賃貸物件を退去する際、借主が原状回復費用をどの程度負担しなければならないか、気になるところです。貸主から不当に原状回復費用を請求された場合、どのように対処すればよいでしょうか？
この記事では、主に以下の点を解説します。
- 貸主が原状回復ガイドラインを守らない3つのケース
- 原状回復ガイドラインに法的効力はあるのか
- 原状回復ガイドラインを守らない貸主に対しての対処法
なぜ貸主が原状回復ガイドラインを守らないケースがあるのか？
なぜ貸主が原状回復ガイドラインを守らないケースがあるのか、考えられる3つのケースについて解説します。
原状回復ガイドラインの内容を理解していないため
貸主が、原状回復ガイドラインの内容を理解していないケースが考えられます。
賃貸物件の退去時、借主には原状回復義務があります。
ただし、原状回復義務とは、完全に入居時の状態に戻すことを意味するものではありません。借主が負うのは、原則として、以下の範囲についての原状回復義務です。
- 借主の故意・過失によって生じた汚れや破損
- 善管注意義務に違反したことで生じた汚れや破損
- その他通常の使用を超えるような使用による汚れや破損
原状回復ガイドラインの内容を明確に理解していない貸主であれば、意味をはき違えてトラブルになるケースが考えられます。
意図的に原状回復ガイドラインを無視しているため
貸主が、意図的に原状回復ガイドラインを無視しているケースです。
借主が原状回復ガイドラインの存在を知らないと高をくくり、原状回復ガイドラインを無視した費用請求を行う貸主がまれにいます。
契約時の特約を利用しているため
貸主が、賃貸借契約を締結した際の特約を利用するケースです。
具体的には、本来、貸主が負担する通常の使用によって生じた汚れや破損についても、借主が原状回復義務を負担する旨の特約です。
契約自由の原則からすれば、このような特約も、公序良俗に反しない限り有効です。
ただし、原状回復ガイドラインでは、このような特約を設ける際には、以下の要件を満たさなければ無効になると指摘しています。
- 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約により通常の原状回復義務を越えた修繕義務を負うと認識していたこと
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
原状回復ガイドラインに法的効力はあるか？
原状回復ガイドラインに法的効力はありません。
ただし、過去の裁判例に基づいて作成されているため、原状回復をめぐって裁判になった場合、原状回復ガイドラインは重要な参考資料となる可能性が高いです。
原状回復ガイドラインを守らない貸主への対処法は？
原状回復ガイドラインを守らない貸主に対し、5つの対処法を紹介します。
賃貸借契約書を確認する
入居時に取り交わした賃貸借契約書を確認しましょう。
当事者同士で締結した契約が優先されるからです。原状回復義務について特約を設けている場合は、借主に不利な内容ではないか、法令に違反していないかどうかを確認しなければなりません。
原状回復費用の内訳の根拠を求める
原状回復費用の負担を求めてきた貸主に対し、請求の内訳の根拠を求めましょう。
どのような内容に対して支払いを求められているか、明確な根拠がなければ安易に支払いに応じてはいけません。
入居時・退去時の写真等を提示する
入居時および退去時に撮った写真等を提示しましょう。
支払いを求められている個所の傷や汚れが、いつからあったものか写真等で明確にし、原状回復ガイドラインを参考にして支払い義務がなければその旨を貸主に伝えましょう。
消費生活センター等の専門機関を利用する
貸主との話し合いが平行線の場合、以下に挙げる専門機関の利用を検討してみましょう。
| 相談内容 | 窓口 |
|---|---|
| 住宅に関する一般的な相談をしたい場合 | 消費者センター相談窓口 |
| 宅地建物取引業法などについて相談したい場合 | 宅地建物取引業者・宅地建物取引についての相談窓口 |
| 法的な考え方等、具体的な相談をしたい場合 | 弁護士による法律相談窓口 |
弁護士に依頼する
裁判を検討している場合は、不動産案件を多数手掛けている弁護士に依頼をしましょう。
弁護士が間に入って交渉をすれば、貸主も自らが無茶な要求していると気付き、請求を取り下げる可能性があります。うまくいけば裁判を避けられるかもしれません。
万が一裁判になった場合も、弁護士であれば裁判所への申立て等、スピーディーに手続きが進められます。
まとめ
原状回復費用の負担について、貸主と借主の間でトラブルになるケースは少なくありません。自らの身を守るためには、正しい知識を得るのが重要です。原状回復ガイドラインは国土交通省のホームページで見られますので、賃貸物件に住むなら一度は目を通しておいたほうがよいでしょう。
ネクスパート法律事務所には、不動産案件を多数手掛けた経験がある弁護士が在籍しています。「不当に原状回復費用の請求をされているのでは…？」と思ったら、一度ご相談ください。初回相談は30分無料となりますので、お気軽にお問合せください。
