も魅力です。土地の所有権を有しないため、土地に対する固定資産税や都市計画税の納税義務は地主にあり、借地人は建物分の税金のみを負担します。

借地権付き建物の主なデメリット

一方で、定期的なランニングコストが発生する点はデメリットです。

土地を利用する対価として毎月地代を支払う必要があり、契約更新時には更新料を求められるのが一般的です。

権利の行使に地主の承諾が必要となる場合がある点にも注意を要します。

建物の増改築や建て替え、第三者への売却に際して地主の承諾や承諾料の支払いが必要となることがあります。

さらに、住宅ローンの利用において制限を受けるケースがあります。

土地を所有していないため担保評価が低くなりやすく、取り扱い可能な金融機関や借入条件が限定される傾向があります。

借地権付き建物を売却・購入する際の注意点

借地権付き建物の売買は、土地の所有権が第三者にあるという特殊性から、一般的な不動産取引とは異なる手続きや確認事項が存在します。

売主・買主の双方が権利関係や契約内容を正確に把握しておくことが重要です。

売却時の注意点：地主の承諾と費用の発生

借地権付き建物を第三者へ売却（譲渡）する場合、原則として地主（賃借権の場合は賃貸人）の承諾を得る必要があります。

承諾を得ずに無断で譲渡すると、信頼関係の破壊として借地契約を解除されるリスクが生じるため注意が必要です。

地主から譲渡承諾を得る際には、「譲渡承諾料（名義書換料）」の支払いを求められるケースが一般的です。

この承諾料は借地権価格の数パーセントから10パーセント程度がひとつの目安とされることがありますが、法律上の明確な基準はなく、地主との協議によって決まります。

第三者への売却以外にも、地主に対して建物の買取を打診したり、地主が所有する底地と借地権をあわせて第三者へ同時売却したりする方法も検討されることがあります。

購入時の注意点：契約条件と融資のハードル

購入を検討する際は、借地契約の残存期間や契約の更新条件を綿密に確認することが大切です。

特に定期借地権の場合は更新がなく、期間満了時に更地返還が必要となるため、将来のライフプランと合致しているかを見極める必要があります。

地代の金額や改定に関する特約、更新料や建替承諾料の支払義務の有無も重要な確認項目です。

将来的に建て替えを予定している場合、増改築禁止特約の有無や、建て替え時に地主の承諾が得られそうか事前に把握しておくことが望まれます。

また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関による担保評価が所有権物件よりも低くなりやすい点や、借地権の残存期間によって借入期間が制限される傾向にある点に留意が必要です。

金融機関によっては地主の承諾書や印鑑証明書の提出を融資条件としている場合があるため、事前審査の段階から要件を十分に確認しておくことが勧められます。

借地権付き建物で起こりやすいトラブルと対処法

借地権付き建物では、土地所有者である地主との関係が長期にわたって続くため、利用条件や契約の更新、権利の移転などを巡って見解の相違が生じることがあります。

地主から建て替えや売却の承諾が得られない場合

建物の増改築や第三者への売却に際して地主の承諾が必要な場合、協議を行っても承諾が得られないケースがあります。

地主が正当な理由なく承諾を拒絶しているときは、法的な手続きの検討が行われます。

借地借家法に基づき、借地権者は裁判所に対して地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を申し立てる「借地非訟手続き」を利用できる場合があります。

裁判所が申立てを認める場合でも、通常は地主に対して一定の承諾料（財産上の給付）を支払う決定がなされることが一般的です。

地代の増額請求や更新料の支払いをめぐる争い

土地の価格変動や公租公課の増減などを理由に、地主から地代の増額を求められることがあります。

請求を受けた場合でも一方的な提示額に直ちに応じる義務はなく、周辺相場や従前の経緯を踏まえた話し合いが進められます。

協議がまとまらない場合でも、従来の地代を支払うか、地主が受け取りを拒否する際には法務局へ供託を行うことで、地代不払いを理由とする契約解除を防ぐ対応がとられます。

また、契約更新時の更新料については、契約書に明確な支払いの定めがない場合、法律上の当然の義務とはみなされない傾向があるため、契約内容の精査が重要です。

相続発生時の権利関係の整理と名義変更

借地権者が亡くなり相続が発生した際、借地権および建物の所有権は法定相続人に包括承継されます。

法定相続人が借地権を相続する場合、原則として地主の承諾や譲渡承諾料の支払いは不要とされています。

ただし、円滑な関係維持のために相続が発生した旨を地主へ通知し、建物の相続登記を速やかに行うことが望まれます。

なお、遺言によって相続人以外の第三者に遺贈（特定遺贈）する場合は、通常の売買と同様に地主の承諾が必要となる点に留意が必要です。

まとめ

借地権付き建物は、土地の購入費用や固定資産税などの負担を抑えられる魅力がある一方、地代の支払いや将来的な売却・建て替えにおける地主との交渉など、特有の制限や注意点が存在します。

権利関係が複雑になりやすいため、契約内容や条件を事前に十分に確認し、適切な手順を踏んで手続きを進めることが大切です。

地主との承諾交渉や地代の改定などでトラブルが生じた場合や、契約条件の解釈に不安がある場合は、法的なアドバイスを受けられる専門家への相談も有効です。

借地権付き建物に関するお困りごとがあれば、弁護士法人ネクスパート法律事務所へご相談ください。