賃貸物件を退去する際、敷金が返ってこないどころか、高額な原状回復費用を請求されるケースがあります。貸主との話し合いが決裂したり、話し合いに応じてもらえなかったりする場合、どんな手段を取ればいいでしょうか？
この記事では、迅速かつ低コストで利用できる少額訴訟について解説します。
少額訴訟とは？｜利用するメリット
少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に限って利用できる、簡易裁判所の訴訟手続です。
通常の訴訟と比べて手続きが簡単なので、弁護士を立てずにご自身で進める人もいます。
最大の特長は、原則として1回の審理で結論が出る点です。これにより、数か月や数年かかる可能性がある通常訴訟と異なり、半日から1日で解決することも珍しくありません。裁判所の和解の提案によって解決するケースも多く、その和解調書は、確定判決と同等の効力が認められます。判決内容が柔軟であり、分割払いや支払い猶予を命じられる点も特徴的です。
少額訴訟にかかる費用は、請求額に応じた収入印紙代（60万円以下であれば最大6,000円）と郵券代（数千円程度）です。総額で1万円から1万5千円程度でできるため、通常の裁判に比べて安価です。
少額訴訟を利用する適切なタイミングは？
少額訴訟を利用する適切なタイミングの主な判断基準は、以下のとおりです。
貸主との交渉を終えていること
少額訴訟を利用する適切なタイミングとして、貸主との交渉を終えていることが重要です。貸主から原状回復費用を請求されたら、いきなり少額訴訟をするのではなく、請求内容の正当性を確認し、交渉を試みましょう。請求書や見積書に記載されている項目を、国土交通省のガイドラインと照らし合わせ、通常損耗や経年劣化に該当する費用が含まれていないか確認します。
貸主との交渉の際には、電話だけでなくメールや内容証明郵便など、記録が残る方法で行いましょう。特に内容証明郵便は、送付した内容を公的に証明できるため、裁判になった際の有力な証拠となります。
交渉段階で、貸主がガイドラインに基づく正当な主張に応じず、話し合いがこれ以上進まないと判断したら、少額訴訟を検討しましょう。
請求金額が60万円以下であること
少額訴訟ができる基本的な要件は、請求金額が60万円以下であることです。
この金額には、請求金額に加えて利息や違約金は含まれません。
原状回復費用の請求額が60万円を超える場合は、その一部を請求する方法もあります。
例えば、原状回復費用の総額80万円のうち、60万円を先に請求し、後日20万円を請求することも検討できます。
ただし、1人につき、同一簡易裁判所において年間10回を超えて、少額訴訟の提起はできません。一部請求でも、実際の審理の対象は債権全体の存否になるため、通常の訴訟手続での対応した方が適切な場合もあります。
貸主の住所が明確に分かっていること
貸主の住所が明確に分かったタイミングで少額訴訟を検討しましょう。
訴状を被告に確実に送達しなければならないため、被告（貸主や管理会社等）の住所が不明な場合は利用できません。
通常の訴訟では、所在不明の場合に公示送達が利用できますが、少額訴訟ではこの制度がないためです。
証拠が十分に揃っていること
証拠が十分揃った段階で少額訴訟を検討しましょう。
少額訴訟は、原則として1回の審理で結審し、即日判決が言い渡されるため、事前の準備が重要です。請求の根拠となる事実を証明できる証拠が十分に揃っていなければいけません。これらの証拠が不十分な場合、たとえ少額でも少額訴訟には適さないと判断されるケースがあります。
少額訴訟のデメリットは？
少額訴訟はメリットがある一方で、いくつかデメリットがあります。
通常訴訟に移行するリスクがある
被告が少額訴訟での審理を拒否した場合、自動的に通常訴訟に移行します。この場合、解決までにかかる時間や費用が増大するリスクがあります。
控訴が認められない
少額訴訟判決には、控訴ができません。
ただし、判決をした簡易裁判所に対して、判決または調書判決の送達を受けてから２週間以内に異議の申し立てができます。
適法な異議があったときは、少額訴訟判決の確定が遮断され、原告の請求の当否について通常の訴訟手続で審理および裁判をすることになります。
1回の審理で全て主張しなければならない
少額訴訟では、1回の審理で自分の考えを全て主張・立証しなければいけません。
そのため、周到な事前準備が不可欠です。事前準備を怠ると不利な結果に繋がりやすくなります。
少額訴訟で納得できる結果を得るための3つの方法は？
少額訴訟で納得できる結果を得るための3つの方法について解説します。
証拠の準備を入念に行う
証拠の準備を入念に行いましょう。少額訴訟は原則1回の審理で全てを終えるため、事前に漏れなく証拠を揃えなければいけません。
具体的には、以下の書類を準備しましょう。
- 賃貸借契約書
- 入居時および退去時の物件状況確認書
- 入居時および退去時の物件の写真（撮影日時と場所を明確に記録することが望ましい）
- 管理会社からの請求書や見積書
- 交渉経緯を示す書面（内容証明郵便、メール、手紙など）
写真や録音データ等の証拠を提出する際には、裁判官が内容を容易に理解できるよう工夫しましょう。例えば、写真には撮影日時や場所、どんな状況を写したものかをメモとして添えます。録音データは全文を文字に起こした反訳書を添付すると良いでしょう。
こうした対応は、あなたの主張に説得力を持たせるだけでなく、裁判官の心証にも影響する可能性があります。
国土交通省ガイドラインを熟読する
国土交通省ガイドラインを熟読しましょう。
不当な請求への対抗において、国土交通省のガイドラインは強力な武器となります。多くの貸主が、ガイドラインの存在を知らないか、あるいは意図的に無視して請求してくるからです。
ガイドラインは、経年劣化や通常損耗の負担区分を明確に定めています。貸主側が通常損耗であるにもかかわらず費用を請求する場合、その請求が正当であると証明する責任を負います。
ガイドラインの存在は、この証明責任を貸主側に課すための根拠になります。
弁護士のサポートを得る
少額訴訟は本人訴訟も可能ですが、弁護士のサポートを得れば、成功の確率が高まる可能性があります。
原状回復費用の減額交渉には、単なる知識だけでなく、判例に基づいた専門的な交渉力が不可欠です。一人で貸主や管理会社と交渉しても、法律を熟知した相手には太刀打ちできない可能性があります。
弁護士に依頼すれば、交渉の段階で法的根拠に基づいた主張を展開し、少額訴訟をすることなく原状回復費用の減額が実現できる可能性があります。
弁護士は、少額訴訟のデメリットの一つでもある相手方が通常訴訟に移行した場合にも冷静に対応できます。複雑な法的手続きや書類作成の負担から解放されるだけでなく、相手方との直接的なやり取りのストレスを回避できる心理的なメリットも大きいです。
まとめ
少額訴訟は、不当な請求から身を守るための有効な手段です。
ただし、成功させるには周到な準備と専門的な知識が不可欠です。特に、契約書の特約の有効性が争点となる場合や、相手が通常訴訟への移行を示唆している場合は、自分一人で対応するのは難しいかもしれません。こうした複雑なケースでは、弁護士に相談したほうが早期かつ確実な解決につながります。
納得のいかない請求に直面したとき、何もせず諦める必要はありません。知識を武器に、そして必要に応じて専門家の力を借りて、一歩踏み出す勇気が、正当な権利を守り、納得のいく解決へと導きます。
ネクスパート法律事務所には、不動産案件を多数手掛けた実績のある弁護士が在籍しています。初回相談は30分無料ですので、原状回復費用の請求でお悩みの方は、ぜひ一度お問合せください。
